福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0423民初808号
原告：福州凯鑫物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路222号金牛山花园2#楼09店面。
法定代表人：陈超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏云水，男。
委托诉讼代理人：廖秀华，女。
被告：刘荣辉，住福建省清流县。
原告福州凯鑫物业服务有限公司（以下简称凯鑫物业公司）与被告刘荣辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯鑫物业公司的委托诉讼代理人魏云水、被告刘荣辉到庭参加诉讼，原告凯鑫物业公司的委托诉讼代理人廖秀华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘荣辉支付2014年7月至2016年6月的公共水电费188.40元；2.判令刘荣辉支付2013年10月至2015年4月的物业费1，121元（117.91平方米×每月0.5元／平方米×19个月）；3.判令刘荣辉支付2015年5月至2016年7月的物业费1，237.5元（117.91平方米×每月0.7元／平方米×15个月）；4.2014年7月至2016年6月电梯运行费590.4元。事实和理由：刘荣辉是清流县水东路398号文华新城13幢206室的业主。依据《福建省前期物业服务合同》第七条和《清流县物业服务合同》第六条约定，业主应于每月20日前向凯鑫物业公司支付物业服务费。但刘荣辉未按约定支付。因此，请求法院判如所请。刘荣辉辩称，1.前期服务合同不一致；服务合同未经刘荣辉同意，擅自提高物业收费标准。2.装修房屋时，已交押金500元；楼下住户违章搭建彩钢瓦；楼上住户空调和热水器的水滴到彩钢瓦，形成噪音；长期累积垃圾，均是凯鑫物业公司未尽物业管理义务，因此，要求凯鑫物业公司将违章搭建彩钢瓦拆除后，刘荣辉当即交纳物业费。本院
经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。凯鑫物业公司系“清流县文华新城小区”的前期物业管理企业，其与开发商福建省三明弘林房地产开发有限公司于2013年9月30日签订《福建省前期物业服务合同》，约定物业服务费用由业主按建筑面积交纳，高层住宅按照0.5元／月.平方米收取；物业服务费用按月收取，业主应于每月20日前履行交纳物业服务费的义务；合同期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该小区业主委员会于2014年9月20日成立，于2014年9月30日向清流县住房和城乡规划建设局备案。2015年5月16日，清流县文华新城小区业主委员会（以下简称文华新城业主委员会）与凯鑫物业公司签订了《清流县物业服务合同》。双方约定，由凯鑫物业公司为刘荣辉所在的文华新城小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；物业公共园林、景观及设施的养护和管理；维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；组织开展社区文化娱乐活动，小区交通与车辆停放的管理，房屋二次装饰装修的监督管理。第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算交纳；高层（十层以上）住宅为0.7元／月·平方米（不含公共水电分摊费，含业委会委托代收的综合服务费0.05元／月·平方米）；物业服务费用按月收取，业主应于每月20日前履行交纳物业服务费的义务；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月产生的实际金额由相关业主分摊支付。此外，双方还就其他事项进行了约定。刘荣辉系福建省清流县龙津镇水东路398号文华新城13幢206室房屋的业主，该房屋系高层住宅，房屋建筑面积为117.91平方米。刘荣辉尚未交纳自2013年10月起至2016年7月的物业管理费2，358.21元（其中：2013年10月至2015年4月的物业费1，120.15元；2015年5月至2016年7月的物业费1，238.06元）、自2014年7月至2016年6月公摊水电费用188.4元、自2014年7月至2016年6月电梯运行费590.4元。庭审中，刘荣辉提交了拍摄的长期累积垃圾、违章搭建彩钢瓦及公共区域管理混乱情况的照片反映小区局部面貌。佐证凯鑫物业公司物业服务不达标的主张，不同意交纳物业服务费。表示其未交纳物业服务费系因凯鑫物业公司没有履行双方签订协议中应履行的义务，长期累积垃圾，违章搭建彩钢瓦，致使形成噪音现象。对此，凯鑫物业公司表示已经按照双方签订的协议对整个小区进行了管理，已经履行了物业服务义务。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，案涉《福建省前期物业服务合同》和《清流县物业服务合同》系凯鑫物业公司与开发商福建省三明弘林房地产开发有限公司和文华新城业主委员会签订，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对作为文华新城小区业主的刘荣辉具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。作为物业公司应该提供质价相符的物业服务，作为业主应该按时交纳物业服务费及相应的费用。现凯鑫物业公司提供了物业服务，履行了主要的服务义务，刘荣辉作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向凯鑫物业公司支付物业服务费、公摊水电费用和电梯运行费。对刘荣辉提出的凯鑫物业公司未尽物业管理义务，长期累积垃圾，违章搭建彩钢瓦，致使形成噪音，要求拆除违章搭建彩钢瓦等抗辩意见，系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为刘荣辉拒缴物业管理费的理由。凯鑫物业公司对物业管理费计算有误，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，
判决如下：
一、刘荣辉于本判决生效之日起十日内支付福州凯鑫物业服务有限公司物业服务费2，358.21元；
二、刘荣辉于本判决生效之日起十日内支付福州凯鑫物业服务有限公司公摊水电费用188.4元；
三、刘荣辉于本判决生效之日起十日内支付福州凯鑫物业服务有限公司电梯运行费590.4元；
四、驳回福州凯鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘荣辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 杨木森
二〇一六年九月二十九日
书记员 黄晓莉 微信公众号“”