辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8029号
上诉人（原审原告）：新民市胡台镇西公太村民委员会，住所地：新民市胡台镇西公太村。
负责人：闫喜君，系该村委会主任。
被
上诉人（原审被告）：李中付（曾用名李忠富），男，1953年9月25日生，汉族，住址：新民市法哈牛镇。
委托代理人：郭承明，男，1965年7月20日生，汉族。
上诉人新民市胡台镇西公太村民委员会（简称村委会）因与被上诉人李中付租赁合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2016）新民民一初字第00121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由
审判员孙卓担任
审判长（主审），
审判员王虹、
代理
审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2004年7月10日，原告村委会与被告李中付签定租赁协议约定，原告将其所有的位于该村村南102国道北侧原钢厂（四至为东临西公太村路，西临大棚地，北临水田地，南临液体气站）的厂房、厂地及附属设施（包括砖平房160平方米、厂院工作大棚一个、电源30KV变压器一台及厂院内3亩、厂院外6亩的土地）租赁给被告使用，租期八年，即自2004年7月10日起至2012年12月30日止，租金每年20000元，交费时间为每年7月10日前交齐20000元预交金。同时约定被告于2012年12月30日租赁期满后将厂房、厂地及电器设备完好交还原告，被告在同等的租赁费中有权继续租赁。2012年3月23日，原告召开村民代表会议，对租赁合同到期后原钢厂的延包和转包问题进行讨论，会议决议：该厂房厂地可以按照法律程序转包他人，承包费不能低于20000元，参加会议的24名村民代表均签字确认。村代会召开后，原告村委会（甲方）与被告李中付（乙方）重新签定承包合同约定：根据相关法律法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿原则，经村民委员会以及村民代表的表决同意，签定本合同，共同信守。
一、土地面积和位置。甲方经村民委员会、村民代表会议同意将位于胡台镇西公太村南原钢厂，面积10亩土地以及地上附着物承包给乙方使用。土地方位东起西公太村路，西至大棚地，北至水田地，南至液体气站。
二、承包形式。个人承包经营。
三、地上物的处置。该钢厂地上有废弃厂房以及变压器院墙等，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护。承包期间如果遇到国家征收或者征用造成乙方的经济损失，由征用方承担。该钢厂土地以及地上附着物的赔偿款项归乙方所有，与甲方无关，安置补助费用归乙方所有。
四、承包金及交付方式。该废钢厂以及土地承包费每年共计人民币20000元。
五、土地承包经营期限30年，自2012年12月31日至2042年12月31日。……。
十一、本合同经甲乙双方签章后即生效。2014年4月16日，原告向原审法院起诉，要求被告腾退诉争租赁物。原审法院原审认为，农村集体经济组织对于本集体所有的土地、建筑物、生产设施等有权对外以合法方式进行流转，但其向本集体经济组织以外的单位或个人流转时应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中被告虽提供了有原告村委会盖章并由时任村委会四名成员签字的承包合同，但其并未提供相应的村民或村民代表会议决议，同时该合同中签字的四名村委会成员均否认与被告签定过合同，四人均表示被告提供的合同是原告与案外人金有签定的，且金有亦承认与原告就本案争议的新民市胡台镇西公太村村南原钢厂承包问题签定过合同，因此被告主张原合同到期后与原告就继续经营本案争议土地及地上物重新签定合同的问题因欠缺必要的证据，原审法院无法支持。被告应将其承租的新民市胡台镇西公太村村南原钢厂厂房、厂地及设备腾退返还原告。关于原告自愿放弃要求被告给付2013年租金20000元的诉讼请求，因原告该主张并未违反有关法律规定，原审法院予以准许。原审法院原审判决：
一、被告李中付于本判决生效后五日内自行腾退位于102国道北、新民市胡台镇西公太村村南的该村原钢厂（四至为东临西公太村路，西临大棚地，北临水田地，南临液化气站）的土地及地上物，并返还原告（属于被告所有的物品被告应自行拆除或搬迁）；
二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费400元，由被告承担。
被告不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳中院审理认为，原审判决认定基本事实不清：原审判决以“被告主张在原合同到期后与原告就继续经营本案争议土地及地上物重新签定合同的问题因欠缺必要的证据”为由判决被告腾退诉争租赁物，现被告持有承包合同上的公章及签名均真实，被告亦实际交纳了诉争租赁物的2013年承包费20000元，原告称该承包合同是原告与案外人金有签定的，但对被告持有承包合同并实际交纳承包费，占有诉争租赁物这一事实不能作出合理解释，故承包合同是否合法有效，原、被告是否形成了租赁关系，被告是否有权占有使用诉争租赁物，应予以重新审查认定。鉴于上述情况，本案发回重审为宜。沈阳中院裁定，撤销原审法院（2014）新民民（三）初字第02290号民事判决，将该案发回原审法院重审。重审另查明：1、原、被告共同确认前后两份租赁（承包）合同标的物范围相同，四至以合同约定为准。该固定资产系原告所属村办集体企业沈阳市烽火轧钢厂的厂房、厂地及附属设施，其中厂区用地包括厂区内外土地共计10亩。