广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9520号上诉人（原审被告）李聪文，身份证地址广州市东山区。
被
上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。
委托代理人：孔志斌，该公司员工。
上诉人李聪文与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2015年4月15日，李聪文(合同为买方)、合富公司(合同为经纪方)与张某甲(合同为卖方)签订了《存量房买卖合同》，其中合同约定李聪文向张某甲购买位于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园雅悦庭6幢xxx房屋(以下简称涉讼房屋)，房屋建筑面积为130.3平方米，房屋的成交价为2280000元，经纪方于2015年9月1日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续，并将以买方为产权人的房地产权证交付买方；定金100000元买方须在2015年4月20日前自行交付卖方；买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后30个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款(不合定金)2180000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；经纪方促成买卖双方当事人签订本合同后，买方应在2015年9月1日前向经纪方支付34200元中介服务费，如逾期支付上述款项的，违约方每日按未付中介服务费0.05％的标准向经纪方支付违金等条款。2015年5月28日，合富公司向李聪文发出《知会函》，敦促李聪文支付中介服务费。2015年9月21日，合富公司以李聪文没有支付中介服务费为由诉至原审法院，请求法院依法判令：1、李聪文向合富公司支付中介代理费34200元；2、李聪文承担本案的诉讼费。原审诉讼中，对于李聪文拒绝支付中介费的原因。李聪文认为，《存量房买卖合同》签订的时间与支付佣金的时间相差4个月，合富公司按照此条款要求李聪文支付中介服务费属于违法，李聪文支付中介服务费的前提条件是合富公司完全履行中介服务，但合富公司并未最终促成李聪文与张某甲进行房屋买卖，也没有做后续的中介服务工作。为此，李聪文提交如下的证据证明：证据l、微信聊天记录打印件(内容为与名叫豆豆的聊天记录)，李聪文以此证明其拟购买涉讼房屋与李聪文磋商的过程，以及合同签订当天其与房屋所有权人无法达成房屋买卖条件，双方都提出终止履行中介合同的事实。证据2、《解除购房合约》原件，证明李聪文与张某甲未能达成房屋买卖协议，取消本次房屋买卖合约，合富公司要求支付中介服务费条件未成就的事实。合富公司质证认为，对于证据1的真实性不予确认，无法确认微信聊天当事人的身份情况，依据《存量房买卖合同》记载，合富公司的交易经纪人名叫郭某乙。对证据2的真实性不清楚，李聪文与张某甲并没有通过合富公司来解除合同，双方亦没有告知合富公司，本次房屋交易虽没有实际完成，但并非合富公司的责任，李聪文提出的理由不能作为其拒付中介费的理由。以上事实有合富公司提交的《存量房买卖合同》，《房地产权证》复印件、《知会函》和寄件回单，李聪文提交的微信聊天记录打印件、《解除购房合约》原件，以及原审法院的庭审笔录等证据证明。原审法院认为：合富公司、李聪文与案外人张某甲共同签订的《存量房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据合同的条款内容，合同包含了李聪文与张某甲之间的涉讼房屋买卖合同法律关系，以及李聪文和张某甲与合富公司之间的居间合同法律关系。李聪文提出合富公司没有促成其与张某甲建立房屋买卖合同关系的意见，没有事实的依据，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人促成委托入订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条其中规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。合富公司为经过国家核准从事居间业务的法人，在合同没有特别约定的情况下，居间人收取居间服务费不以委托人与相对人之间的合同是否实际履行为前提。李聪文提交的证据不足以证明《存量房买卖合同》不能履行系合富公司所致，以及合富公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况或者提供的居间服务存在瑕疵的事实，李聪文以合富公司未促成买卖双方履行合同为由，拒绝支付中介服务费，理据不足，原审法院不予支持。合富公司提供居间服务促成李聪文与房屋业主张某甲之间房屋买卖合同关系成立后，李聪文应按《存量房买卖合同》中有关居间合同的条款向合富公司履行委托人的义务。根据该合同约定，经纪方促成买卖双方当事人签订本合同后，买方应向经纪方于2015年9月1日前支付34200元中介服务费。现合富公司要求李聪文支付中介服务费34200元，合法有据，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月25日作出如下判决：被告李聪文于本判决生效之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费34200元。本案一审受理费484元，由被告李聪文负担。判后，上诉人李聪文不服原审判决，向本院提起上诉称：。1、被上诉人在本案中没有如实履行合同约定的中介义务，故上诉人有权拒绝支付相应代理费用。《房地产经纪管理办法》第十九条明确规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人并未履行合同中的代理义务，由于其未履行合同代理义务，根据权利义务一致性原则，被上诉人无权收取相关代理费用。