广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12950号
原告：陈满锦，女，1987年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。
被告：佛山市南海区桂城街平南股份合作经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平南村。
委托诉讼代理人：何晓旸，广东东达昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁雨轩，广东东达昊律师事务所实习律师。
原告陈满锦与被告佛山市南海区桂城街平南股份合作经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人柳军、陈惠娟，被告的委托诉讼代理人何晓旸、梁雨轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的土地使用权租赁合同及补充协议；2.被告向原告返还合同履约保证金1031800元及支付违约金1031800元；3.被告向原告赔偿2015年12月23日至31日的配套费312元、整理土地和围栏费用26700元，设计费50000元，防空地下易地建设费873296元，村镇基础设施配套费613591元、测量费2224元，钻探费18000元，土石方工程费99580元，第二期设计费90000元。合计1773703元。并以1683703元为本金按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告计付自2016年8月8日起至实际清偿之日止的利息。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月3日，原告成功竞得被告公开招租的位于佛山市南海区桂城街永安南路西侧段原平南罗冲市场5644.74㎡XX土地。2015年12月22日，按照竞投成交确认书要求，原告向被告支付合同履约保证金1031800元。2015年12月23日，原告与被告在佛山市南海区桂城法律服务所的见证下签订《土地使用权租赁合同》，约定：原告承租被告位于佛山市南海区桂城街永安南路西侧地段原平南罗冲市场的XX土地，租期2015年12月23日起至2040年12月22日止，合同签订之日起计半年为建筑免租期，自建筑免租期期满后正式计收租金；为保证合同履行，原告应在合同签订之日前一次性汇入人民币1031800元到被告指定账户作为合同的履约保证金；被告承诺在合同签订之日将宗地交付给原告，交付之日，原被告双方签订《宗地交付确认书》；在合同有效期内，被告擅自将宗地出租给第三方的，视为被告违约，被告应不计利息退还保证金，同时除向原告支付违约金1031800元外，被告须对原告实际损失进行赔偿，另原告有权单方解除合同。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定：被告将毗邻佛山市南海区桂城街永安南路西侧地段原平南罗冲市场的86.67㎡XX土地无偿配套给原告使用。合同签订后，被告没有依约于合同签订之日即2015年12月23日将租赁土地全部交付给原告使用，仍有部分租赁土地被南海平洲南兴电器配件厂、市场商铺、高压电房及横穿地段的高压线占用，致使原告无法在涉案土地上建设开发，对此，自2016年1月开始，原告多次要求被告清退占用土地的经营户及交付土地，但被告一直拖延。2016年7月4日，鉴于被告长达六个月之久仍未能将租赁土地全部交付给原告使用，原告向被告发出《律师函》，要求被告必须于2016年7月20日前将合同约定的租赁土地全部交付给原告，否则，原告将按照合同约定解除合同，但是被告仍然置之不理，也没有向原告做任何解释，至今仍未交付租赁土地。合同签订后，原告为租赁土地的建设开发投入以下费用：2015年12月23至31日9天的配套费312元、整理土地和围栏费用26700元，设计费50000元，防空地下易地建设费873296元，村镇基础设施配套费613591元、测量费2224元、钻探费18000元、土石方工程费99580元。案件受理后，原告又向佛山市城匠建筑设计院有限公司支付第二期设计费90000元。原告认为，被告在原告的催促下拒不交付全部的租赁土地，违约将涉案的租赁土地部分出租给第三方，致使原告无法在涉案土地上建设开发，合同目的已无法实现。
