广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初808号
原告：成林，男，1969年10月14日出生，汉族，住广东省信宜市。
被告：谭瑞东，男，1981年1月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
原告成林诉被告谭瑞东合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成林到庭参加诉讼，被告谭瑞东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成林诉称：经中介方谭权彬介绍，成林与谭瑞东于2014年5月25日签订了《土地使用权转让合同》，约定谭瑞东以73万元的价格转让合同项下土地使用权给成林，成林先支付定金3万元，然后委托中介方谭权彬在2014年8月30日前代办好合同项下土地的《国有土地使用权证》至谭瑞东名下（后该办证期限及合同期限一并延期至2015年5月31日），再过户给成林，在以上相关证件移交日成林需一次性付清余下的款项70万元给谭瑞东。合同第九条约定如果在合同履行期间发生不可抗力（如自然灾害或政府政策变化、不受理等原因）致使合同不能履行，××应归还全部定金，同时合同终止，双方均不予追究。如果超过期限2014年8月30日内不能归还定金，应赔偿××双倍定金。后至2015年5月31日，中介方谭权彬都无法代办好合同项下土地的相关证件，原因是政府不予受理，至此，合同因发生不可抗力而不能履行，成林要求谭瑞东归还定金被拒，且超过合同延期后的期限2015年5月31日不予归还。现具状起诉，请求判令：
一、谭瑞东退还定金3万元、赔偿3万元，共6万元给成林，并按同期同类银行利率的四倍从超期日2015年6月1日起计至起诉日止的利息680元给成林，起诉后的利息另计；
二、本案诉讼费由谭瑞东负担。被告谭瑞东不作答辩。
经审理查明：2014年5月25日，成林（××）、谭瑞东（××）、谭权彬（中介方）三方签订《土地使用权转让合同》，合同主要内容有：由谭瑞东将其所有的位于茂名市新坡镇黄塘管区顺堂村车大王面积约1200平方的土地转让给成林，出让土地的用途是住宅，成林委托谭权彬办理该块土地的《国有土地使用权证》至谭瑞东名下后再过户给成林，转让价款为73万元，成林在合同签订后3日内支付3万元定金作为履行合同的定金，余款70万元在土地相关证件移交日一次性付清，按期付清价款的，定金抵作土地使用权转让价款，如果合同履行期间因不可抗力致使合同不能履行的，谭瑞东应归还全部定金，合同终止，超过2014年8月30日内不能归还定金的，应赔偿双倍定金。合同签订当天，成林支付了3万元定金给谭瑞东。2014年12月6日，成林、谭瑞东、谭权彬签署《合同延期证明》，证明称上述合同因证件办理等因素未能如期交易，之前约定委托中介方谭权彬办理《国有土地使用权证》，现在改为办理240平方建设用地规划许可证和建设用地批准书，合同内容不变，延期后具有同等效力，延期时间自2014年12月6日起至2015年5月31日止，土地转让价款70万元，成林在证件交接日最少支付40万元，余下30万元必须在2015年5月31日前付清。庭审中，成林确认案涉土地属于集体用地，签订合同时谭瑞东并未持有该土地的相关权属证明，该土地亦无法办理《国有土地使用证》。以上事实，有原告提供的土地使用权转让合同、合同延期证明、收据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案立案案由不当，应调整为合同纠纷。案涉土地属农民集体用地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。成林与谭瑞东所签订的《国有土地使用权转让合同》违反上述法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”的规定，依法无效。谭瑞东收取的定金3万元，应返还给成林。上述合同中所约定的定金罚则依法无效，成林诉请谭瑞东赔偿3万元，于法无据，不予支持。对此给成林造成的利息损失，应按双方过错大小承担相应的责任。成林与谭瑞东双方明知案涉土地属于不能转让的农民集体用地仍签订转让合同，双方过错程度相当，应各自承担50％责任，因现行法律法规无明确规定合同无效返还财产的利息计算标准，成林请求自2015年6月1日起按银行同期同类贷款利率的四倍计付利息没有依据，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，按年利率6％计收催告后谭瑞东资金占用期间的利息，结合双方当事人的过错程度，谭瑞东应自起诉之日2016年4月5日起按年利率3％支付利息给成林至还清款日止。谭瑞东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、被告谭瑞东于本判决生效之日起七日内返还定金30000元给原告成林；
二、被告谭瑞东于本判决生效之日起七日内支付30000元定金的利息（利息按年利率3％，自2016年4月5日起计至还清款日止）给原告成林；
三、驳回原告成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元、公告费300元，合计1618元（原告已预付），由被告谭瑞东负担。上述被告负担的费用，限其在本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不再另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 陈文锋
代理
审判员 周晋锋
人民陪审员 林 司
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 李丹红速 录 员 杨志新附本案判决相关的法律和司法解释条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广东省茂名市茂南区人民法院民事判决书（2016）粤0902民初808号
