北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初18264号原告（反诉被告）杨柳，女，1991年3月13日出生，汉族，职员，住北京市通州区。委托代理人白建军，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）潘睿，女，1986年8月14日出生，汉族，职员，住北京市通州区。委托代理人田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，统一社会信用代码：×××。法定代表人刘田，董事长。委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。
原告杨柳与被告潘睿及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳及其委托代理人白建军，被告潘睿及其委托代理人田雨鑫，第三人我爱我家房地产经纪公司的委托代理人郭东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨柳向本院提出诉讼请求：1、依法解除我和被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月16日，我和被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将其位于北京市通州区x房产出售给被告，该房产性质为经适房。合同签订后，被告支付给我首付款40万元，被告支付首付款当日，我将涉诉房屋的钥匙交付给被告，由被告占有使用。2016年3月7日，涉案房屋颁发了不动产所有权证，权利人系我单独所有，权利性质为按经济适用住房管理。我多次找被告办理房屋过户事宜，因现在北京通州商品房限购政策所致，被告不具备购买涉案房屋资格，该涉案房屋买卖合同已不能实际履行，合同目的不能实现，属于不可抗力情节，双方均不承担违约责任，且至今被告未支付尾款50万元，被告亦不能再行办理贷款手续。故为了维护双方合法权益，我诉至贵院，望贵院支持原告诉讼请求。
被告潘睿辩称，我不同意原告的诉讼请求，原告是假借通州区的限购政策恶意违约。反诉原告潘睿向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助我办理涉诉房屋的产权过户手续；2、本案的涉诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年5月16日，双方经第三人我爱我家房地产经纪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋售价为90万元整。由于签约时反诉被告尚未取得房产证，三方约定当反诉被告取得房产证后，买卖双方配合中介公司开始进行网签，同时约定在2013年6月20日前支付购房款40万元，余款50万元以贷款的形式由贷款银行支付给出卖人。在2013年6月20日，反诉被告将房屋交付给我，我随即对房屋进行了装修并入住至今。2016年3月7日，反诉被告取得了房产证，但由于2015年8月14日通州限购政策出台，反诉被告以我没有通州购房资格为由，不予配合办理过户手续。在双方合同履行过程中，我全面履行了合同义务，反诉被告却妄图借用政府公共政策，达到其单方毁约的个人目的，严重侵害了我的合法权益，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告杨柳辩称，我方不同意反诉原告的反诉请求，理由有二：
一、该房屋性质是拆迁安置回购房，为按经济适用房管理，五年内不得上市交易；
二、根据通州区的限购政策，被告没有购房资格，无法过户。故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。第三人我爱我家房地产经纪公司述称，我方认可三方签署合同的事实，该合同是原、被告双方的真实意思表示，应当是合法有效的，至于房屋产权证没有下发及房屋限购政策的问题，双方应当进行协商，在新的政策下，应当考虑双方的利益保障。本院
经审理认定事实如下：2013年5月16日，原告杨柳（出卖人）与被告潘睿（买受人）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告将坐落于x房屋出售给被告，房屋价款为90万元，此外该合同还约定了其他内容。同日，原告杨柳（甲方）、被告潘睿（乙方）及第三人我爱我家房地产经纪公司（丙方）签订了《补充协议》，对上述合同进行了补充和修改，《补充协议》约定：“……第七条，由于甲方的房产并未获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》，因此本协议及相关的合同仅确定甲乙双方的房屋交易关系。