沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书案由物业服务合同纠纷案号（2016）辽0103民初7543号当事人原告辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，职务该公司董事长。
委托代理人：赵阳，该公司员工。
委托代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。被告李德昌。
委托代理人：李飞，李德昌儿子。诉辩主张原告诉称原告是为被告所居住小区“保利花园第五季”提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费。故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费5440元及违约金374.4元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称□已交纳物业费□物业服务未达到合同约定标准□收费标准过高□没有催费□侵占绿地□被盗或财物受损□全部或者部分超过诉讼时效R房屋质量问题□物业公司无资质□物业公司被罢免□其他查明事实房屋地址沈阳市沈河区新宁街30号7幢3-5-1房屋面积89.25平方米收费标准1.2元/平方米/月欠费时间2012年10月1日到2016年12月31日是否订立物业服务合同R是□否□其他是否提供物业服务R是□否□其他其他无
本院认为原告与业主委员会签订的物业服务合同及与被告签订的前期物业服务协议皆合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。2016年10月1日之后的物业费，因尚未发生，原告可待发生后另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩的房屋墙体开裂、外墙渗水问题。房屋墙体开裂、外墙渗水属于房屋质量问题，原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应由物业公司启动维修基金予以维修，但启动维修基金的程序比较复杂，并非物业公司单方就能动用，故被告此项抗辩，本院不予采信。裁判依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条裁判主文一、被告李德昌于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司物业服务费5141元（2012年10月1日至2016年9月30日）；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李德昌如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由被告李德昌承担。告知内容本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一六年九月二十九日
书记员 祝 丹 关注公众号“”