长春净月高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2016）吉0194行初7号
原告:杨洪伟，户籍地长春市宽城区，现住长春市净月高新技术产业开发区。
委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
委托代理人：陶金，吉林尚信律师事务所律师。
被告：长春市住房保障和房地产管理局。住所地：长春市绿园区西环城路****号。
法定代表人：刘大平，该局局长。
委托代理人：刘宵峰。
委托代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。
第三人：长春市嘉信房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区新嘉坡城3、4、5栋A108门市。
法定代表人：李菁菲，总经理。
委托代理人：毕鹏远。
委托代理人：张宝珠。
原告杨洪伟不服被告长春市住房保障和房地产管理局(以下简称市房地局)拒绝为其购买的第三人长春市嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）开发建设的新嘉坡城B区3栋101室办理商业服务用房登记，而向本院提起行政诉讼。本院受理后,向被告房地局送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨洪伟及其委托代理人王玉辉、陶金，被告市房地局的委托代理人刘宵峰、冷保亭，第三人嘉信公司的委托代理人毕鹏远、张宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨洪伟诉称：2007年6月29日，市房地局为嘉信公司开发建设的新嘉坡城B区3、4、10、16、17、18号楼商品住宅、商服颁发长房售证（2007）第079号《商品房销（预）售许可证》。2007年8月23日，杨洪伟与嘉信公司签订《月潭﹒爱丁堡确认书》（编号为0000176）购买新嘉坡城B区3栋101商业服务用房一套，建筑面积57.84㎡。杨洪伟足额支付了购房款，嘉信公司于当年交付房屋，而后双方签订正式《商品房买卖合同》。2013年12月26日，杨洪伟前往市房地局申请办理该房屋权属登记时，市房地局以该房屋初始登记规划用途为车库为由，不予办理商业服务用房用途登记。但与杨洪伟所购买处于同一规划、同一栋号、同一楼层、面积相近的新嘉坡城B区3栋104、105室均办理了商业服务用房用途登记。故杨洪伟诉至人民法院，请求判令：1、市房地局为杨洪伟办理净月开发区分团25号地新嘉坡城B区3【幢】101号房屋商业服务用房用途登记；2、案件受理费由市房地局承担。杨洪伟为证明其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：1、2007年8月23日杨洪伟与嘉信公司签订的《月潭·爱丁堡确认书》，证明杨洪伟按门市房购买嘉信公司开发的新嘉坡城B区3号楼101室；2、《商品房买卖合同》，证明合同备案用途为商业营业用房；3、收据2枚、地税不动产发票1枚、住宅专项维修资金专用票据1枚，证明杨洪伟按商业营业用房缴纳相应费用。市房地局对该组证据无异议，嘉信公司对该组证据亦无异议。第二组证据：长房售证（2007）第079号《商品房销（预）售许可证》，证明市房地局在2007年为嘉信公司核发的案涉房屋所属3号楼销（预）售许可显示房屋用途为商服。市房地局质证意见为：对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，房屋行政管理部门依据房屋预售办法以及当事人的申请颁发预售许可证，但房屋的最终登记行为是由房屋登记机关根据房屋登记办法以及相关规划手续进行，房屋行政管理部门与房屋登记机构是两个不同职能部门，房屋登记并不依据预售许可证作出。按当时工作习惯商服包括车库、门市房等，现在已经具体化，房屋用途是什么就登记为什么。嘉信公司同意杨洪伟举证意见。第三组证据：房屋权属备案信息查询结果，证明市房地局在其微机管理系统内已经将案涉房屋的用途备案为商业营业用房，市房地局应该按照其备案的房屋用途为杨洪伟办理商业营业用房登记。市房地局质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，该查询结果表明的是杨洪伟所购买房屋合同的内容信息，而非是杨洪伟房屋登记信息，因为此时杨洪伟并没有办理房屋权属登记。嘉信公司同意杨洪伟举证意见。第四组证据：长房权字第2060073122号、长房权字第20601167**号房屋所有权证存根及（2014）长净开民初字第331号、（2015）长民一终字第431号民事判决书，证明同属3号楼一层的104、105室房屋登记的用途为商业服务用房，法院认定可以为杨洪伟所购101室房屋办理商业营业用房登记，市房地局应予执行。市房地局质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，104室、105室房屋初始登记为车库，为104室、105室房屋办理的房屋登记与登记簿记载的信息相冲突，该登记行为不正确，法院以此类推判定也不意味着正确，民事判决对本次杨洪伟的登记申请并不产生法律约束力。嘉信公司同意杨洪伟举证意见。