福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0526民初228号
原告：德化县亿鑫置业担保有限公司，住所地德化县浔中镇浔北路16幢135号店面。
法定代表人：周玉锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：连秀玉，该公司文员。
被告：苏亲赞，男，1963年10月29日出生，汉族。原告德化县亿鑫置业担保有限公司（以下简称：亿鑫置业公司）与被告苏亲赞居间合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，于2016年3月1日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月28日再次公开开庭审理了本案。原告亿鑫置业公司的法定代表人周玉锋、被告苏亲赞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿鑫置业公司向本院提出诉讼请求：1、要求苏亲赞支付中介佣金20145元；2、要求苏亲赞承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月13日，苏亲赞在双方平等自愿的原则下委托亿鑫置业公司介绍购买房地产，并签下委托书一张给亿鑫置业公司收执，并由亿鑫置业公司业务员介绍带领多处看房未妥。2015年11月13日，房东陈癸生到亿鑫置业公司委托将德化县浔中镇聚兴小区2号楼801室出卖并签下委托信息登记，亿鑫置业公司业务员及时介绍并带领苏亲赞到德化县浔中镇聚兴小区2号楼801室实地看房，看房后表示在考虑中，并签下看房记录一张。2015年12月间，苏亲赞隐瞒亿鑫置业公司私自与产权人成交并签订买卖合同，成交价为671510元。亿鑫置业公司知道后多次向苏亲赞催讨中介佣金，苏亲赞均拒不支付。苏亲赞辩称，一、亿鑫置业公司在本案中没有促成合同成立，依法不能收取费用。答辩人与亿鑫置业公司在2015年10月13日签订《房产求购委托书》，并没有正式签订《房屋买卖协议》，因此双方之间的合同并未成立，依法不得收取报酬。
二、亿鑫置业公司提供的报酬条款与《合同法》相冲突而无效。亿鑫置业公司单方制作的《房产求购委托书》，双方只有签署该份委托书就要求答辩人支付居间报酬违背了《合同法》第427条的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，该条款无效。一方面该《房产求购委托书》属于格式条款，明显属于“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的”因而无效，另一方面也表明亿鑫置业公司即使是自已提出的服务义务，也未履行完毕，因此请求支付居间报酬没有事实和法律依据。
三、亿鑫置业公司谎称答辩人私自与产权人成交并签订买卖合同不成立。答辩人是通过德化县富得置业担保有限公司与产权人共同签订《房屋买卖协议》，因此，亿鑫置业公司是在隐瞒事实，答辩人可以提供通过富得置业担保有限公司与产权人买卖房屋的相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、亿鑫置业公司提供的2015年10月13日《房产求购委托书》；2、亿鑫置业公司提供的2015年12月8日《客户看房记录表》，本院予以确认并在卷佐证。对于苏亲赞提供的2016年1月19日《房屋买卖协议》，《收款收据》，苏亲赞、叶双香、陈奕进、冯忠娥等四人身份证及陈奕进与冯忠娥的结婚证，亿鑫置业公司虽未确认其真实性，但也未提供相反证据，本院对其真实性予以确认；对于亿鑫置业公司提供的2015年11月13日《信息登记表》，因属于亿鑫置业公司单方制作，未经对方当事人签名确认，本院对其真实性不予确认；对于苏亲赞提供的2015年11月12日《房屋求购委托书》、《房屋销售委托书》、《德化县东埔二期片区旧城改造项目工程拆迁安置协议书》，其载明标的房屋属于安置房及住址，与苏亲赞提供的《房屋买卖协议》及亿鑫置业公司提供的《客户看房记录表》相一致，能够相互印证，本院予以确认。根据双方当事人无争议的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年5月21日，陈奕进与德化县土地储备中心签订了一份《德化县东埔二期片区旧城改造项目工程拆迁安置协议书》。根据该协议书的约定，陈奕进选取了浔中镇浔中村东埔二期片区旧城改造安置区第2幢0801号的安置房位置和房号。2015年11月12日，陈奕进的妻子冯忠娥，作为甲方（委托人），与德化县富得置业担保有限公司作为乙方（受托人）双方签订了一份《房屋销售委托书》，双方约定了委托出售房屋座落于浔中镇东埔二期片区旧城改造安置第2幢0801号及中介服务佣金为房屋买卖合同标的1.5%等条款。2015年10月13日，苏亲赞为寻求购买房屋，到亿鑫置业公司了解情况，并作为甲方（委托人），与亿鑫置业公司作为乙方（受托人），双方签订了一份《房产求购委托书》。该《房产求购委托书》约定：
一、需求房屋概况（详见信息登记表）；
二、乙方义务为代为寻找并提供合适的房产销售信息。带领甲方查看房屋状况，交换信息，草拟或推荐合同文本。根据甲方提供的证照和资料代为办理银行按揭贷款、房产过户手续等（需另收代办费）；
三、佣金与费用：甲乙双方确定中介服务佣金数额为甲方所签房产买卖合同标的金额的1.5%，担保贷款手续费为贷款金额的3%；