被告辩称，1.被告与原告签订的土地租赁合同合法有效。被告于2015年9月11日经股东代表会议表决通过，将平南罗冲市场地块中5644.74㎡［土地所有权证：佛府南集有（2012）第0100719第XX号，以下简称“该地块”］使用权通过佛山市南海区桂城农村集体资产交易中心进行租赁竞投，竞价文件中明确该地块的开发要求，并明确该地块需要通水、通电、通路、通讯、通排水及平整土地的，由竞得人自行负责并承担相关费用。2015年12月3日，原告竞得承租该地块，2015年12月23日，在南海区桂城街道办事处桂城法律服务所的见证下，被告与原告签订了《土地使用权租赁合同》［合同编号：2015（平南股联／区）合字第0036号］，并在同日签订《补充协议》［合同编号：2015（平南股联／区）合字第0036-1号］，即案涉两份合同。《土地使用权租赁合同》约定了由原告承租该地块，租期自2015年12月23日至2040年12月22日共25年，租金为每年2063667.7元，自签订合同之日起半年内为建筑免租期，每满三年按上期租金10%递增，每年度第一个月1-10日将当年度租金一次性汇入被告指定银行账户，原告需按合同附件的规划条件开发该地块。被告通过《补充协议》将毗邻的86.67㎡土地同时无偿提供给原告配套使用。2.原告与被告签订的租赁合同不存在任何情形导致合同目的无法实现而解除合同，该地块已可完全交付，原告提出不能履行的理由已不存在。原被告签订的《土地使用权租赁合同》第一条第三款明确陈满锦已经确认清楚了该地段及周边道路、物业等状况并愿意承租；第五条第一款约定该地块的通电、通水、通路、通讯、通排水及平整土地由原告自行负责并承担相关费用。事实上，虽然未签订正式的《宗地交付确认书》，但在签订合同当日被告已将地块交付给原告，而原告聘请的广东佛山地质工程勘察院于2015年12月9日已经进场为该地块进行岩土工程勘察，间接证明了原告得知中标后正式签订书面合同期间已经可以支配该地块，必然清楚知悉该地块的现状。原告于2016年7月4日向被告发出律师函，称该地块被被告擅自出租给第三人，该地块中有300㎡被南海平洲南兴电器配件厂占用。实质上，根本不存在擅自出租给第三人的情况，上述300多㎡与黄子石的租赁合同早已到期，现也已经退场；而且在南海平洲南兴电器配件厂未正式搬离前，原告父亲陈太坚曾向南海平洲南兴电器配件厂的负责人黄子石表示其占用的面积与陈满锦开发地块无关，不需要其拆除承租面积上的厂房。被告为配合原告开发地块，2016年8月又一次为陈满锦平整了该地段，包括其提出的上述300多㎡及所谓的市场商铺。高压电房是该地块所在片区的供电枢纽，只能由供电部门迁移，在未建成新的供电房前，如搬迁高压电房将造成该地块所在片区无法用电，该地块也就无法开发。而且被告也已经规划了该片区的新电房并向供电部门申请了迁移高压电房。综上，目前该地块只有高压电房约25㎡占用到该地块，且在该地块北边红线边上，基本不会对该地块的开发造成重大实质影响。原告所称的其他情况均不存在，不存在影响地块开发或影响合同目的实现的情形。再者，被告曾通过短信或EMS等方式多次联系原告，要求其到该地块验收并签书面的交付确认书，原告均不予理会。而在合同约定的自签订合同起半年免租期内，原告对于该地块是否完全交付一事从来没有提出异议，自半年免租期到期后，其即时提出未完全交付土地，实质是以此为由希望解除合同不履行交付租金的义务。半年免租期内，原告多次将淤泥等杂物运送到该地块，然后再运走，等于免费使用了该地块为其堆放杂物。故被告认为原告要求解除租赁合同的真实目的并非由于所谓的未完全交付地块导致合同目的无法实现，而是其不想履行交付租金的义务而借未交付为由要求解除合同，为维护双方交易的稳定性，被告认为在与原告的租赁合同已经具备履行条件的情况下，应当继续履行。3.即使认为被告未能交付全部土地，原告第三项诉讼请求的损失也不应当由被告承担，该损失是原告造成的。