市房地局辩称：2008年11月，市房地局依据嘉信公司的申请，以及其所提交的土地规划、城市规划验收合格通知书等相关材料为案涉的新嘉坡城B区3号楼一层车库办理了权属登记。2013年12月，因杨洪伟申请对案涉房屋要求办理商业服务用房登记与房屋登记簿记载的车库用途相冲突，故市房地局未予办理，符合法律规定。市房地局在法定举证期限内向本院提交了如下证据及依据：案涉房屋初始登记档案一套，包括申请书、房屋测绘数据调查表、竣工验收备案证、房产测绘技术报告书、修建工程位置批准书、共有建筑面积分摊明细表、城市规划验收合格通知书、房屋分套建筑面积计算成果表、土地证、商品房销（预）售许可证、商品房屋登记证明存根，证明涉案房屋在2008年7月申请时规划用途即为车库，市房地局也是按车库予以登记。杨洪伟质证意见为：对证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。申请书、竣工备案证、位置批准书等虽然明确记载案涉房屋用途为车库，但是市房地局为嘉信公司核发的长房售证（2007）第079号《商品房销（预）售许可证》上明确记载房屋用途包括住宅、商服，可以证明市房地局许可嘉信公司将案涉房屋作为商业营业用房销售。房屋权属备案信息查询结果可以证明案涉房屋备案登记的用途为商业营业用房，而且市房地局为3号楼104、105室房屋办理了商业服务用房登记，因此市房地局上述证据不足以证明其将案涉房屋登记为车库登合法并正确。嘉信公司质证意见为：同意杨洪伟的意见，工程竣工是在2006年12月15日，《商品房销（预）售许可证》是在2007年办理的，销售时销售人员不知道房屋是什么用途，只能根据许可证标注的房屋用途确定，当时车库和商服的销售价格是一样的。嘉信公司述称：其是按照规划部门审批的方案进行建设、报批，审批方案明确新嘉坡城3栋101室用途为办公室，市房地局为其颁发的《商品房销（预）售许可证》明确该房屋用途为商服。其与杨洪伟签订的《商品房买卖合同》系在市房地局网站下载，合同中亦明确该房屋用途为商服。故其从建设、竣工、销售等环节没有违规行为。嘉信公司向本院提交了如下证据：第一组证据：新嘉坡城B区3号楼的规划图纸，证明101室为办公室，属于商服。杨洪伟质证意见为：对证据真实性有异议，嘉信公司提供的新嘉坡城住宅B区3号楼的建筑图纸一套无规划部门审批盖章，且一层房屋用途既有办公室、活动室，也有车库，如果嘉信公司凭此图纸向市房地局申办商品房销（预）售许可，市房地局应当出具房屋用途为商服、车库的许可证。另外，此份证据与长净规验[07]009号《城市规划验收合格通知书》显示的房屋用途相矛盾。市房地局质证意见为：对证据真实性无异议，依该图纸101是为办公室，但在修建工程位置批准书显示3号楼一层为车库，最终验收时为车库，可能存在更改规划。市房地局在办理预售许可证时是根据嘉信公司提交的材料进行办理的。第二组证据：200710158号《建设工程竣工验收备案证》，证明工程类别既有住宅，又有公建和车库，能与图纸对应，一层有车库和办公室。市房地局质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，工程类别虽有公建字样，但根据最终办理产权登记时开发企业所提供的材料及申请只办理了住宅和车库的登记，而没有公建部分的登记。杨洪伟质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据与规划部门核发的规划验收合格证以及向市房地局申请初始登记的申报材料相矛盾，且嘉信公司无法明确公建的具体位置，对嘉信公司主张101室为公建的说法不予认可。另本院依杨洪伟申请调取了嘉信公司向市房地局申请核发新嘉坡城B区3号楼销（预）售许可证时提交的材料，以及向规划部门核实了新嘉坡城B区3号楼底层规划用途为车库。杨洪伟认为根据规划部门回函可知嘉信公司对101室房屋未提出或实际进行过规划变更，用途为车库，其以门市房出售属于欺诈行为；由市房地局核发销（预）售许可证时备案资料可知101室用途为车库，但市房地局核发的销（预）售许可证中将房屋用途分类为住宅和商服。市房地局认为上述证据可以反映处101室规划为车库，故不予办理商业营业用房登记并无不当。嘉信公司认为修建工程位置批准书时间是2006年12月31日，工程竣工时间是2006年12月15日，可知批准书是在工程竣工之后规划部门重新修改的，因为批准书应该在工程未开工建设之前审批，原始审批101室房屋就是商服用途。工程验收备案证是按规划部门的审批进行申报的，在销（预）售许可证上也是商服，打出的合同也是商服。嘉信公司无过错。本院对当事人提交的证据认证如下：市房地局提交的证据真实、合法，且与本案待证问题具有关联性，本院予以采信。杨洪伟提交的第一组证据与本案待证问题无关，本院不予认证；对其提交的第二组证据真实性予以确认，但销（预）售许可证销售范围不仅仅针对新嘉坡城B区3号楼一栋，还包括4、10、16、17、18号楼，虽房屋用途标注为商品住宅、商服,但结合各栋楼房屋用途可知该许可证中商服包括公建、办公用房及车库；对其提交的第三组证据真实性予以确认，但该备案系针对杨洪伟与嘉信公司签订的《商品房买卖合同》内容，并非房屋原始登记信息；对其提交的第四组证据真实性予以确认，但行政行为的作出应依据正确的法律适用、事实认定及合法程序，不能简单的予以类推。对嘉信公司提交的第一组证据，因该图纸未加盖规划部门公章，且与规划部门回函内容相矛盾，故本院不予采信；对其提交的第二组证据真实性予以确认，但并不能证明101室为公建用途。
