福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终3388号
上诉人（原审吴新瑶）：吴新瑶，男，1978年6月19日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：蔡佳明，北京中银（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林如海，北京中银（福州）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：福建云山房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县。
法定代表人：陈建灯，总经理。
委托诉讼代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
上诉人吴新瑶因与被上诉人福建云山房地产开发有限公司（以下简称云山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永泰县人民法院（2015）樟民初字第1843号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人吴新瑶上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定讼争房屋符合交付条件不是事实。上诉人在一审阶段提交的证据表明，诉争房屋存在多处擅自设计变更，消防未经验收，并且诉争房屋在交付时不符合合同约定的交付条件，一审法院认为购房者只有在房屋存在严重质量瑕疵时才能拒收是错误的。上诉人在一审时未主张解除合同，也不能以此推定诉争房屋符合交付条件。2.云山公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。买卖合同第八条约定的是交付条件和交付期限，第九条约定的是逾期交房违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，云山公司如未按合同约定的期限将商品房交付给上诉人，均应承担逾期违约责任。
被上诉人云山公司辩称，1.一审认定事实请求，适用法律正确。本案诉争的房屋虽然存在某些质量问题，但不影响上诉人使用，仅仅需要整改维修。上诉人拒收没有法律依据。2.合同第八条约定，本案诉争房屋不符合交付使用条件，上诉人同意接收，被上诉人仅需支付1000元。3.2015年6月30日，本案诉争房屋已经符合交付条件。本案诉争房屋通过竣工、消防验收，且云山公司在合同约定的时间内通知上诉人进来办理交接手续。3.关于变更只是外墙某些方面进行装修，不影响上诉人的居住使用，且经上诉人向有关方面反映后，也已经停止。即使不符合合同约定条件，按合同第八条约定被上诉人也仅需支付1000元。综上所述，本案诉争房屋已经符合交付的条件。一审法院判决云山公司支付上诉人5000元是公正合理的。请求驳回上诉，维持原判。吴新瑶向一审法院起诉请求：1.判令被告向二吴新瑶支付逾期交房违约金人民币41120元（违约金从2015年7月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，暂计至起诉时为41120元，806294元×0.03%×170天=41120元）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月23日，吴新瑶与云山公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件，约定吴新瑶向云山公司购买座落于永泰县城峰镇马洋工业区山顶道路南侧的云山蓝郡（云山一号）第6幢2单元206号的房屋，建筑面积为119.20平方米。其中，套内建筑面积92.67平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.53平方米，每平方米6764.21元，总价为人民币806294元。签约当日吴新瑶支付人民币366294元作为首期购房款，余款440000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；…”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件三就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等事项做了书面约定，其中外墙约定为石材、真石漆；在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件；（3）小区内部道路交房时完成道路垫层，绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。合同签订后，吴新瑶依约全部交付了购房款。2013年3月12日福州精业建筑工程设计咨询有限公司应甲方（云山公司）要求作出《设计变更通知函》，将原来的干挂石材线脚修改为EPS线脚；将原建施外墙面层（商业部分除外）为花岗岩面层现修改为多彩漆面层。云山公司在变更后未履行告知的情况下，依照变更后的设计进行施工。2014年12月12日，云山公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。竣工验收结论：该工程项目由福建福阳建筑工程有限公司承接施工任务，已按合同承包范围的设计图纸及有关文件完成，工程质量符合《建筑工程施工及验收规范》要求，质量控制资料和安全功能检验资料齐全，符合要求，单位工程质量核定为合格，同意交付使用。2015年4月24日，永泰县公安消防大队以验备查（2015）0001号《建设工程竣工验收消防备案单》对云山蓝郡建设工程进行消防验收：该建设工程已被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。2015年5月29日，云山公司作为建设单位，福建福阳建筑工程有限公司作为施工单位及勘察、设计、监理等参与对土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景光（观）绿化、围墙、商业店面、门口人行道、付（附）属配套工程等进行验收，并作出《工程竣工验收证书》，验收意见：经核查该工程项目，已按合同约定及设计图纸要求和有关文件完成工程项目施工，工程质量合格，技术档案和施工管理资料收集齐全，符合有关规定要求，同意验收。同日，云山公司通过快递发出《交房通知》，通知吴新瑶于同年6月21日至30日进行交房。此后，云山公司所建的云山蓝郡部分业主向相关部门反映房屋质量缺陷及未按图纸施工等。