原告诉称其已经在该地块投入了配套费、整理土地和围栏费用、设计费、防空地下易地建设费、村镇基础设施配套费、测量费、土石方工程费等合计1683703元。其中配套费、整理土地和围栏费用是在竞价文件中已经确认，一旦中标签订承租合同，承租人即需要向出租人支付。因此在原告已经实际支配该地块的情况下，配套费（配套费实际也只收取了2015年12月23日至31日共9天的费用，当时原告已实际支配土地）、整理土地和围栏费用、村镇基础设施配套等费用不能算作损失。设计费、防空地下易地建设费、测量费、土石方工程费等费用是原告在明知土地现状的情况下自主投入的，如其以因未完全交付土地导致合同目的无法实现的理由要求被告赔偿其损失，那么上述费用的产生原告自身存在过错，故应由原告承担。此外，原被告双方签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》是合同期限长达25年的长期合同，即使认为被告未能及时交付全部土地，现案涉土地已符合交付条件，且原告已于2015年12月9日早已进场进行岩石工程勘察等工作，因此被告未能及时交付土地的行为对原告继续租用和使用土地并无实际影响。综上，被告已经按合同约定交付土地，并尽量协助原告开发，不存在严重损害原告利益，导致合同目的无法实现的情形，双方签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》应当继续履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收据（035006）原件1份，因该收据是第三方出具的原件，且收款人与平南商业楼岩土工程勘察报告的出具单位能相互吻合，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的收款收据（1743363）原件1份、收款收据（2813985）复印件1份，收款收据（1743366）原件1份，原告明确收款收据（1743363）与收款收据（2813985）证明的是同一笔款项，因收款收据（1743363）与收款收据（1743366）是第三方出具的原件，且收款人与建设工程设计合同的设计人能相互吻合，收据金额与设计合同中设计费支付进度约定的金额基本相符，本院对其真实性予以确认。3.被告提供的询问笔录原件1份，该询问笔录属于证人证言，被询问人黄子石未出庭作证，接受法庭询问，本院对其证明力不予确认。4.被告提供的会议纪要（加盖佛山市南海区桂城街平南股份合作经济联合社章）复印件1份，因被告未提供原件予以核对，原告对其真实性不予确认，本院对该证据的证明内容以（2016）粤0605民初11156、11158号民事判决书为准。本院
经审理认定事实如下：涉案土地位于佛山市南海区桂城街永安南路西侧地块［土地使用证号：佛府南集用（2013）第0101248第XX号］（以下简称涉讼土地），土地使用权人为佛山市南海区桂城街平南股份合作经济联合社。2015年12月3日，佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心对涉案土地的土地使用权租赁进行竞投，原告竞得涉案土地的土地使用权租赁竞投项目。2015年12月23日，在佛山市南海区桂城法律服务所的见证下，原被告签订了《土地使用权租赁合同》（2015（平南股联／区）合字第0036号］（以下简称涉讼合同），合同约定：被告（出租房、甲方）将涉讼土地使用权出租给原告（承租方、乙方），宗地面积5644.74㎡，租赁用途为商服用地，乙方遵照甲方提供的《规划条件》（详见附件2《规划条件》［编号（南海区东翼局）桂城-规划条件（2013）372号］）而建设；租赁期限为25年，租期为2015年12月23日起至2040年12月22日止（按公历计算），从合同签订之日起计至半年为建筑免租期，自建筑免租期满后正式计收租金；涉讼土地租金为2063667.6元／年，从合同签订之日起（包含半年建筑免租期内），租期每满三年，租金在前一期租金的基数上递增10%，以此类推；租赁期内，乙方须每年向甲方支付宗土地使用配套费，配套费标准为12898元／年。一方必须在合同签订之日将当年相应期间的配套费缴交完毕，以后乙方须在每年1月10日前将当年度全部配套费一次性付清给甲方；原罗冲市场地块的前期投入整理土地和围栏的费用26700元，乙方需一次性补偿给甲方人民币26700元（在合同签订之日，乙方须一次性支付给甲方）；为保证合同履行，乙方应在涉讼合同签订之日前一次性汇入人民币1031800元到甲方指定账户作为履约保证金；甲方承诺在合同签订之日将宗地交付给乙方，交付之日甲乙双方需签订《宗地交付确认书》。