广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初10984号
原告：佛山市南海区安保物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨兴隆苑D24座1号商铺夹层，组织机构代码71926549-9。
法定代表人：邓善清。
委托代理人：陈明，男，汉族，1978年10月5日出生，住广东省徐闻县，系原告的员工。
委托代理人：林启香，男，汉族，1983年11月5日出生，住广东省徐闻县，系原告的员工。
被告：李圣阳，男，瑶族，1971年11月12日出生，住广东省佛山市南海区，上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由
审判员叶慕芬适用简易程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈明、林启香、被告李圣阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月原告通过投标为聚豪花苑提供物业管理服务，同月20日与佛山市南海区西樵镇聚豪花苑小区第一届业主委员会签订《物业服务委托合同》，服务至2014年12月31日。合同期限届满前，因聚豪花苑小区第二届业委会尚未成立，为维护小区各项服务的正常稳定，原告自愿按合同内容继续服务至2015年7月31日。根据《物业服务委托合同》第八、九条约定，物业服务费用的交纳标准为多层住宅0.75元/月·㎡、首层架空层停车场车位0.75元/月·㎡、公共用水用电费用的分摊10元/月、上门收垃圾费5元/月；物业服务费按季度交纳，缴费时间为每季度第1个日历月10日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一交纳违约金。被告于2005年12月25日购买了聚豪花苑聚豪轩12座601房和2005年12月29日购买了聚豪花苑聚豪轩12座112号车位，住宅面积157.99㎡、车位面积3.05㎡。被告从2015年1月1日起至2015年7月31日止拖欠原告物业管理费、公共水电分摊费、上门收垃圾费及违约金共计1004.81元。原告以在楼梯出入口处张贴缴费通知、电话通知等形式通知被告交费，被告至今未交纳。请求判令：1.被告立即向原告支付2015年1月1日至2015年7月31日拖欠的物业管理费845.46元、公共水电分摊费70元、上门收垃圾费35元及违约金54.35元，共计1004.81元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.本案合同相对方应为原告与聚豪花苑住宅小区第一届业主委员会，被告未与原告签订合同，不是本案诉讼主体。2.《物业服务委托合同》于2014年12月31日到期，此前第一届业委会已解散，合同主体不存在，合同理应终止。原告单方面强行续约违反法律规定，小区第二届业委会在不经全体业主同意的情况下追认该服务亦无法律依据。3.第一届业委会与原告签订服务合同，原告提供的服务不符合《2015新物业法收费标准》关于二级收费标准需满足“固定活动场所200平方米以上”等规定，小区管理不当，还未经业主同意在公共地带划分停车位收费，费用支配不明，损害业主权益。4.请法院驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费用，赔偿被告因原告在公共场合张贴《欠费通知》影响声誉的精神损失费三万元，并在小区主要公共场所张贴道歉书，令被告公布停车位收费的金额、收据清单及费用去向。原告称案涉合同可不经业主同意而有效，我方认为物业服务涉及我方切身利益，应与我方协商，经我方同意，不可单方面与业主委员会沟通确定。聚豪花苑小区的业主普遍认为原告提供的服务不合格，原告提供服务期间我方遭遇过偷窃等问题，业主委员会单方面签订合同导致我方的真实意愿没有得到体现。
原告针对被告辩称回应称，依据《物业管理条例》第十五条的规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”可见，业主委员会是业主的授权代理人，代表业主与物业服务企业签订合同，是业主的真实意思表示，代表着业主的意见，业主委员会仅仅是履行签订物业服务合同的手续，物业服务合同权利义务的承受人是业主，故被告作为业主，享受了原告提供的物业服务的权利，履行物业服务资费义务当然是合情合法。第一届业主委员会解散后，其合同主体还是业主，签订的合同理应有效。在业主大会没有作出选出或者续聘决定的情况下，如停止服务，将会给小区带来其他诸多问题，所以，在《物业服务委托合同》于2014年12月31日到期后，原告依据《广东省物业管理条例》第五十条、《佛山市物业管理办法》第五十四条之规定，根据等价有偿原则自愿按照原合同内容约定继续提供服务至2015年7月31日，符合相关法律之规定，并无不妥。且两个业主委员会作为业主的委托代理组织，提供了物业服务证明，代表了业主的本意，故合同协议是有效的，也充分说明了为小区提供物业服务的事实真相。佛山市物业并没有出台过《2015新物业法收费标准》此类文件，本合同的物业服务是参照佛价【2011】168号文件《关于加强物业服务收费管理的通知》的第一条规定：“别墅、业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”进行协商定价，其服务的内容根据合同约定，故按所约定的价格收取费用是符合合约要求的。至于被告认为原告在楼梯口张贴《欠费通知》影响被告声誉，要求赔偿精神损失和在小区公共地方张贴道歉书的意见，原告认为物业费属于小区的公共事务，在小区内进行张贴相关的《欠费通知》，没有违背法律的相关条款，该做法属于一种公示通知，客观上仅有本楼道住户可见，并未大肆传播扩散，而且原告是通过正当、合法途径获取用户信息，因此谈不上违法，也算不上侵犯公民隐私权，所以，被告提及的精神损失无法律依据。庭审中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各1份（均与原件核对无异）、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.