河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2015）魏民二初字第00683号
原告：董建民，男，1959年5月28日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：菅运生，河南世纪风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾庆梅，河南世纪风律师事务所律师。
被告：许昌卓越时代实业有限公司，住所许昌市劳动路19号。
法定代表人：吕兰枝，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。
原告董建民与被告许昌卓越时代实业有限公司（以下简称为许昌卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董建民的委托诉讼代理人菅运生，被告许昌卓越公司的委托诉讼代理人孙国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董建民向本院提出诉讼请求：1、被告即日向原告支付违约金1379.06元／天，自2014年8月1日起至2015年10月8日共计433天合计金额597132.98元，以后另算（按已交付房款的日万分之一计算）；2、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求按照16753.2元／月向原告支付补偿金，截止起诉之月共计14个月，合计234544.8元，以后另算；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2013年11月12日与被告签署了《商品房的买卖合同》（编号201303204号），原告购买被告开发的劳动路19号扬子大厦南起第9及南起第10号商品房两套，建筑面积为581.25平方米，总金额13790640元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。房屋单价23725.83元，原告首付7000000元，余款在银行按揭贷款支付，原告已经按照约定将总房款全部支付给被告，履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2014年7月31日前验收合格并将符合条件的商品房交付给原告使用，但由于被告原因，该房屋至今没有合法验收更不具备约定的其他交付条件，导致原告至今不能合法使用，原告多次向被告提出赔偿均无任何回应，“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条“损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。参照相邻门面房租金标准（每月每平方米100元计算），原告每月可得房租收入为58125元，扣除被告应赔付违约金41371.8元后，尚存在实际损失每月16753.2元，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
被告许昌卓越公司辩称：原告的各项要求不合理，主张损失费用没有法律依据。被告已经将标的房产于2015年1月31日交付给原告董建民，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告董建民为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组，编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份及收款收据一份，用以证明原、被告于2013年11月12日签订了商品房买卖合同，且原告于2013年11月12日前已经交清了首付款，被告应于2014年7月31日前将具备四项条件的房屋交付给原告，被告至今未将符合约定条件的商品房交付原告，已经构成违约。第二组，银行账户明细清单（2015年9月6日至2016年5月28日）两页，用以证明原告所遭受的贷款利息损失。经质证，被告许昌卓越公司认为：对原告提交的两组证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告许昌卓越公司为支持自己的答辩主张，向本院提交的证据有：第一组，收款收据两份，用以证明被告于2015年1月31日之前已将涉案房屋交付给原告董建民，由原告交付物业费。第二组，现场照片四份，用以证明该房屋已经由原告出租使用，原告所说至今没有交付房屋的说法不成立。第三组，租赁协议复印件一份，用以证明被告已将房屋交付给原告。经质证，原告董建民认为：对第一组证据的真实性、关联性有异议，收款收据上未加盖物业公司公章；对第二组证据的关联性有异议；对第三组证据，原告认为许昌市阳光大药房药业有限公司并非本案当事人。经审核，
本院认为：原、被告提交的上述证据具有真实性、合法性及关联性，故本院予以采信。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2013年11月12日，原、被告双方共同签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于许昌市劳动路19号扬子大厦第1幢1-2层南起第9至南起第10号商品房，建筑面积共581.25平方米，总金额为13790640元。合同第六条约定，买受人已于2013年11月12日前交清首付款7000640元，剩余49.24%房款（6790000元）用于银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款7000640元，对于余款6790000元，原告按照双方约定通过银行按揭由银行于2014年8月28日向被告支付完毕，原、被告双方对此均予以认可。2015年1月31日，阳光大药房作为交款人预付了涉案9号、10号门面房物业费。此外，原告董建民委托董光辉与许昌市阳光大药房药业有限公司就涉案房屋签订租赁协议，协议约定租金从2015年4月5日开始起付。关于涉案门面房具体系于何时交付原告使用，原告称系于2015年10月份实际向其交付了房屋钥匙，被告称在阳光大药房交纳涉案房屋物业费之前（即2015年1月31日之前）已经将房屋钥匙交给原告，原、被告双方对此均未能提供证据予以证实。此外，现涉案房屋未经验收合格。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告履行了支付购房款的义务，被告确未按照约定的交房期限向原告交付房屋，被告应当依约承担违约责任。原、被告均认可涉案房屋虽未验收合格，但被告确已将房屋交付原告使用。对于具体交付时间，原、被告双方存在争议，被告称其系于2015年1月31日前将房屋钥匙交付给原告，原告对此提出异议，被告未能提供证据予以证明，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告关于其于2015年1月31日前交付房屋的主张不予支持。从原告与案外人许昌市阳光大药房药业有限公司就涉案房屋签订的租赁协议内容看，案外人许昌市阳光大药房药业有限公司与原告约定房屋租金系于2015年4月5日起付，故房屋实际交付使用的时间应推定为2015年4月5日。被告于2015年4月5日向原告实际交付房屋，原告明知涉案房屋不符合合同约定的交付条件仍接收房屋并实际将房屋出租，应视为房屋的交付使用。自此，被告应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。故对原告对被告的关于2015年4月5日之后的违约金请求，本院不予支持。综上，原告要求被告支付违约金（其中，自2014年8月1日起至2014年8月28日止，以已付房款7000640元为基数，按日万分之一计算；自2014年8月29日起至2015年4月5日止，以已付房款13790640元为基数，按日万分之一计算）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过部分的违约金请求及增加违约金数额的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告关于其已于2015年1月31日将房屋交付给原告、应驳回原告诉讼请求的答辩主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：被告许昌卓越时代实业有限公司于本判决生效后十日内向原告董建民支付违约金（自2014年8月1日起至2014年8月28日止，以已付房款7000640元为基数，按日万分之一计算；自2014年8月29日起至2015年4月5日止，以已付房款13790640元为基数，按日万分之一计算）；驳回原告董建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12157元，由原告董建民负担5536元，由被告许昌卓越时代实业有限公司负担6621元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 肖莞千
人民陪审员 李献甫
人民陪审员 刘 鹤
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 贺晓凯 搜索“”