浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0182民初01812号原告建德市新合作农信担保有限公司，住所地建德市新安江街道菜市路5号。法定代表人程卫根，董事长。委托诉讼代理人卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。被告建德市新莲塑化材料厂，住所地建德市莲花镇郭村村。法定代表人方惠忠，厂长。委托诉讼代理人余闻涛，浙江杭星律师事务所律师。委托诉讼代理人翁洪，浙江杭星律师事务所律师。第三人建德市莲花向阳塑胶材料厂，住所地建德市莲花镇郭村村。法定代表人郭东来，厂长。
原告建德市新合作农信担保有限公司（以下简称“农信担保公司”）与被告建德市新莲塑化材料厂（以下简称“新莲塑化厂”）、第三人建德市莲花向阳塑胶材料厂（以下简称“向阳塑胶厂”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢新才、被告的委托诉讼代理人余闻涛到庭参加诉讼，第三人向阳塑胶厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农信担保公司向本院提出诉讼请求:1、准许执行建德市人民法院（2015）杭建商初字第1435号民事裁定项下查封的登记在第三人建德市莲花向阳塑胶材料厂名下的位于建德市莲花镇郭村村房地产;2、被告新莲塑化厂承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月29日，原告收到建德法院送达的（2016）浙0182执异11号执行裁定，裁定中止对建德法院（2015）杭建商初字第1435号民事裁定项下查封的登记在向阳塑胶厂位于建德市莲花镇郭村村房地产的执行。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。首先，该房产登记在向阳塑胶厂名下，依照《物权法》第六条之规定，该房产所有权人是向阳塑胶厂。其次，2015年11月12日向向阳塑胶厂支付的10万元不是受让该房产的转让款，而是担保代偿款。再次，被告新莲塑化厂未实际占有该房产。诉讼财产保全在先，被告缴契税在后。2015年11月23日，法院对该房产采取查封保全，而被告是在2015年12月3日缴纳契税。被执行人的该房产一直都是出租给他人使用，未交付被告占有。由于被告提出诉讼保全异议，在听证中被告与被执行人均认可该房产租赁给他人使用。2016年4月20日，（2015）杭建商初字第1435号案件在执行中，被告提出执行异议，在听证中查明该房产仍出租给他人使用，并未交付给被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案并不符合该条款的相关规定，本案被告所谓的物权期待权不应受到保护。综上，异议裁定书裁定该房产归属被告缺乏事实与法律依据。
被告新莲塑化厂辩称：1.在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。2015年11月12日，向阳塑胶厂与本案被告签订了《房地产转让合同》一份，合同约定向阳塑胶厂将案涉房地产以总价982969.60元的价格转让给新莲塑化厂。同日，新莲塑化厂向向阳塑胶厂支付转让款10万元。双方之间签订的书面合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效；2、被告已经付清案涉房地产的全部款项。新莲塑化厂于2015年11月12日向向阳塑胶厂账户转入10万元，于2015年11月17日向向阳塑胶厂支付90万元，共计支付100万元。2015年11月17日，向阳塑胶厂于新莲塑化厂签订《交付清单》一份，清单明确列明向阳塑胶厂将案涉房地产相关权证交付给新莲塑化厂。新莲塑化厂以上述清单的权证于2015年11月18日办理了分证房产变换证，用于进行房产过户。2015年12月3日，双方办理了产权过户的契证。到2015年11月17日止，新莲塑化厂已经全部付清案涉房地产的款项。3、在法院查封之前，被告已经合法占有案涉房地产。2015年11月17日，新莲塑化厂付清案涉房地产全部转让款，同日，向阳塑胶厂与新莲塑化厂签订书面的《交付清单》一份，正式办理交接、交付的手续，新莲塑化厂自此已经实际接管和合法占有案涉房屋。案涉房屋确实是出租给他人使用，但新莲塑化厂自全款付清购房款并接受房地产权证后，就已明确告知房屋承租人产权发生变更以及应当向新莲塑化厂支付房屋租赁款等事实。合法占有并不等同于新莲塑化厂必须自己使用，而是权利人取得了不动产物权占有、使用、收益和处分的权利。4、被告在案涉房地产买卖和办理过户手续的过程中没有过错。从新莲塑化厂与向阳塑胶厂双方单程房地产转让的合意，到两次支付合同价款，到交付房地产相关权证，到办理分证变更换证手续，再到依法办理房产交易的契证等税收手续，整个过程都是依法正常操作的，新莲塑化厂不存在任何过错。向阳塑胶厂与新莲塑化厂签订房地产转让合同的时间、支付全部案涉房地产转让价款的时间、交付房地产权证的时间和办理分证房产变更换证的时间均在法院采取保全措施的2015年11月23日之前。行政部门办理相关手续需要一定的工作日，导致新莲塑化厂依法办理产权过户的契证手续时间在法院采取保全措施之后，不能就此否认被告新莲塑化厂的合法财产权利。最终没有完成案涉房地产的过户登记仅仅是因为法院的查封行为导致客观上无法办理，并非被告新莲塑化厂自身的原因未办理过户登记。第三人向阳塑胶厂未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对无争议的事实如下:2015年11月23日，建德市人民法院作出（2015）杭建商初字第1435号民事裁定，查封了案涉房地产。