湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1444号原告黄某。委托代理人任孝，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人熊麒，湖南天地人律师事务所律师。被告湖南达美投资有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林一路737号共和世家5栋10楼。法定代表人文泽军，系该公司董事长。委托代理人刘晓彬，该公司员工。
原告黄某诉被告湖南达美投资有限公司（以下简称“达美公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由
审判员周赞适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。
书记员邱萌担任记录。原告黄某及其委托代理人任孝、被告委托代理人刘晓彬到庭参加了诉讼。后因案情需要，本院依法转为普通程序，组成由
审判员周赞担任
审判长、
人民陪审员杨云、
人民陪审员朱彦琴参与的合议庭进行了审理。
书记员ＸＸ辉担任记录。原告黄某及其委托代理人任孝、被告的委托代理人刘晓彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某诉称：原告与被告于2012年3月7日就购买被告开发的位于梅溪湖片区迎春路与西二环交汇处第2栋N单元xxx号房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”，编号XD1200062906）。根据合同约定，被告应于2013年4月20日前将房屋交付原告，房屋交接时应向原告出示合同约定的证明文件，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是被告在通知原告办理手续时，并没有向原告出示及交付上述材料和文件。另双方在合同中约定，原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，被告应在60日内整改，原告在验房时已将房屋存在的空鼓、地面裂缝等问题全部列出交至被告，然时至今日，被告仍未将房屋整改合格，尤其是地面多处裂缝仍然存在严重漏水。因房屋现状不符合合同约定的交付条件，且被告交付材料不齐，原告无法验收收房，也无法正常使用。尽管原告多次催促要求被告尽快整改房屋，被告要么置之不理，要么答应后，消极应付，双方酿成纠纷。原告认为，原告基于对被告的信任和基于房屋的居住目的才签订商品房买卖合同，然而被告对合同义务的不履行和瑕疵履行行为严重违背了合同约定，使得原告一直无法正常入住，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：（一）被告向原告支付延期交房以及被告怠于履行整改维修义务所产生的违约金，违约金标准按照已交房价款万分之二自2013年4月21日计算至实际交房日，截至2016年2月23日暂计为190240元，2016年2月23日之后的违约金部分不放弃追偿；（二）被告继续履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的房屋并向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；（三）被告对房屋存在的主卧东南角地面、顶面楼板东南角四十五度主体结构性开裂裂缝，北向次卧东墙梁、墙结合部整体开裂以及餐厅窗户下的外墙渗漏，次卧插座处渗水，厨房门洞等问题在60日内进行整改；（四）本案诉讼费由被告承担。
被告达美公司辩称：
一、达美公司在符合交房条件的情况下，严格按照商品房买卖合同的约定的期限通知原告收房，原告以房屋存在质量瑕疵为由未按约定接受房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。”因此应当视为被告已经履行交付义务，并不存在任何违约行为。
二、根据《商品房销售管理办法》第三十二条的规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”被告在通知原告收取相关收房的文书时，原告拒绝接收，而并非被告未提供，被告可以当场将《住房质量保证书》《住宅使用说明书》交付给原告，但原告上次就当场拒收。
三、被告所销售的达美D6区项目6栋在交付前已经严格按照《建设工程质量管理条例》的规定经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五方验收合格，符合交付条件。产品质量责任是属于质保方，在收到原告通知后，被告按照合同约定进行了相应的整改，并不存在违反合同逾期整改的事实。综上，被告严格按照合同约定通知原告收房，原告无正当理由拒不收房，不能作为认定被告延期交房的理由，被告也无须承担任何违约责任，请求法院依法公正审理，并驳回原告的全部诉求。
经审理查明：2012年3月7日，原告黄某与被告达美公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD1200062906)及其补充协议。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区西二环与迎春路交汇处达美苑第2幢N单元xxx号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为917496元。合同第十条关于交付期限及条件约定“出卖人应当在2013年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延长。1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）买受人未能按时支付全款、银行贷款未全部到甲方账户、因买受人原因未按时办理入伙手续的；3）其他法律、法规的变化及政府行为影响到本合同房屋交付的情况。”合同第十一条关于房屋交接及违约责任约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同第十条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人有逾期支付房款或其他违约行为的，出卖人不承担逾期交房责任。……买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，除房屋结构问题危及买受人安全外，买受人应当收房。”