如土地需进行“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地）的，由乙方自行负责并承担相关费用；乙方在涉讼土地建设一幢五层高的商服综合大楼，计容面积不得少于13000㎡（注：租赁地块所在片区的土地证总用地面积为11270.6㎡，乙方应自行向甲方及相关部门了解用地规划情况，租赁地块最终的建设规划以相关部门批复为准），首层作为综合大楼的农贸市场、二、三、四、五层用作为商服用途；其中涉讼合同第十条【违约责任】第一项【甲方违约】规定，甲方有下列行为的，视为甲方违约；甲方应不计息退还保证金，同时除向乙方支付违约金1031800元外，甲方须对乙方实际损失进行赔偿；另外，乙方有权单方解除涉讼合同：1.在合同有效期内，在乙方并未违反本合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期内，甲方擅自将宗地出租给第三方的。同日，原被告签订了一份《补充协议》［（2015）（平南股联／区）合字第0036-1号］，约定被告将与涉讼地块毗邻的地块面积为87.67㎡的配套给原告使用，按照2015年12月23日所签订涉讼合同约定的条款履行之外，另以《补充协议》形式配套给乙方使用，租用期间，原告须按原状使用该配套土地，不得进行新建、扩建、改建、翻建。该地块没有集体建设用地使用权证。2015年12月22日，原告向被告支付涉讼合同履约保证金1031800元、2015年12月23-31日共9天配套费312元、原平南罗冲市场地块前期投入整理土地和围栏费用26700元。为建设开发涉讼土地，原告投入以下费用：防空地下室易地建设费、村镇基础设施配套费、测量费、钻探费、土石方工程费、设计费等费用。2016年7月4日，原告向被告发出律师函，认为涉讼土地上约300㎡的租赁土地仍被南海平洲南兴电器配件厂占有使用，要求被告于2016年7月20日清退占用土地的经营户。被告于2016年7月5日收到该律师函。2016年7月11日，被告以南海区平洲南兴电器配件厂的经营者黄子石为被告，向本院提起诉讼［案号：（2016）粤0605民初11156号、11158号］，要求其返还占用的土地（面积共计379.15㎡）。同年9月5日，本院作出（2016）粤0605民初11156号、11158号民事判决，判决书确认被告与黄子石的两份《集体建设用地使用权出租合同》（合同编号：平农合鉴字（2011）第33、34号）的签订时间均为2011年4月20日，租赁期限均为2011年4月1日至2012年3月31日。2013年9月6日，被告与黄子石签订两份《补充协议》，分别针对上述两份《集体建设用地使用权出租合同》约定的土地成立不固定期限租赁合同。黄子石于2016年8月31日搬离其占用的土地，被告于同日实际接收该土地。2016年8月30日，被告工作人员短信通知原告于2016年8月31日到验收涉讼土地，同月31日，原告短信回复被告工作人员称涉讼土地仍有部分被平洲南兴电器配件厂、市场商铺、高压电房及横穿地块的高压线占用，未能达到完整交付的条件。2016年9月12日，被告向原告邮寄《限期验收地块通知书》，要求原告自收到通知书3日内到现场验收涉讼土地并签订《宗地交付确认书》。另查明，2016年8月8日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，原被告确认涉讼合同签订后被告向原告交付了大部分涉讼土地。至本案法庭辩论终结前，被告已经拆除了南海平洲南兴电器配件厂占用涉讼土地的厂房、涉讼土地上的杂货店商铺及横穿涉讼地块的高压线。
本院认为，涉讼土地已办理集体建设用地使用权证，原、被告于2015年12月23日签订的《土地使用权租赁合同》为双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为被告未按照涉讼合同约定及时、全面履行交付涉讼土地的义务，是否符合双方约定解除的情形或满足法定解除的条件，对此本院作如下分析：