2016年1月6日，建德市人民法院对建德市新合作农信担保有限公司与郭东来、向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞追偿权纠纷一案作出（2015）杭建商初字第1435号民事判决：1、郭东来于本判决生效后十日内归还建德市新合作农信担保有限公司代偿款人民币407257.59元，并支付自2015年5月29日起至款清之日止按本金人民币400000元以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息；2、郭东来于本判决生效后十日内支付建德市新合作农信担保有限公司违约金人民币22500元；3、建德市莲花向阳塑胶材料厂、廖卫琴、赖洪贞对郭东来上述第1项、第2项债务承担连带清偿责任。2016年04月14日，新莲塑化厂对执行标的提出书面异议。建德市人民法院于2016年4月25日作出（2016）浙0182执异11号执行异议裁定：中止对本院（2015）杭建商初字第1435号民事裁定项下查封的登记在被执行人建德市莲花向阳塑胶材料厂位于建德市莲花镇郭村村房地产的执行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。被告提供房地产转让合同复印件一份，用以证明买卖合同成立并生效，原告对该证据的“三性”均有异议，认为该合同系事后补签，但未能提供证据予以证明。本院审查后认为，该证据材料经与原件核对一致，内容真实，来源合法，符合证据的“真实性、合法性、关联性”要求，予以确认；该合同系双方当事人真实意思表示，并不违法法律、法规的禁止性规定，合法有效；合同落款时间为2015年11月12日，而法院查封该案涉房地产的时间为2016年11月23日；综上，本院对被告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实予以认定。２．是否已支付全部价款。依照被告与第三人签订的房地产转让合同约定，被告提交杭州银行贷款还款凭证复印件、杭州银行进账单复印件各一份，用以证明其于2015年11月12日通过转账方式向第三人支付10万元、2015年11月17日通过转账方式向第三人转账90万元。原告对10万元的转账有异议，认为该款不是被告支付给第三人的购房款，而是其代为支付保证代偿款，对90万元作为购房款无异议。原告提供杭州银行股份有限公司建德支行出具的《说明》一份用于证明其主张。被告对该份《说明》“三性”无异议，证明对象有异议。本院审查后认为，被告依照合同约定于2015年11月12日通过转账方式直接转入向第三人账户10万元，可以用于抗辩杭州银行股份有限公司建德支行出具的《说明》的证明力，原告未能提供相应证据证明其主张。综上，本院对被告已经支付案涉房地产全部价款的事实予以认定。3.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。被告提交交付清单复印件一份，原告对该证据的“真实性，合法性，关联性”均有异议，认为该证据材料是被告事后补充的，但未能提供证据予以证明。本院审查后认为，该证据材料经与原件核对一致，内容真实，来源合法，符合证据的“真实性、合法性、关联性”要求，予以确认；鉴于案涉房地产已经租赁给案外人，被告与第三人之间通过《交付清单》的方式实际交付案涉房地产，具有合理性。综上，本院对被告在在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实予以认定。4、是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。被告提交纳税申报表复印件（转让方、受让方）两份及税务文书传递单复印件一份，用于证明被告在法院查封之前已经办理过户登记相关手续，但行政部门办理相关手续需要一定的工作日，导致新莲塑化厂依法办理产权过户的契证手续时间在法院采取保全措施之后，不能就此否认被告新莲塑化厂的合法财产权利。最终没有完成案涉房地产的过户登记仅仅是因为法院的查封行为导致客观上无法办理，并非被告新莲塑化厂自身的原因未办理过户登记。原告质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为被告理应当日能缴纳契税，是由于被告与第三人本人的原因而未及时缴纳契税，办妥契证和房地产权过户登记所造成。本院审查后认为，被告提交的该组证据，载明了被告办理契证的相关信息，与本案有关联，本院予以确认。该组证据载明被告于2015年11月18日向建德市行政审批中心契税窗口申请办理契证，时间早于法院查封该案涉房地产；税务文书传递单载明最后传递落款时间为2015年12月3日，晚于法院查封。被告作为案涉房地产的买受人，在法院查封之前，已经申请办理相关房产过户手续。综上，
本院认为案涉房地产未能及时办理过户非因被告自身原因所致。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
四、非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，被告在本院查封前已与第三人签订合法有效的书面房地产买卖合同，支付了购房款，完成了房产交接手续，在办理案涉房地产转移登记的相关手续过程中，因本院的查封行为而未能办理。被告对案涉房地产物权期待权应当受到保护，足以排除强制执行。原告之诉无事实与法律依据，本院依法不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条的规定，
判决如下：驳回原告建德市新合作农信担保有限公司的诉讼请求。本案案件受理费7900元，由原告建德市新合作农信担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕兆荣
审 判 员 陈文正
代理
审判员 周 煜
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 童 丽 来源：