当甲方获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》后，甲乙双方应配合丙方按照国家相关规定进行网签并签署网签合同；第八条，经甲乙双方友好协商，甲方出售此房产的净得价格为90万元，在签约当天乙方直接支付甲方购房定金2万元，第一笔首付款8万元在2013年5月31日前直接支付给甲方，第二笔首付款30万元在2013年6月20日前直接支付给甲方。余款50万元由乙方贷款银行支付给甲方；第九条，甲乙双方协商同意，在签署本协议后第二笔首付款交接当天，共同办理房屋交验手续……”此外，该协议还约定了其他内容。该房屋契税核定时间为2013年4月17日。2013年5月16日，原告杨柳向被告潘睿支付了定金2万元；2013年5月29日，原告杨柳向被告潘睿支付了第一笔首付款8万元；2013年6月20日，原告杨柳向被告潘睿支付了第二笔首付款30万元；2013年6月20日，原告杨柳将涉诉房屋交付被告潘睿，至今该房屋一直由被告潘睿居住使用，杨柳向潘睿交付房屋时，涉诉房屋为毛坯房，后潘睿出资对涉诉房屋进行了装饰装修。涉诉房屋的权利性质为按经济适用住房管理的房屋，该房屋的产权证书于2016年3月7日下发，该房屋登记为原告杨柳单独所有。上述事实，双方无争议，本院予以确认，并留存相应的证据材料复印件在案佐证。双方争议的焦点为双方的合同能否继续履行。原告杨柳认为双方的合同无法继续履行，主要存在两个障碍：一是被告潘睿的购房资质，二是房屋的产权性质。对于潘睿的购房资质，原告杨柳认为2015年8月14日，北京市通州区人民政府发布《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，规定在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭才可以购买1套通州区商品住房，而潘睿不符合该条件，故其不具备购买涉诉房屋的资质；对于房屋的产权性质问题，原告杨柳认为涉诉房屋为按经济适用住房管理的房屋，应当遵照《北京市经济适用住房管理办法（试行）》的规定，购买住房不满5年，不得上市交易，杨柳认为其取得该房屋产权证书日期是2016年3月7日，至今不满五年，未按政府规定标准交纳土地收益等相关价款前不是该房屋的完全所有人，故不具备出售该房屋的资格。被告潘睿针对其购房资质问题，提出其在通州限购政策出台之前，即已经具备了在京购房的资格，为此其提供了社保缴纳记录及购房资质审查查询单在案佐证。对于所购买房屋的性质，被告潘睿认为该房屋的性质为按经济适用住房管理的房屋，不属于严格意义上的经济适用住房，不应该适用《北京市经济适用住房管理办法（试行）》的相关规定。为了能够继续履行合同，被告潘睿在本案审理过程中筹措了资金，表示其可以通过一次性付款的方式向原告杨柳支付剩余房款，为此其提供了其名下的银行存款明细予以佐证。
本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。合同一方主张解除合同的，应提供证据证明存在解除双方合同的法定或约定条件。根据本案查明的事实，涉诉房屋的权利性质为按经济适用住房管理的房屋，并非严格意义上的经济适用住房，其上市交易并没有相应的限制，故原被告双方签订的合同及补充协议属于双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。双方的合同及《补充协议》签订于北京市通州区房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方的合同履行不应具有约束力，且原告杨柳取得房屋所有权证书是在通州限购政策出台之后，双方不存在通过房屋买卖合同的方式规避通州区限购政策的情形，且被告潘睿在通州区限购政策出台之前，已经具备了在京购房的资质，故本案的合同的继续履行不存在障碍，双方应继续履行各自的合同义务。原告杨柳以双方合同目的无法实现为理由，要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告杨柳主张的合同解除权未成立，双方应继续履行各自的合同义务，反诉原告方要求继续履行合同的反诉请求，理由正当，证据充分，且其提供了银行存款记录证明其具备继续履行合同的能力，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、杨柳与潘睿继续履行双方于2013年5月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，继续履行的内容为：潘睿于本判决生效之日起三日内向杨柳支付剩余购房款50万元整，杨柳于潘睿履行了上述支付剩余购房款义务之日起五日内配合潘睿办理x号房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至潘睿名下；
二、驳回杨柳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百元，由原告杨柳负担（已交纳）。反诉案件受理费六千四百元，由反诉被告杨柳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚玮东
二〇一六年九月二十七日
书记员 王艳春 百度搜索“”