江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1202民初1413号
原告：江苏跃华置业有限公司，住所地泰州市海陵区税东街南侧松林村综合楼101室。
法定代表人：宋光曙，董事长。
委托诉讼代理人：王景阳、董志宇，江苏运泰律师事务所律师。
被告：徐海城，男，1986年5月20日，汉族，住滨海县。
被告：焦媛，女，1987年10月26日生，汉族，住泰兴市。
委托代理人：史凯，1987年8月5日生，汉族，住泰兴市，系被告焦媛之夫。
原告江苏跃华置业有限公司与被告徐海城、焦媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏跃华置业有限公司之委托代理人王景阳、被告焦媛之委托代理人史凯到庭参加诉讼；被告徐海城经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江苏跃华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付租金145500元及违约金（按应付租金的千分之二计算九个月）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月、11月，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，将自有的尚品国际大厦A幢房屋出租给两被告使用，被告交纳了第一年的租金，但第二年的租金至今未交纳。合同约定乙方逾期交付租金及其它费用，每逾期一日，须按当期应付租金总额千分之二为标准，按逾期天数累计向甲方支付违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回房屋。经原告催讨，被告至今未支付拖欠的租金，构成违约。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判准所请。
被告徐海城辩称，被告徐海城是第一批与原告签订租赁协议的商户，但是房租高于周边的地区，导致被告徐海城经营亏损，被告应当交纳房租的时间是2015年7月，但当时原告未能及时和被告对接，且原告在被告不知情的情况下将房屋转卖他人，故被告认为纠纷的产生，双方都有责任，希望法院依法处理。
被告焦媛辩称，本案租赁房屋的事情是徐海城与原告协商，被告焦媛只是帮忙签订合同，被告焦媛认为房屋租赁合同的责任应当由徐海城承担，与焦媛无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月，原告江苏跃华置业有限公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告徐海城签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于本市尚品国际大厦A幢A201、A202、A203、A204、A205、A107室商业用房出租给乙方；租赁期限为五年，从2014年7月16日至2019年7月15日；第一、二年租金为194000元/年，第一年租金于签订合同时一次性支付，第二年租金于2015年7月15日之前一次性支付；乙方逾期交付租金及其它费用，每逾期一日，须按当期应付租金总额千分之二为标准，按逾期天数累计向甲方支付违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回房屋；如乙方对甲方尚有未还清的债务，首先用保证金冲抵。协议签订后，原告按约交付房屋，被告徐海城按约交纳了第一年的租金及保证金25000元。2014年10月14日，被告徐海城向原告出具承诺书一份，载明：“本人徐海城签订的尚品国际大厦A幢A201、A202、A203、A204、A205、A107室租赁人变更为焦媛，一切后果自行承担。承诺人：徐海城。”原告江苏跃华置业有限公司在承诺书上加盖了合同专用章。2014年11月14日，原告江苏跃华置业有限公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告焦媛签订《房屋租赁合同》一份，内容与前述合同相同。2016年3月，原告江苏跃华置业有限公司向两被告发函要求支付拖欠租金等。2016年4月6日，原告因与两被告就租赁事宜协商未果，涉讼。另查明，2014年11月14日，被告徐海城向被告焦媛出具书面材料一份，载明：“本人徐海城需要将由本人承租的尚品国际A201、A202、A203、A204、A205、A107变更为焦媛，变更后的相关责任仍由本人负责，焦媛不承担责任，特此约定。”审理中，原告江苏跃华置业有限公司与被告焦媛一致认可上述租赁合同于2016年4月16日解除。原告江苏跃华置业有限公司将违约金变更为按应付租金的千分之一计算270日，即为人民币39285元。以上事实，有房屋租赁合同、律师函、承诺书、及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。
原告江苏跃华置业有限公司与被告徐海城于2015年7月签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后原告江苏跃华置业有限公司与被告徐海城、焦媛三方达成合同权利义务转让的合意，并于2014年11月14日签订了新的租赁合同，则合同权利义务转让成立并生效，合同承租人发生变更，被告焦媛代替被告徐海城成为合同承租人。被告焦媛逾期未交纳房租，构成违约，现原告诉请被告支付拖欠租金及违约金，符合法律规定，应予支持。关于原告主张的租金数额，经审核确定为145500元。关于违约金，原告主张按照当期应付租金总额千分之一为标准计算270日即人民币39285元，未超出合同约定，依法应予支持。关于保证金，按照合同约定可以冲抵债务。原告要求被告徐海城承担共同偿还责任，无事实及合同依据，本院不予支持。关于被告焦媛辩解其与徐海城之间明确约定合同责任由徐海城承担一节，
本院认为该约定系被告焦媛与徐海城之间的内部约定，在两被告之间具有约束力，对原告不具有约束力，被告焦媛承担合同责任后，可以依据约定向被告徐海城追偿。被告徐海城经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告焦媛于本判决生效之日起十日内给付原告江苏跃华置业有限公司房屋租金145500元、违约金39285元，扣减保证金25000元后，被告焦媛应给付原告江苏跃华置业有限公司人民币159785元；
二、驳回原告江苏跃华置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币3996元，由被告焦媛负担（原告已预交，被告焦媛于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币3996元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：10×××68；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 蒋 晶
人民陪审员 许莉萍
人民陪审员 顾 莉
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 杨冬梅 更多数据：