广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初1757号原告江门市新会区凯晖电子有限公司，住所地广东省江门市新会区司前镇白庙社区梅平岗（3车间），组织机构代码：31528538-9。法定代表人罗佩琳，该司总经理。委托代理人汪长征，广东协民律师事务所律师。被告江门市浩宇电器五金制品有限公司，住所地广东省江门市新会区司前镇白庙社区居委会旧总林、梅平岗，统一社会信用代码：914407055829332568。法定代表人梁超荣。被告梁超荣，男，1973年7月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被告汤凤平，女，1978年2月13日出生，汉族，住址同上，。三被告共同委托代理人梁当利、李志姣，均是广东诺千律师事务所律师。
原告江门市新会区凯晖电子有限公司诉被告江门市浩宇电器五金制品有限公司（以下简称浩宇公司）、梁超荣、汤凤平租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，由
审判员李柳云依法适用简易程序，于同年6月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人汪长征、三被告的共同委托代理人梁当利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年12月18日，原、被告双方签署了一份《厂房及土地租赁合同》（合同编号20141218）。根据合同约定，原告拟租赁被告14760平方米厂房和20000平方米预留工业用地，作为生产电路板厂房用途。租赁期为20年，从2015年1月1日开始起算。合同签订后，原告通过银行转账方式，向被告指定的账户陆续支付了合同保证金和预付款共计720000元。后由于原告发现被告拟出租的工业厂房及预留工业用地，未能获得环保部门的立项审批，未能取得宗地的环保许可，不能作为生产电路板厂房用途，合同因违反环保法律的强制性规定而无效，无法履行，原告至今无法接收租赁物和经营使用。双方虽口头就合同问题进行协商，由于被告不能确定返还合同保证金及预付款的时间，致使无法达成一致意见。据此，原告起诉请求判令：1、确认原、被告双方签署的合同编号20141218的《厂房及土地租赁合同》无效；2、被告立即返还合同保证金和预付款720000元，并自起诉日至实际付款日参照银行同期贷款利率计算利息；3、被告承担本案诉讼费。诉讼中，因被告不能提供原告所需要的排污容量和许可，导致该合同完全无法履行，故原告表示如合同被认定为有效，请求解除合同。原告在举证期限内提供如下证据：1、《厂房及土地租赁合同》（原件）一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系。2、《电子交易回单》（原件）九份及网银交易查询明细（复印件）一份，证明原告向被告支付626000元，其中500000元是订金，126000元是环评费。三被告共同辩称：租赁合同是有效的，双方意思表示一致。双方还签订了租赁合同补充协议，约定办理环保手续的费用由原告承担。被告收原告的押金是不足72万的，而且合同约定原告应该支付的订金是1505520元。原告没有按约定支付订金，存在违约行为，也导致被告缺乏车间改造资金，因此，原告所支付的订金应当直接抵销因车间闲置所产生的损失，原告支付的订金尚不足以抵销被告的损失，被告无需退还订金给原告。此外，原告在车间筹建期间租用被告的宿舍和办公室，产生租金水电费等合计29000多元，也应在原告支付的订金中抵扣。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉请。三被告在举证期限内提供如下证据：1、20141218号《厂房及土地租赁合同》的补充协议（复印件）一份，证明环评费用由原告来承担，并以被告浩宇公司的名义代为办理，由原告承担费用。2、《网银交易回单》（复印件）一份。3、《网银交易凭证》（复印件）一份，证据2、3共同证明被告浩宇公司为原告支付126000元的环评费用，并已退回100000元给原告。4、房产证及他项权证各八份（均为复印件）、土地使用权证及他项权证各六份（均为复印件），证明涉案厂房及土地的权属。综合各方当事人的质证意见、庭审陈述，本院对原告所举证据作如下认定：三被告对证据1、2的真实性没有异议，故本院对证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认。本院对三被告所举证据作如下认定：原告对证据1、2、3、4的真实性没有异议，故本院对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：2014年12月18日，原告与三被告签订合同编号为20141218的《厂房及土地租赁合同》一份，合同“出租方（下称甲方）”为被告梁超荣、汤凤平、浩宇公司，“承租方（下称乙方）”为原告，“担保人（下称丙方）”为林少娴。合同约定如下：甲方拟将合法所有的厂房及土地出租给乙方使用，租赁物位于江门市××区××前镇××庙村委会梅平岗（土名），包括建筑面积为7380㎡两层共14760㎡的已建厂房，20000㎡预留土地以及按乙方要求在该土地上兴建的厂房（有关面积以实建面积测为准）。