经审理查明：2004年，嘉信公司以出让方式取得净月开发区分团25号地土地使用权。同年12月21日，长春市人民政府为嘉信公司核发长净国土国用（2004）第010822002号、（2004）第010822003号土地使用权证，土地用途为住宅、商服。2006年12月31日，长春净月经济开发区规划局为嘉信公司核发（2006）长净规第093号《修建工程位置批准书》，其中在底层车库（即一层）项后备注“3、4、9、10、13-16号住宅楼为底层车库。”2007年4月29日，长春净月经济开发区规划局为嘉信公司核发长净规验[07]009号、长净规验[07]011号《城市规划验收合格通知书》。其中长净规验[07]009号《城市规划验收合格通知书》显示2#、3#、8#、12#、13#、15#房屋用途包括住宅、车库；长净规验[07]011号《城市规划验收合格通知书》显示1#、4#-7#、9#-11#、14#、16#-18#房屋用途包括住宅、公建、办公用房、车库。2007年6月29日，原长春市房地产管理局为嘉信公司核发长房售证（2007）第079号《商品房销（预）售许可证》，销售范围为新嘉坡城B区3、4、10、16、17、18号楼，房屋用途为商品住宅、商服，销售总建筑面积29241.45㎡，其中住宅建筑面积17285.28㎡。2007年11月21日，长春市城乡建设委员会为嘉信公司核发200710158号《建设工程竣工验收备案证》，该证显示3号楼为五层带阁楼，工程类别车库、公建、住宅，开工时间2004年10月25日，竣工时间为2006年12月15日。2008年5月7日，嘉信公司向市房地局申请办理新嘉坡城B区3号楼房屋所有权（初始）登记，并提交申请书、竣工验收备案证及测绘资料。在嘉信公司盖章的《申请书》，及其委托的长春市房地产测绘有限公司制作的《房屋测绘数据调查表》、《房产测绘技术报告书》、《房屋分套建筑面积计算成果表》中显示3号楼一层房屋用途为车库。经市房地局审核，嘉信公司申请登记材料齐备，产权无异，遂作出对新嘉坡城B区3号楼一层房屋所有权（初始）登记核准报告，核准房屋用途为车库，并于2008年11月12日向嘉信公司核发20002910号商品房屋登记证明。2013年12月16日，杨洪伟与嘉信公司签订《商品房买卖合同》，购买新嘉坡城B区3号楼101室房屋，该合同显示房屋申报用途为商业营业用房，建筑面积为57,84㎡，长春市房产档案馆对该合同予以备案。2013年12月26日，杨洪伟向长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心申请办理新嘉坡城B区3号楼101室房屋所有权转移登记，因该房屋初始登记规划用途为车库，而杨洪伟要求按《商品房买卖合同》办理商业营业用房登记，该单位未予办理。另查明，杨洪伟认为嘉信公司在销售房屋时存在欺诈行为，故于2014年诉至人民法院，要求解除房屋买卖合同并由嘉信公司赔偿经济损失。经两级人民法院审理，认为新嘉坡城B区3号楼办理房屋初始登记后，与101室相类似的104室、105室在转移登记时登记簿记载的用途为商业服务用房，且101室房屋权属备案信息为商业营业用房，故驳回了杨洪伟的诉讼请求。再查明，新嘉坡城B区3号楼一层规划审批为车库，规划部门未对房屋用途进行过变更。还查明，市房地局分别于2008年12月12日、2010年11月11日为新嘉坡城B区3号楼104室和105室所有权人核发了用途为商业服务用房的房屋所有权证书。104室和105室规划用途为车库。在本案审理过程中，市房地局已决定对新嘉坡城B区3号楼104室和105室用途进行更正登记。
本院认为：市房地局依法具有办理本行政区域内房屋行政登记的职权。依据《房屋登记办法》第二十条，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致，登记申请不符合条件的，房屋登记机构应当不予登记，并告知申请人不予登记的原因。本案中，杨洪伟申请房屋所有权转移登记，系基于与嘉信公司的房屋买卖行为，转移登记仅发生房屋所有权人的改变，并不发生房屋用途的改变，转移登记后的房屋用途应与房屋登记簿记载的用途一致。而新嘉坡城B区3号楼101室房屋规划用途为车库，且未发生规划变更，市房地局依据嘉信公司提交的材料亦在办理房屋所有权初始登记时对该房屋用途登记为车库，并记载于房屋登记簿，房屋规划用途与房屋登记簿记载一致，且市房地局在不予为该房屋办理商业营业用房用途登记时告知了杨洪伟原因，故市房地局行政行为适用法律、法规正确，依据事实清楚，符合法定程序。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，
判决如下：驳回原告杨洪伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨洪伟负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 郭 帅
人民陪审员 王立军
人民陪审员 史 书
二〇一六年九月二十七日
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