中标通知书、物业服务委托合同、聚豪花苑物业服务证明复印件各1份（均与原件核对无异），用以证明原告为聚豪花苑提供物业管理服务至2015年7月31日。3.广东省商品房买卖合同复印件2份（唯一编号分别为2379284901544、5784259906504）、收楼证明书复印件1份（均与原件核对无异）、房产查询证明原件2份，用以证明被告是樵晖新城聚豪花苑聚豪轩十二座601房、十二座112号车位的业主。经质证，被告对原告提供的证据材料2物业服务委托合同、聚豪花苑物业服务证明有异议，不同意该合同的延续，也不同意两届业主委员会对原告服务的追认。对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告没有举证。经本院审查认为，双方对对方提供的证据材料无异议的，本院予以确认。被告虽对物业服务委托合同和物业服务证明有异议，但该证明为两个业主委员会出具的证明，真实可靠，来源合法，本院予以确认。由此亦可证明原告提供的物业服务委托合同的关联性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年1月14日，原告在聚豪花苑物业管理服务项目公开招标中中标。同月20日，原告与佛山市南海区西樵镇樵晖聚豪花苑小区第一届业主委员会签订《物业服务委托合同》，委托原告对该小区提供物业服务，约定物业服务费用由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅0.75元/㎡/月，商铺1.00元/㎡/月，首层架空停车场车位0.75元/㎡/月，公共水电分摊费10元/户/月，垃圾费5元/户/月；物业服务费按季度交纳，应在每季度第一个日历月10日前（如遇节假日顺延）交纳上一季度的物业服务费；逾期交纳的，从收到交费通知后7日起每日按应缴费金额的千分之一交纳滞纳金。合同还约定：合同期满前，业主委员会可组织满意率调查，业主和物业使用人满意率作为续签合同的条件之一，双方在合同期满60天前，如未向对方提出书面意见终止本合同，本合同期将自动延期一年，其它合同条款不变，上述合同期限于2014年12月31日届满。此后，原告没有收到终止物业服务的通知，为避免因没有物业服务而给小区带来诸多问题，原告自愿按照原订立的合同提供物业服务至2015年7月31日。为此，聚豪花苑第二届业主委员会和聚贤居第一届业主委员会同时出具证明，确认原告与聚豪花苑第一届业主委员会签订的物业服务合同于2014年12月31日到期，鉴于当时第一届业主委员会已经解散，第二届业主委员会尚未成立，业主大会没有作出选聘或者续聘决定情况下，为避免因没有物业服务而给小区带来其他诸多问题，原告依法自愿按照2013年1月20日与聚豪花苑第一届业主委员会签订的物业服务合同继续为聚豪花苑小区（1-4期、聚兴楼）提供物业服务至2015年7月31日。因该小区业主自愿协商，将原聚豪花苑划分为聚豪花苑（原聚豪花苑1-3期、聚兴楼）和聚贤居（原聚豪花苑4期）两个小区进行管理，且现在两个小区已成立业主委员会，亦证明原告为聚豪花苑和聚贤居提供物业服务至2015年7月31日止。被告是聚豪花苑聚豪轩12座601房和聚豪花苑聚豪轩12座112号车位的业主，住宅面积157.99㎡、车位面积3.05㎡。至庭审结束时，被告尚欠原告2015年1月1日起至2015年7月31日止物业服务费845.46元（其中房屋的物业服务费0.75元/㎡/月×157.99㎡×7月=829.45元、车位的物业服务费0.75元/㎡/月×3.05㎡×7月=16.01元）、公共水电分摊费70元、垃圾费35元，以上合共950.46元。另查明，原告持有资质等级为叁级的物业管理企业资质证书。
本院认为，原告与佛山市南海区西樵镇樵晖聚豪花苑小区第一届业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。依据《物业管理条例》第十五条的规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”可见，业主委员会是代表业主与物业服务企业签订合同，代表着业主的意见，物业服务合同权利义务的承受人是业主，故被告作为聚豪花苑小区业主，应当按照《物业服务委托合同》的约定享有权利及全面履行义务。上述合同到期后,原告继续按照上述合同的约定为涉案小区提供物业服务至2015年7月31日，涉案小区的两个业主委员会均对该事实予以确认，被告也真实地接受了原告提供的物业管理服务,根据公平、等价有偿原则,被告应按照原合同的约定向原告交纳原告提供服务期间的相关费用。被告拖欠原告2015年1月1日至2015年7月31日止的物业服务费、公共水电分摊费及垃圾费合共950.46元，应如数支付予原告。对于原告的违约金请求，双方未重新约定违约金，原合同约定逾期交纳物业服务费的应从收到交费通知后7日起每日按应缴费金额的千分之一交纳滞纳金，原告未能提供证据证明被告已收到交费通知的时间，故对原告的违约金请求，本院不予支持。被告认为从未与原告签订任何形式的合同、协议，亦无委托任何单位、组织代理，违约无从谈起的辩解，理据不足，本院不予采纳。至于收费标准，已在中标通知书上明确，并有备案单位佛山市南海区西樵镇政府采购中心盖章确认，故该收费标准符合规定。被告认为收费标准不符合的辩解，本院亦不予采纳。原告在业主所在楼房的楼梯出入口张贴欠费通知，是依法履行通知业主交费的义务行为，并没有损害被告的声誉，不构成大众对被告的名誉贬损，而且，这恰恰说明原告有履行催缴物业管理费的行为。故被告认为原告在楼梯出入口张贴欠费通知，严重影响被告的声誉，应赔偿三万元精神损失费并在公共场所张贴道歉书的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告李圣阳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费845.46元、公共水电分摊费70元、垃圾费35元合共950.46元予原告佛山市南海区安保物业管理有限公司；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担，并应与上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶慕芬
二〇一六年九月二十七日
书记员 林熙宇 关注公众号“”