租赁物用途：乙方租赁厂房及土地用于生产和加工电器产品及其他符合环保要求的工业项目，乙方不得擅自改变土地使用用途。租赁期限为20年，即从2015年1月1日到2034年12月31日止（若乙方未按合同约定预付清壹年押金，租赁期限相应推延）。租金及保证金：厂房租金：自本合同签订之日交付使用协定开始交租日（装饰装修期为30天免收租金），即租金从（空白）年（空白）月（空白）日起计算，第1年租金为厂房第一层每月每平方米租金9元/平方米、厂房第二层每月每平方米租金8元/平方米、厂房第三层每月每平方米租金7元/平方米，即每月厂房租金为125460元，每年厂房租金为1505520元，并约定租金的递增计算方式。乙方自本合同签订后必须预付壹年的租金1505520元作为订金，付款时间分三期最长不得超过60天，在甲方交付厂房给乙方使用后乙方的前九个月租金在订金中扣除，剩余的三个月租金订金转化为租赁期内的保证金（该保证金在租期届满后无息退回）。乙方需要在甲方预留土地上新建厂房时，乙方应提供建设方案给甲方实施建设，建设资金由甲方自筹，但乙方需要在建设方案确定后即按拟兴建的面积及前述租金计算方式预付壹年的租金作为订金，在甲方交付厂房给乙方使用后乙方的前九个月租金在订金中扣除，剩余的三个月租金订金以作租赁期内的保证金（该保证金在租期届满后无息退回）等。费用承担：乙方在租赁期内需缴纳租赁已建厂房和租赁期内永久性使用土地的土地使用税和房产税及租赁税，乙方的上述税款在每月内连同租金一齐支付给甲方，由甲方负责缴纳给税务部门。水电等费用须由甲方统一向供水供电单位缴付，乙方须在每月5日至10日前将上月水费和电费及水电损耗费用支付给甲方。双方同时具体约定水电费用的计算方式等内容。原告租赁三被告的场地用于开展电路板生产项目，该项目需办理环境影响评价及排污许可的审批手续，2015年3月11日，原告与三被告签订20141218号《厂房及土地租赁合同》的补充协议一份，三被告为“甲方”、原告为“乙方”，就建设项目的备案证、环保证、排放证的场地挂靠经营使用补充约定如下：乙方在江门市浩宇电器五金制品有限公司建设项目备案证、环保牌及排放证的使用期内增加电子配件、电路板项目，报批的环评费、通关费、环保土建、建设投资、环保设备、验收费用等有关费用由乙方负责；乙方给付出以上增项的有关费用后，乙方使用江门市浩宇电器五金制品有限公司建设项目备案证、环保牌及排放证的电路板生产使用期为20年，国家相关法律法规不允许使用的时间除外，乙方使用期间的建设项目备案证、环保、排放设施的维护及与环保相关的一切费用由乙方负责。甲方未经乙方同意不得自主经营电路板生产，若甲方产品需要生产电路板的只能租用乙方所租场地生产等内容。上述合同签订后，原告于2015年4月至5月期间以转账方式分次合计向三被告支付626000元，其中126000元用于支付环评费，余下500000元用于支付租赁订金。2015年5月25日，被告浩宇公司以转账方式向江门市环境科学研究所支付环评费126000元。后三被告称电路板生产项目的环境影响评价未获有关部门批准，原告因而没有继续依约向三被告支付租赁订金。2015年12月14日，被告梁超荣向原告退回100000元。原告要求三被告退还已付租赁订金及环评费用，双方经协商未果，原告遂诉诸本院，请求确认20141218号《厂房及土地租赁合同》无效，并请求三被告返还已付款项。诉讼中，本院向原、被告释明，如上述租赁合同有效，原、被告是否请求解除合同，原告明确表示请求解除合同，三被告则表示原告支付违约赔偿款后同意解除合同。另查明：涉案租赁场地的厂房及土地属被告梁超荣、汤凤平自有，也是被告浩宇公司工商登记的住所地。上述合同签订后，原告没有在租赁场地开展生产，但三被告认为原告使用了其办公室和宿舍，对此，原告不确认使用其办公室和宿舍。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：
一、原告与三被告签订的20141218号《厂房及土地租赁合同》的效力如何？如有效，应否予以解除？二、三被告应否向原告返还订金720000元及相应的利息？对争议焦点一，原告与三被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订20141218号《厂房及土地租赁合同》，约定原告租赁涉案厂房及土地用于生产和加工电器产品及其他符合环保要求的工业项目，合同的内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。原告具体计划在租赁场地经营电路板生产项目，而上述合同并没有约定三被告需提供通过该项目的环境影响评价及排污许可等审批手续作为合同的生效要件。因此，原告与三被告签订的20141218号《厂房及土地租赁合同》合法有效，本院予以确认，原告主张上述合同无效的理由不成立，本院不予支持。诉讼中，原告表示如上述合同被确认为有效合同，则因被告不能提供原告所需要的排污容量和许可，合同完全无法履行，故请求解除合同。三被告则表示原告支付违约赔偿款后同意解除合同。