四、甲方的义务：本协议有效期限及期限届满6个月内，甲方、甲方亲属以及从甲方处获得卖方信息的第三方，无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议第三条所约定的中介服务佣金。……五、委托期限：本协议委托期限为180天，自2015年10月13日至2016年4月13日；
六、本协议附件：信息登记表，看房记录单等条款。同日，亿鑫置业公司的工作人员吴春香带领苏亲赞看过涌口移民小区5号楼403室房屋，苏亲赞在看房人签字栏上签名确认。2015年12月8日，亿鑫置业公司的工作人员吴小燕带领苏亲赞看过聚兴小区2（903室和801室房屋，苏亲赞也在《客户看房记录表》的看房人签字栏上签名确认。2015年11月12日，苏亲赞为寻求购买房屋，又到德化县富得置业担保有限公司了解情况，并作为甲方（委托人），与德化县富得置业担保有限公司作为乙方（受托人），双方签订了一份《房产求购委托书》，双方约定了中介服务佣金为房屋买卖合同标的1.5%等条款。同日，德化县富得置业担保有限公司的工作人员许华丽带领苏亲赞看过浔中镇东埔二期第2幢0801号房屋，苏亲赞在看房人签字栏上签名确认。2016年1月19日，陈奕进与冯忠娥作为出卖方，苏亲赞与叶双香作为购买方，德化县富得置业担保有限公司作为房产中介方，三方签订一份《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》约定了出卖方将座落于德化县浔中镇浔中村东埔二期片区旧城改造安置区第2幢0801号安置房以总房价663908元出售给购买方等条款。2016年1月20日，苏亲赞支付德化县富得置业担保有限公司中介佣金7000元。双方当事人争议的焦点：苏亲赞是否应支付亿鑫置业公司中介服务费？亿鑫置业公司认为，亿鑫置业公司向苏亲赞提供房屋信息，并带苏亲赞去看房，后苏亲赞说不买房，明确隐瞒了要买房的意思，亿鑫置业公司提供了服务，苏亲赞就应当支付中介服务费。苏亲赞认为，本人已向其他中介公司购买了房屋，并已支付了中介费，不应当再向亿鑫置业公司支付中介费。
本院认为，亿鑫置业公司作为居间人，虽然向苏亲赞提供了房屋信息，与苏亲赞签订《房产求购委托书》，带领苏亲赞实地查看房屋状况，但没有提供促成苏亲赞与房屋出卖方合同成立的相关证据。而苏亲赞能够成功购得浔中镇东埔二期第2幢0801号房屋，与陈奕进、冯忠娥订立《房屋买卖协议》，是由于另一家房产中介方，即德化县富得置业担保有限公司所工作促成的结果。故亿鑫置业公司要求苏亲赞支付中介服务费，缺乏事实依据。亿鑫置业公司与苏亲赞双方签订的《房产求购委托书》第四条：“本协议有效期限及期限届满6个月内，甲方、甲方亲属以及从甲方处获得卖方信息的第三方，无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议第三条所约定的中介服务佣金”的约定，属于加重对方责任、排除对方主要权利的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意或予以说明。亿鑫置业公司在采用格式条款订立本案合同时并没有采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也未能提供其履行提请对方注意或予以说明义务的相关证据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，故该《房产求购委托书》第四条可确认为无效格式条款。因此亿鑫置业公司诉请要求苏亲赞支付中介服务费，缺乏法律依据。综上所述，
本院认为，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。亿鑫置业公司作为居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。同时，亿鑫置业公司作为居间人利用事先拟定的格式条款，与苏亲赞达成的《房产求购委托书》第四条款的内容明显加重了苏亲赞的责任，且排除了房产买卖双方依据自愿原则自由达成交易的权利，违反了公平原则，且没有履行提请注意和说明的义务，与《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和第四十条的法律规定相悖，应当认定该格式条款无效。因此，亿鑫置业公司要求苏亲赞支付中介服务费20145元，因缺乏事实依据和法律依据，不予支持，应予驳回。但由于亿鑫置业公司确实为苏亲赞提供了房屋信息并由其工作人员带领实地查看了相关房屋，根据法律规定，苏亲赞应当酌情向亿鑫置业公司支付其提供服务的必要费用，亿鑫置业公司可另行诉讼处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四百二十四条，第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回德化县亿鑫置业担保有限公司的诉讼请求。案件受理费304元，由德化县亿鑫置业担保有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾 金 赞
人民陪审员 徐 婉 嬿
人民陪审员 欧阳金枪
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 潘 静 韵附：（一）本案相关的法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对立协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。（二）执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。