2、被上诉人对合同格式条款未履行充分提示义务，未遵守行业操作程序，导致签订合同存在重大误解，业务员操作不当造成的法律后果不应由上诉人承担。《房地产经纪管理办法》第二十一条明确约定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容。《房地产经纪管理办法》第三十三条明确规定：违反本办法，有下列行为之一的，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，中介索取高额中介费是规避责任，将损失转嫁消费者的行为，提请法院对其索取高额中介代理费不予支持。按照行业操作惯例，购房前买卖双方首先签订购房意向书，容双方有足够的时间慎重考虑交易条件，接着与中介签订居间服务合同，然后三方才签订具有法律效力的房屋买卖合同。而签订案涉合同时，上诉人与张某甲就房款支付方式不能达成一致意见，原约定支付5万定金，一年期付清房款，张某甲却在签订合同时提出支付10万定金，且4个月内付清房款。由于被上诉人工作人员没有履行充分说明及告知义务，致使上诉人以为签订的属于公司内部的意向合同(合同抬头是合富置业)，供内部操作使用，至此导致的法律后果不应由上诉人承担。3、被上诉人提供格式条款，上诉人与被上诉人对格式条款理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。权利与义务具有一致性，履行义务享受权利是通常理解，也符合法律精神。根据行业惯例，中介三方合同的重要条款应用加大黑体字印刷，或应买卖双方对牵涉到切身利益的重要条款进行手抄，本案中相关合同并未依照行业惯例进行充分提示说明。合同中被上诉人服务费的交付时间是2015年9月1目前，上诉人对该条款理解是在这个期限内被上诉人提供服务促使上诉人与张某甲房屋买卖顺利完成，成功完成产权转移登记才能收取。但现实是任何买卖行为均没有发生，被上诉人并没有履行合同中的义务，无权要求收取相应的中介服务费。4、被上诉人行业操作不当，且没有履行相应义务，要求上诉人支付代理费对上诉人明显不公，请法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条明确约定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。首先买卖双方没有存在背弃中介私下交易的不诚信意识和行为，上诉人多次与被上诉人表示愿意继续合作关系，寻找更好的卖家，谈妥条件，最终完成买房意愿。其次，取消买卖协议非上诉人主观意愿，完全是张某超突然变更条件所致，且签订合同4小时之内上诉人与张某甲双方短信协议同意取消买卖并当即告知被上诉人业务员，事后当面通知苏业务员及郭某乙，再而递交了协议复印件。被上诉人工作人员并没有进行任何后续交易义务，不存在任何劳务费用产生。再次，张某甲并没有解除与被上诉人的代理关系，被上诉人依然保持对案涉房屋的推介与出售，如推售成功，其亦可获得相应的中介费用，被上诉人没有任何损失。最后，对于业务员付出的劳务费6000元，业务员实际服务时间不超过8小时，上诉人支付金额大大超过国家劳动法规定标准。因此被上诉人要求对于上诉人明显不公平，要求过高。5、被上诉人是明确知晓上诉人与张某甲解除《合富置业存量房买卖合同》的。上诉人在与张某甲及被上诉人沟通买房事宜时，一直是苏姓业务员从中协调的，包括短信联系见面时间、现场接待等，但在签订《合富置业存量房买卖合同》时，却是由郭某乙代表被上诉人在该合同上签字(苏业务员也在场)，郭某乙在签订合同前后均没有提供任何服务，他仅仅是签了一个名字而己。上诉人与张某甲双方短信协议同意取消买卖当即告知被上诉人业务员，事后当面通知苏业务员及郭某乙，再而递交了协议复印件。被上诉人否认上诉人提供的证据一(微信聊天记录)的真实性和否认知晓解除合同是完全没有事实依据的。6、被上诉人强行要求提供服务属于霸权行为，违背代理服务精神和法律精神。被上诉人行业操作不规范，不履行告知提醒义务，致使上诉人误签合同，在明知上诉人与张某甲取消合约的情况下依然发出交易催促函，完全违背代理服务精神，属于强行要求提供服务的霸权行为。综上所述，请求人民法院依法撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1185号民事判决书，并依法改判如下:1、驳回被上诉人的全部诉讼请求(中介代理费及滞纳金34200元)；2、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人合富公司答辩称：1、双方所签订的《存量房买卖合同》是根据双方的真实意思表示所签订的合同，在《存量房买卖合同》中已经有双方明确的约定，而并非上诉人所陈述的意向书之类的文件。2、涉案房屋最终没有完成交易是上诉人放弃购买所导致，被上诉人在整个交易过程中并不存在过错，不应承担责任。因此被上诉人要求上诉人依照《存量房买卖合同》支付报酬并无不妥。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉认为，被上诉人并无促成买卖双方交易，未尽中介方的义务。但经审核，经被上诉人促成，上诉人作为买方与作为卖方的案外人张超凤签订《存量房买卖合同》，买卖意愿明确，三方均签字确认。其后，买卖双方未依该合同履行，但上诉人并无提供充分证据证实为被上诉人过错所至。故此，上诉人上诉理由均无充分的事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由上诉人李聪文负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理
审判员 刘 卉
二〇一六年九月二十七日
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