本院认为，结合20141218号《厂房及土地租赁合同》的补充协议的约定及查明的事实，被告浩宇公司建设项目备案证、环保牌及排放证的使用期内增加电子配件、电路板项目，由被告浩宇公司办理电路板项目的环评报批等手续，后被告浩宇公司将含电路板项目的建设项目备案证、环保牌及排放证等给原告挂靠经营使用20年。被告浩宇公司称办理环境影响评价等审批手续未获通过，因此不能按上述补充协议的约定提供电路板项目的相关证照给原告挂靠经营使用，原告无法在租赁场地开展该项目的生产。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告合同目的不能实现，原告有权解除合同及不再继续支付租赁订金。因此，原告与三被告签订的20141218号《厂房及土地租赁合同》，本院予以解除，对三被告认为原告需支付违约赔偿款后才同意解除的抗辩意见不予采纳。对争议焦点二，结合原告的举证情况，原告于2015年4月至5月期间以转账方式分次合计向三被告支付626000元，其中126000元作为环评费，余下500000元作为租赁订金。诉讼中，原告确认被告梁超荣已向其退回100000元，尚余租赁订金400000元未退还。三被告应否返还环评费126000元给原告？被告浩宇公司于2015年5月25日以转账方式向江门市环境科学研究所支付环评费126000元，该笔付款的时间、付款内容与原告的付款时间及双方关于办理环评审批手续的陈述、20141218号《厂房及土地租赁合同》的补充协议中的约定均相互吻合，故本院对三被告的陈述予以采纳。三被告收取原告支付的环评费后，将该费用转支付给有关单位，结合原、被告的陈述，电路板生产项目的环评手续未获环保行政管理部门批准，原告因而不继续支付租赁订金给三被告，足以证实被告浩宇公司实际履行了办理环评报批手续。原告与三被告在20141218号《厂房及土地租赁合同》的补充协议中约定报批的环评费由原告负责，故原告请求三被告返还环评费126000元不符合双方的约定，本院不予支持。三被告应否返还租赁订金400000元给原告？
本院认为三被告应返还租赁订金400000元给原告，除争议焦点一论述的解除合同的理由外，还基于如下理由：第一，20141218号《厂房及土地租赁合同》中约定租赁期从2015年1月1日起算，但又约定若原告未按合同约定预付清一年押金，租赁期限相应推延。因此，原告未预付一年租赁订金，租赁期限相应推延。第二，原、被告双方于2014年12月18日签订上述合同，合同约定原告预付一年的租赁订金期限自签订该合同后最长不得超过60天。原告仅在2015年4月至5月期间支付租赁订金500000元给三被告，没有按约定时间足额支付租赁订金给三被告。但从原告及三被告签订的补充协议的内容以及三被告支付环评费的时间可见，三被告在原告迟延支付租赁订金的情况下仍然继续办理环评手续。三被告没有提供证据证明其曾对原告迟延支付租赁订金问题提出异议。因此，原告迟延支付租赁订金，属一般违约行为，并非必然导致合同不能完全履行。第三，三被告认为原告迟延支付租赁订金，致使其车间改造缺乏资金。20141218号《厂房及土地租赁合同》中约定原告需要在三被告预留土地上新建厂房时，原告应提供建设方案给三被告实施建设，建设资金由三被告自筹。因此，三被告认为车间闲置损失，应以租赁订金冲抵该损失的抗辩意见也不成立，本院不予采纳。第四，三被告在诉讼中确认原告没有在租赁场地开展生产，而20141218号《厂房及土地租赁合同》约定“厂房租金：自本合同签订之日交付使用协定开始交租日（装饰装修期为30天免收租金），即租金从（空白）年（空白）月（空白）日起计算”，可见，交租日尚未在合同明确约定，三被告尚未交付厂房给原告使用。因此，三被告在交付租赁场地给原告使用前能够预见租赁场地将存在一定的闲置期。第五，三被告没有证据证明原告曾使用其办公室和宿舍，也没有证据证明产生相应的租金及水电费损失。综合上述理由，20141218号《厂房及土地租赁合同》无法继续履行，即使造成租赁场地闲置损失，也应由三被告自行负担，三被告应返还租赁订金400000元给原告。对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的利息，因涉案租赁合同在诉讼中才予以解除，故原告主张三被告从起诉日起支付应返还款项的相应利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第九十四条第四项、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，
判决如下：
一、原告江门市新会区凯晖电子有限公司与被告江门市浩宇电器五金制品有限公司、梁超荣、汤凤平于2014年12月18日签订的合同编号为20141218的《厂房及土地租赁合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告江门市浩宇电器五金制品有限公司、梁超荣、汤凤平应自本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁订金400000元给原告江门市新会区凯晖电子有限公司。
三、驳回原告江门市新会区凯晖电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（已减半计算），由原告江门市新会区凯晖电子有限公司负担2442元，被告江门市浩宇电器五金制品有限公司、梁超荣、汤凤平负担3058元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 李柳云
二〇一六年九月二十九日
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