河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1602民初594号
原告：周口市鸿旭物业服务有限公司。住所地：周口市车站路中段博爱医院对面。
法定代理人：刘国庆，该公司经理。
委托代理人：邵士磊，河南众望律师事务所律师。
被告：薛秀丽，女，汉族，1979年1月22日出生，住周口市周商路鑫宇都市。
原告周口市鸿旭物业服务有限公司与被告薛秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周口市鸿旭物业服务有限公司委托代理人邵士磊，被告薛秀丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周口市鸿旭物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年9月1日至2016年9月1日的物业管理费4324元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据被告（住房面积为146.6平方米）居住小区业主委员会同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关的权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2012年9月1日起至今拖欠物业管理费。原告多次催要无果，现依法依约提起诉讼。
被告薛秀丽辩称，原告与周口市鑫宇都市花园业主委员会签订的物业管理协议我作为业主不知情，应当与业主签订，但没有与我签订；被告进入我小区管理时，尚未取得物业管理服务企业资质；业主委员会选举的时候，没有办事处的人员在场，与法律规定不符。物业管理服务协议应为无效协议。我一直不在家，2015年3月份才回来，一回来原告就向我要物业费，我连基本情况都不清楚，就向我要物业费没有道理。每次见到我就辱骂我，喝醉酒拉着我不让我走，向我要物业费，和我吵架，威胁我，我之前在家住的时候物业费一直交着。物业公司收取物业管理费应有物价管理部门的审批文件，没有审批文件就属擅自扩大收费范围，提高收费标准。按照规定，物业管理费收取标准需要三分之二的业主认可，方能履行。物业公司不经业主许可，自行增加收费项目无效。原告将小区的公共面积划成停车位，并收取费用。原告收取的停车位费、门卡费、大门放的净水机所卖的水费、小区的广告收入及联通、网通、电信等公司租用小区相关场地、设施等支付的相关费用，应是全体业主的，不是原告的，以上费用，除去其相关成本，剩余的费用应是全体业主的，应分摊到业主缴纳的物业费中，但原告并没有将这部分钱分摊到物业费中。原告在物业管理服务过程中存在小区公共绿地化为停车位，部分绿化的地方被占种菜，小区内私搭乱建，等问题，没有尽到服务义务；还存在将小区内不属于原告的监控设备撤掉的情况，小区内存在安全隐患及公摊电费涨价且没有公示。综上，被告作为业主依法可以拒交物业费，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月30日，原告周口市鸿旭物业服务有限公司（协议中的乙方）与周口市鑫宇都市花园业主委员会（协议中的甲方）签订周口市鑫宇都市花园物业管理协议一份，周口市鑫宇都市花园业主委员会委托原告周口市鸿旭物业服务有限公司对鑫宇都市花园小区实行专业化、一体化的物业管理。协议约定的主要内容有：1、①乙方负责整个小区的安全保卫（含24小时门卫，停放车辆管理安全监护，夜间小区内巡视）工作；②负责整个小区环境卫生（含小区内道路、绿化带、各楼道间清扫、垃圾清运）服务工作；③负责整个小区内所有设施设备及各住宅公用部位的维修服务工作。2、①小区业主必须服从物业公司的一切正常管理；②按时缴纳有关费用；③自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区内的设施设备，保护清洁卫生，争做文明市民。3、乙方服务费：本协议签订后甲方协助乙方在9月15日前按房屋所有权证上面积，按每月每平方米0.5元收取本年度的物业管理费。9月15日后，按每月每平方米0.6元收取。乙方收取服务费可按照市场物价浮动进行调整。但调整前必须经小区业主委员会研究同意后方可执行新服务费标准。2014年8月30日，原告周口市鸿旭物业服务有限公司与周口市鑫宇都市花园业主委员会续签了与上述相同的周口市鑫宇都市花园物业管理协议。2015年8月30日，原告周口市鸿旭物业服务有限公司与周口市鑫宇都市花园业主委员会又续签了与上述基本相同的周口市鑫宇都市花园物业管理协议，该协议的有效期为2015年9月1日至2017年8月31日。该协议与2013年和2014年的物业管理协议相比，物业管理费每月每平方米增加了0.1元。上述合同均于合同双方签订之日生效。合同订立后，原告即对鑫宇都市花园小区提供物业管理服务，但在物业管理服务过程中存在部分服务管理不符合要求的情况。被告薛秀丽2013年8月30日至2016年9月1日期间的物业管理费没有缴纳。另查明，原告提供的物业服务企业资质证书的发证时间为2015年6月9日，有效期自2019年6月10日。被告薛秀丽为周口市鑫宇都市花园小区业主，其住房面积为146.6平方米。上述事实，为营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证、物业管理服务协议、房屋面积证明、照片、车位租用费票据及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为，按照我国《物权法》第七十八条的规定，业主委员会所做的决定，对全体业主具有拘束力，故被告薛秀丽所住的小区周口市鑫宇都市花园业主委员会与原告签订的物业管理协议对被告具有拘束力。未办理物业服务企业资质证书即对外签订物业服务管理合同，进行物业服务管理，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，并不必然导致合同无效，且原告已于2015年6月9日办理了物业服务企业资质证书，原告与周口市鑫宇都市花园业主委员会签订的物业管理协议，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效合同。原告已对周口市鑫宇都市花园小区进行了物业服务管理，虽存在部分服务管理不符合要求的地方，但未构成根本性违约，业主不能据此拒交物业管理费。房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业费的义务，被告以其没有入住房屋期间不应交纳物业费的抗辩理由不能成立。物业管理费收取标准是原告与周口市鑫宇都市花园业主委员会合意的结果，如果业主认为业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，可以请求人民法院予以撤销，在物业服务管理协议未被法院撤销的情况下，被告应按合同约定缴纳物业管理费。就原告应否承担违约责任问题，被告未提出反诉，可另行解决。至于被告提出的其它辩称主张，不是本案审理范围，不予处理。
原告无证据证明2012年9月1日至2013年8月29日期间与被告之间存在物业管理合同关系，原告主张该期间的物业管理费无依据，本院不予支持。原告对引起本案纠纷存在过错，应承担一半诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告薛秀丽应于本判决书生效后七日内向原告周口市鸿旭物业服务有限公司支付2013年8月30日至2016年9月1日期间的物业管理费3349.3元。
二、驳回原告周口市鸿旭物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原、被告承担各25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 薛艳伟
审判员 李素年陪审员 李孝松
二〇一六年九月二十七日
书记员 邓军生 搜索“”