一、涉讼合同是否符合约定解除情形；原告认为涉讼合同签订后，被告将涉讼土地出租给黄子石及市场商铺经营者，故原告可依据涉讼合同第十条【违约责任】第一项【甲方违约】第2项“在合同有效期内，甲方擅自将宗地出租给第三人的”的约定解除合同，因被告与黄子石的两份《集体建设用地使用权出租合同》均于2011年4月20日签订，合同履行期限届满后，双方于2013年9月6日签订《补充协议》，就所承租土地成立不固定期限租赁合同关系。原告未举证证明被告与黄子石或涉讼土地上的其他商铺经营者在2015年12月23日后有就涉讼土地部分另行成立其他租赁合同关系，故原告主张被告有在合同有效期内，擅自将涉讼土地出租给第三人的情形没有事实依据，故本院对其依据合同第十条【违约责任】第一项【甲方违约】第2项的约定解除合同的主张不予采纳。
二、涉讼合同是否符合法定解除的情形；原告于2016年7月4日向被告发出律师函，认为涉讼土地上尚有300多㎡的租赁土地仍被南海平洲南兴电器配件厂占有使用，要求被告予以清退，被告于2016年7月5日接收该律师函后，于同月11日即提起诉讼，要求南海平洲南兴电器配件厂经营者黄子石交还土地，黄子石亦于2016年8月31日交还涉讼土地，被告接收土地后即通知原告验收土地。可见，被告在收到原告的催告后在合理期限内积极履行了相应的义务；而且涉讼土地已大部分交付给原告使用，被告迟延交付南海平洲南兴电器配件厂及部分商铺经营户所占用的土地，亦不属于《合同法》第九十四条第三项的规定的“迟延履行主要债务”的情形，故对原告要求依据《合同法》第九十四条第三项的规定解除合同的主张，本院不予采纳。
三、涉讼土地现状是否影响原告合同目的的实现；诉讼中，原被告确认，在本案庭审辩论终结前，横穿地块的高压线、占用涉讼土地的南海平洲南兴电器配件厂厂房、涉讼土地上的杂货店商铺已经拆除。虽高压电房仍在涉讼土地红线范围内，但原告在竞投涉讼土地前已进行实地查看，其作为完全民事行为能力人清楚了解涉讼土地现状。在合同签订时，原告并未就该高压电房的处理问题与被告进行磋商并予以特别约定，诉讼中原告亦未举证证明该高压电房的存在对原告开发建设涉讼土地产生了重大影响，造成其无法实现合同目的。对于原告主张涉讼土地西面从南至北约有一米宽的土地被未交付的问题，因被告认为该土地不属于租赁范围，原告未举证证实该土地属于涉讼土地范围，本院对其主张不予采纳；退一步而言，即使如原告在其提供的绘图中所标示的，该部分存在从南至北约有一米宽的土地被占用的情形，根据涉讼合同附件2《规划条件》［编号（南海区东翼局）桂城-规划条件（2013）372号］的规划条件附图所示，该部分的建筑红线退让线需≥8米，对其进行开发建设土地、实现其合同目的亦不产生实质影响。综上，原告主张解除涉讼合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。因涉讼合同继续履行，原告主张被告向其返还合同履约保证金1031800元及支付违约金1031800元，赔偿2015年12月23日至31日的配套费312元、整理土地和围栏费用26700元，设计费50000元，防空地下易地建设费873296元，村镇基础设施配套费613591元、测量费2224元，钻探费18000元，土石方工程费99580元，第二期设计费90000元及1683703元为本金按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告计付自2016年8月8日起至实际清偿之日止的利息的诉讼请求，均没有事实依据，本院依法予以驳回。原被告于2015年12月23日签订的《补充协议》所涉地块没有集体建设用地使用权证，该《补充协议》无效。因该补充协议约定的地块是被告无偿配套给原告使用且需按原状使用，不得新建、扩建、改建、翻，其无效对涉讼合同履行不产生实质影响。综上，原告要求解除该《补充协议》的诉讼请求亦没有法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十三条、第九十四条第（三）（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告陈满锦的诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为18749.21（原告已预交），由原告陈满锦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理
审判员 赵 燕
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 邓莹莹