2015年8月17日，永泰县住房和城乡建设局以樟建（2015）279号《关于云山一号业主反映问题的整改通知》要求云山公司整改：1、原设计一至三层的外墙装饰干挂石材改多彩漆部分必须从即日起两个月内整改到位，恢复到原设计状态。2、售楼部底层的通道必须保持通畅，24小时保安值班并拆除沙盘。3、其他业主反映的质量问题必须在两个月内整改到位。后云山公司按重新设计的图纸及施工方案对一至三层的外墙装饰进行石材干挂。现吴新瑶以云山公司仍未将符合合同约定的质量标准及设计要求的房屋交付，要求判令云山公司支付逾期交房违约金。一审法院认为：吴新瑶与云山公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同及合同附件中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等进行了约定，房屋交付时间为2015年6月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。吴新瑶所购买的房屋及土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景观绿化、围墙、商业店面、门口人行道、附属配套工程等于2014年12月12日、2015年5月29日，经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及2015年4月24日建设工程竣工验收消防备案，抽查合格，故该房屋具备了约定的交付条件。该商品房达到交付使用条件后，云山公司在约定的交付期限内向吴新瑶发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。在交接过程中，吴新瑶则以房屋质量缺陷及未按图纸施工等为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。由此可见，购房者只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。吴新瑶在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋质量缺陷问题缺乏证明力，没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，且吴新瑶在诉讼中亦未申请鉴定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，吴新瑶应承担举证不能的法律后果，故可认定讼争房屋在2015年6月30日前已符合合同约定的交付使用条件，吴新瑶不同意收楼缺乏事实和法律依据。本案云山公司在施工过程中，虽经原设计单位作出设计变更，将原建施外墙面层（商业部分除外）为花岗岩面层修改为多彩漆面层，并依照变更后的设计进行施工。云山公司在之后的售楼时，与吴新瑶签订合同附件三约定外墙为石材、真石漆，未将变更方案予以明示，对此云山公司存有过失，应承担相应的违约责任，但鉴于云山公司在通知吴新瑶交房之后已按相关部门的整改通知重新进行外墙挂石，可以减轻云山公司的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，云山公司的行为属于履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但吴新瑶提供的证据不足以证明外墙装饰变更期间给其造成了实际损失，故一审法院酌定云山公司应支付吴新瑶违约金5000元。一审法院对吴新瑶诉请按《商品房买卖合同》第九条第一款第一项的约定计付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。对吴新瑶提供的相关媒体报道因真实性、客观性无法确定，不能作为本案的证据使用。为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：被告福建云山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴新瑶吴新瑶支付违约金人民币5000元；
二、驳回吴新瑶吴新瑶的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费828元，由吴新瑶负担729元，被告负担99元。上诉人与被上诉人双方在一审提交的全部证据均已随案移送本院，二审中双方均未提交新的证据。本院
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实。
本院认为，上诉人与被上诉人云山公司签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案上诉人以云山公司所交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由，要求云山公司承担逾期交房的违约责任。
本院认为，云山公司交付的房屋是否符合约定的交付条件，应当根据《商品房买卖合同》第八条及该合同的附件六《补充协议》第四条的约定进行审查。按照《补充协议》第四条的约定，双方对《商品房买卖合同》第八条所约定的交房标准进行了变更，变更后的交房标准为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。该补充约定的交房标准不低于最低标准，属有效约定。根据本案查明的事实，诉争房屋在云山公司通知的交付时间之前已经通过了竣工验收，且生活排水、用电等亦符合使用条件，故云山公司所交付的房屋符合双方约定的房屋交付条件。上诉人在一审中主张的外墙设计、绿化、小区道路、配套设施等不符合设计方案等情由，均不属于房屋交付条件，在上诉人未主张解除合同的前提下，可以根据双方约定的房屋保修条款、合同瑕疵履行责任等条款予以解决。因此本案上诉人主张以逾期交房之标准计算云山公司的违约赔偿金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。云山公司在履行《商品房买卖合同》过程中，确实存在瑕疵，未按照合同约定的条款全面履行，给上诉人造成一定的损失，一审法院考虑违约行为的具体情节，酌定云山公司向上诉人赔偿损失5000元，并无不当。综上所述，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费828元，由上诉人吴新瑶负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李瑞钦
审 判 员 潘 筝
代理
审判员 刘启鸣
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 李振云附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”