合同补充协议第三条关于房屋交接与产权办理的约定:“2、双方确认，出卖人具备《买卖合同》第十条约定的验收文件，并在房屋验收交接时向住宅买受人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋、缴纳物业管理费的义务。否则，按照由于买受人原因造成房屋未能按期交付使用。3、在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵，但非主体结构的质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人落实整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续。4、由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人发出入住通知书告知的房屋交付手续办理期间逾期之日起，视为出卖人已经交付商品房，通知买受人还应当自该日起承担该商品房的全额物业管理费。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款917496元。2013年4月12日，被告在《潇湘晨报》上刊登交房公告通知达美D6区一期2号栋业主于2013年4月20日开始办理交房入住手续。2013年4月28日，原告前往涉案房屋处验房，发现涉案房屋存在空鼓、主卧室东南角地面、顶面楼板东南向45°开裂等问题。原告认为涉案房屋未达到合同约定的交付条件,故原告拒收房屋。2013年6月5日，被告对墙面空鼓进行了整改。2013年9月5日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司接受涉案房屋施工单位湖南新宇建筑工程有限公司的委托对涉案达美D6区2栋2906室楼面板裂缝进行鉴定，鉴定结论为：“达美D6区2栋2906室主卧楼面板裂缝属于以温差和材料变形因素为主引起，不会危及结构安全，但会影响该楼面板渗漏等，应进行处理。”但因原告认为主卧室地面和顶面的开裂会影响房屋结构性安全，遂一直拒绝接收房屋。至2015年9月，被告对上述开裂问题进行了整改，原告认为仍未整改到位，遂于2016年3月3日诉至本院。在本案审理过程中，被告表示愿意将房屋交付给原告，但原告仍认为应当先行整改再行收房。另查明，位于长沙市岳麓区西二环与迎春路交汇处达美苑D6区2#栋在2013年4月3日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格。另外，经原告提供的照片显示原告所购房屋存在餐厅窗户下的外墙渗水，次卧插座处渗水。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、销售不动产统一发票、照片、被告提交并经庭审质证的竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、达美D6区2栋2906室楼面板裂缝鉴定报告等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告黄某与被告达美公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一、对于房屋延期交付的责任应当归因于谁的问题。
本院认为，原、被告在履行房屋交付的过程中均存在一定的过错，从而导致交房的延期以及原告损失的发生和扩大。被告的过错在于：其一、作为开发商的被告，虽然涉案房屋在2013年4月3日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格，但根据合同约定，对原告所购房屋存在的质量瑕疵应当在60天内整改完毕，而本案中对于原告房屋主卧室地面和顶面的裂缝，现有证据表明直至2015年9月才整改好；其二、在被告对房屋完成整改后，被告应当再行通知原告交房，但本案中被告并没有提供相关证据证实其履行该义务。原告的过错在于：其一、根据查明的事实，原告所购房屋在合同约定的交房时间前已经竣工验收合格，原告并不能以房屋存在瑕疵为由拒绝与被告办理交房手续，特别是在2013年9月5日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的鉴定结论确定楼板开裂不会危及结构安全后，原告更不能以此作为拒收房屋的理由；其二、在被告怠于履行对房屋质量瑕疵的整改维修义务时，原告可以自行委托相关人员对房屋存在的质量问题进行整改，以减少自身损失的扩大。所以，对于房屋逾期交付产生违约金请求，本院根据原、被告的过错大小，从公平原则出发，酌情予以支持10000元，对于逾期收房产生的其他损失，由原告自身承担。第二，对于原告诉请被告对涉案房屋存在的质量问题在60日内进行整改，其一、对于房屋目前存在的渗水问题，被告理应进行整改。其二、对于房屋主卧室东南角地面、顶面楼板东南向的裂缝，因被告现已进行过整改，对于目前是否仍存在质量问题原告并没有提供相应的依据，故本院不予支持。其三、对于原告主张房屋厨房的门洞存在的质量问题，原告并没有提供足够证据予以证实，故本院不予采信。第三、对于原告诉请被告继续履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的房屋及交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现因被告并没有拒绝向原告交付房屋及上述文书，原告可自行与被告办理交房手续，本院不再处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，
判决如下：
一、限被告湖南达美投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄某一次性支付违约金10000元；
二、限被告湖南达美投资有限公司于本判决生效之日起30日内对原告黄某所购买的位于长沙市岳麓区西二环与迎春路交汇处达美苑第2幢N单元xxx号房屋餐厅窗户下的外墙渗漏问题以及次卧插座处的渗水问题维修好；
三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4105元，由被告湖南达美投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 杨 云
人民陪审员 朱彦琴
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 ＸＸ辉