原告对外出租或承包时均将该固定资产作为统一整体共同处分。2、2013年至2014年租金被告已支付，2015年租金被告曾向原告交纳，原告没有收取。3、原告召开村民代表会议时该村共有村民代表31人。4、当事人诉争原钢厂的企业用房原告已取得由新民市胡台镇村镇建设办公室颁发的机关企事业单位房屋所有权证。原审法院认为：原告村委会于2004年7月10日将所属村办企业的厂房厂地及附属设施等整体租赁给被告经营使用，双方之间形成租赁合同关系。租赁合同到期前，原告召开村民代表会议，决议将诉争租赁物继续对外承包。村代会决议虽未明确由被告继续承包，但根据原租赁合同，被告在同等条件下享有承租权，且双方事实上重新签定了承包合同，经核实原告承认合同上村委会的公章及签字均为真实，因此当事人重新签定的承包合同依法成立。原告主张就同一租赁物曾与案外人金有签定过承包合同，经原审法院核实，金有与村委会属实协商过承包事宜，但其并未在承包合同上签字，同时原告对被告持有承包合同的事实无法作出合理解释，并实际收取了被告支付的两年承包费，因此原告提供的证据不足以否定承包合同，原审法院对其主张不予采信。关于原、被告重新签定的“承包合同”的法律效力问题。被告的承包非为单纯的土地承包，而是原告将包括厂房厂地及附属设施等不动产统一发包给被告，双方签定的合同虽名为“承包合同”，但实质为不动产租赁合同，因此判定该租赁合同的法律效力应当适用修订后的《中华人民共和国村民委员会组织法》。该第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。原告通过召开村民代表会议的方式对涉及村民利益的重大事项作出决议，即将诉争原钢厂的固定资产继续租赁给被告，该决议经过三分之二以上村民代表会议表决同意，因此其处分行为合法有效。原、被告重新签定的租赁合同符合法定的民主议定程序，具有法律效力，当事人应当全面履行合同义务。合同签定后，原告实际收取被告支付的两年租金，2015年租金被告虽未支付，但非属被告违约，而是因原告拒收行为造成的，因此原告要求被告返还诉争租赁物的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持，但2015年租金被告应当继续履行。关于原告主张的承包期限过长问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。因双方在租赁合同中约定的租期超过法定期限，因此超过部分应属无效。关于原告主张的租金数额问题。原、被告重新签定的租赁合同以双方自愿协商为基础，是当事人真实意思表示，现原告对租金数额提出异议，因其未提供证据证明签定合同过程中存在可撤销可变更的事实，因此原审法院对原告的该项主张不予支持。
一、原审法院判决：
一、驳回原告新民市胡台镇西公太村民委员会要求被告李中付返还租赁物的诉讼请求。
二、被告李中付给付原告新民市胡台镇西公太村民委员会2015年租金20000元；上述条款，当事人应于本判决生效后五日内履行。如当事人未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告新民市胡台镇西公太村民委员会承担。宣判后，原告新民市胡台镇西公太村民委员会不服原判，向本院提起上诉。请求：上诉人与被上诉人没有重新签订过承包合同，也不存在续签的事实。该合同内容违法，约定如遇动迁，土地补偿款及安置费均归被上诉人，明显侵害了集体利益，属无效合同。
被上诉人李中付答辩称：请求维持原判。本院
经审理查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：上诉人于2004年7月10日将所属村办企业的厂房厂地及附属设施等整体租赁给被上诉人经营使用，双方之间形成租赁合同关系。租赁合同到期前，上诉人召开村民代表会议，决议将诉争租赁物继续对外承包。村代会决议虽未明确由被上诉人继续承包，但根据原租赁合同，被上诉人在同等条件下享有承租权，且双方事实上重新签定了承包合同，上诉人承认合同上村委会的公章及签字均为真实，因此当事人重新签定的承包合同依法成立。上诉人主张就同一租赁物曾与案外人金有签定过承包合同，金有并未在承包合同上签字，同时上诉人对被上诉人持有承包合同的事实无法作出合理解释，并实际收取了被上诉人支付的两年承包费，因此上诉人提供的证据不足以否定承包合同，本院对其主张不予采信。关于上诉人、被上诉人重新签定的“承包合同”的法律效力问题。被上诉人的承包非为单纯的土地承包，而是上诉人将包括厂房厂地及附属设施等不动产统一发包给被上诉人，双方签定的合同虽名为“承包合同”，但实质为不动产租赁合同，因此判定该租赁合同的法律效力应当适用修订后的《中华人民共和国村民委员会组织法》。该第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。上诉人通过召开村民代表会议的方式对涉及村民利益的重大事项作出决议，即将诉争原钢厂的固定资产继续租赁给被上诉人，该决议经过三分之二以上村民代表会议表决同意，因此其处分行为合法有效。上诉人、被上诉人重新签定的租赁合同符合法定的民主议定程序，具有法律效力，当事人应当全面履行合同义务。合同签定后，上诉人实际收取被上诉人支付的两年租金，因此上诉人要求被上诉人返还诉争租赁物的诉讼请求于法无据，本院不予支持。现上诉人对租金数额提出异议，因其未提供证据证明签定合同过程中存在可撤销可变更的事实，因此本院对上诉人的该项主张不予支持，双方当事人可以通过合理磋商、民主议定等方式予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理
审判员 史舒畅
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”