原告：成林，男，1969年10月14日出生，汉族，住广东省信宜市。
被告：谭瑞东，男，1981年1月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
原告成林诉被告谭瑞东合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成林到庭参加诉讼，被告谭瑞东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成林诉称：经中介方谭权彬介绍，成林与谭瑞东于2014年5月25日签订了《土地使用权转让合同》，约定谭瑞东以73万元的价格转让合同项下土地使用权给成林，成林先支付定金3万元，然后委托中介方谭权彬在2014年8月30日前代办好合同项下土地的《国有土地使用权证》至谭瑞东名下（后该办证期限及合同期限一并延期至2015年5月31日），再过户给成林，在以上相关证件移交日成林需一次性付清余下的款项70万元给谭瑞东。合同第九条约定如果在合同履行期间发生不可抗力（如自然灾害或政府政策变化、不受理等原因）致使合同不能履行，××应归还全部定金，同时合同终止，双方均不予追究。如果超过期限2014年8月30日内不能归还定金，应赔偿××双倍定金。后至2015年5月31日，中介方谭权彬都无法代办好合同项下土地的相关证件，原因是政府不予受理，至此，合同因发生不可抗力而不能履行，成林要求谭瑞东归还定金被拒，且超过合同延期后的期限2015年5月31日不予归还。现具状起诉，请求判令：
一、谭瑞东退还定金3万元、赔偿3万元，共6万元给成林，并按同期同类银行利率的四倍从超期日2015年6月1日起计至起诉日止的利息680元给成林，起诉后的利息另计；
二、本案诉讼费由谭瑞东负担。被告谭瑞东不作答辩。
经审理查明：2014年5月25日，成林（××）、谭瑞东（××）、谭权彬（中介方）三方签订《土地使用权转让合同》，合同主要内容有：由谭瑞东将其所有的位于茂名市新坡镇黄塘管区顺堂村车大王面积约1200平方的土地转让给成林，出让土地的用途是住宅，成林委托谭权彬办理该块土地的《国有土地使用权证》至谭瑞东名下后再过户给成林，转让价款为73万元，成林在合同签订后3日内支付3万元定金作为履行合同的定金，余款70万元在土地相关证件移交日一次性付清，按期付清价款的，定金抵作土地使用权转让价款，如果合同履行期间因不可抗力致使合同不能履行的，谭瑞东应归还全部定金，合同终止，超过2014年8月30日内不能归还定金的，应赔偿双倍定金。合同签订当天，成林支付了3万元定金给谭瑞东。2014年12月6日，成林、谭瑞东、谭权彬签署《合同延期证明》，证明称上述合同因证件办理等因素未能如期交易，之前约定委托中介方谭权彬办理《国有土地使用权证》，现在改为办理240平方建设用地规划许可证和建设用地批准书，合同内容不变，延期后具有同等效力，延期时间自2014年12月6日起至2015年5月31日止，土地转让价款70万元，成林在证件交接日最少支付40万元，余下30万元必须在2015年5月31日前付清。庭审中，成林确认案涉土地属于集体用地，签订合同时谭瑞东并未持有该土地的相关权属证明，该土地亦无法办理《国有土地使用证》。以上事实，有原告提供的土地使用权转让合同、合同延期证明、收据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案立案案由不当，应调整为合同纠纷。案涉土地属农民集体用地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。成林与谭瑞东所签订的《国有土地使用权转让合同》违反上述法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”的规定，依法无效。谭瑞东收取的定金3万元，应返还给成林。上述合同中所约定的定金罚则依法无效，成林诉请谭瑞东赔偿3万元，于法无据，不予支持。对此给成林造成的利息损失，应按双方过错大小承担相应的责任。成林与谭瑞东双方明知案涉土地属于不能转让的农民集体用地仍签订转让合同，双方过错程度相当，应各自承担50％责任，因现行法律法规无明确规定合同无效返还财产的利息计算标准，成林请求自2015年6月1日起按银行同期同类贷款利率的四倍计付利息没有依据，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，按年利率6％计收催告后谭瑞东资金占用期间的利息，结合双方当事人的过错程度，谭瑞东应自起诉之日2016年4月5日起按年利率3％支付利息给成林至还清款日止。谭瑞东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、被告谭瑞东于本判决生效之日起七日内返还定金30000元给原告成林；
二、被告谭瑞东于本判决生效之日起七日内支付30000元定金的利息（利息按年利率3％，自2016年4月5日起计至还清款日止）给原告成林；
三、驳回原告成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元、公告费300元，合计1618元（原告已预付），由被告谭瑞东负担。上述被告负担的费用，限其在本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不再另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长陈文锋
代理
审判员周晋锋
人民陪审员林司二Ｏ一六年九月二十九日
书记员李丹红速录员杨志新附本案判决相关的法律和司法解释条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”