广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5369号
上诉人（原审原告）：梁洁红，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：罗伟胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。
上诉人梁洁红因与上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁洁红上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁洁红一审的全部诉讼请求。事实和理由：（一）关于逾期交房的问题。1.一审法院以梁洁红没有在约定期限内办理剩余房款的按揭贷款手续为由，将合同约定的交房时间作了大幅调整是错误的。2.一审法院对于合同条款理解错误，合同约定梁洁红应在约定期限内申请办理银行按揭手续，而并非办妥该手续。兴业银行股份有限公司佛山分行是汇威达公司指定的贷款银行，由于受国家政策和银行信贷收紧等因素的影响，银行内部放款的审批工作被延后，该行放款延期的过错不在梁洁红。一审法院将银行延期放款的责任归咎于梁洁红，要求梁洁红承担逾期付款的违约责任，既不公平也不合理。（二）关于逾期办理房地产权证的问题。一审法院以《商品房买卖合同补充协议》约定办理房地产权证的规定期限为涉案房屋交付使用720天内为由不支持梁洁红逾期办证违约金的诉请错误。办理房地产权证的规定期限应以《广东省商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付使用60日内为准。汇威达公司辩称，答辩意见与上诉意见一致。汇威达公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；改判汇威达公司只需向梁洁红支付违约金32666.04元。事实和理由：（一）一审判决第一项违反双方的合同约定，扩大并加重了汇威达公司应承担的义务范围，依法应予变更。（二）一审法院未对市政规划优化设计、市政配套工程逾期交付使用等政府行为是否属于不可抗力作出认定，属于认定事实不清。（三）南海区政府对建设工程的竣工验收成立专门的联合验收办公室，即楼盘建设与市政配套工程是捆绑验收的，本案无法撇开市政工程单独以交付时间论违约。一审法院未核实上述情况，也未致函相关政府部门调查了解楼盘逾期交付的真实原因，属于对案件事实的漏查。（四）汇威达公司按照计划施工，且在约定交楼期前完成建设任务，不存在任何过错。市政配套工程未按照约定同期交付使用是导致逾期交楼的根本原因，与逾期交楼存在直接的因果关系。（五）市政规划优化设计及市政配套工程具有公益性质，汇威达公司为配合政策法规及公益项目的实施而逾期交楼，该行为不具有可归责性，从长远角度而言，符合业主的终极利益。（六）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决汇威达公司承担的违约金相当于造成损失的436%，显然有违公平原则，依法应予调整。依照既往判例，即使汇威达公司违约，违约金的计算标准也应调整为日万分之三，汇威达公司应承担的违约数额为32666.04元。梁洁红辩称，（一）汇威达公司认为一审判决第一项违反双方合同约定，扩大并加重其义务范围，这与事实不符。办理房地产权证的规定期限应以《广东省商品房买卖合同》约定的60日内为准。（二）汇威达公司认为市政规划优化、市政配套工程逾期交付使用等政府行为属于不可抗力，显然毫无依据。（三）汇威达公司认为逾期交房违约金应参照其提交的生效判决，显然毫无依据。我国并非判例法国家，另案中作出的生效判决书对本案没有约束力。梁洁红向一审法院起诉请求：1.将办理权属登记需由汇威达公司提供的资料报产权登记机关备案，以协助梁洁红办理位于佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座907号商品房的房地产权属证书；2.以购房款618675元为本金按日万分之六向梁洁红支付自2014年9月1日起至2015年5月12日止的逾期交房违约金94284.8元；3.以购房款618675元为本金按日万分之一点七九向梁洁红支付自2015年7月12日起至汇威达公司协助梁洁红取得房地产权属证书日止的逾期办证违约金（暂计至起诉日为18050.62元）。一审法院认定事实：2013年9月13日，汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。2013年9月24日，汇威达公司作为出卖人与作为买受人的梁洁红签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739677、合同编号：20130924004002），约定汇威达公司以618675元向梁洁红出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座907房，买受人应在合同网签之日起30日内支付318675元，剩余房款300000元应在同年11月24日前申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人；买受人未按约定足额按期付款的，出卖人可以相应顺延交楼期限；自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付；出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：非出卖人原因，该商品房在约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或为办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。同日，买卖双方再签订《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人未能在60天内办完合同备案、抵押贷款手续、未付清房款……，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任；如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；合同约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。同日，梁洁红向汇威达公司支付了318675元购房款。2014年1月6日，梁洁红与兴业银行股份有限公司佛山分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定梁洁红以佛山市电力科技产业中心第4座907房为抵押，向兴业银行股份有限公司佛山分行申请按揭贷款30万元，上述贷款指定的收款人为汇威达公司。2月13日，梁洁红向兴业银行股份有限公司佛山分行的按揭贷款30万元转入其指定的账号。2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区桂城街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。3月18日，广东汇源通集团有限公司致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题。2014年12月8日，汇威达公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度。12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月9日，佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司通知梁洁红于4月11日至5月10日办理收楼手续。一审法院认为，梁洁红、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。根据双方合同约定，汇威达公司应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因梁洁红在2015年5月12日收楼，据此，汇威达公司应在同年7月12日前履行该项义务，而汇威达公司至今没有履行，故梁洁红诉请汇威达公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助梁洁红办理佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座907号商品房的房地产权属证书的第1项主张有事实及法律根据，一审法院予以支持。合同约定，汇威达公司作为出卖人，应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，买受人未按约定足额按期付款的，出卖人可以相应顺延交楼期限；逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。双方当事人对违约责任的约定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，属于“契约自由”，理应受到尊重。根据合同约定，梁洁红应在2013年11月24日前办理剩余房款30万元的按揭贷款手续，但梁洁红直到2014年1月6日才办理上述手续，迟延时间共43天，根据合同约定，汇威达公司的交楼时间可顺延43天。汇威达公司对此的辩称有理，一审法院予以采信。合同约定交楼时间为2014年8月31日，故汇威达公司违约日自同年9月1日起；汇威达公司于2015年4月9日通知梁洁红收楼，故汇威达公司违约日至当日止。据此，汇威达公司违约的时间为219天。扣减梁洁红延迟办理按揭手续的时间43天，汇威达公司依约应向梁洁红支付的违约金为：618675元×（219天-43天）×0.0006／天=65332.08元。梁洁红第2项诉请中的此部分主张有事实及法律依据，一审法院予以支持；梁洁红该项诉请中超出此部分的主张没有事实根据，一审法院不予支持。汇威达公司认为违约金过高的辩称无理，一审法院不予采信。合同约定办理房产证的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内，讼争的商品房于2015年5月12日交付，至此仍在办理房产证的期限内，故梁洁红要求汇威达公司支付18050.62元逾期办证违约金的第3项诉请没有事实根据，一审法院不予支持。汇威达公司对此的辩称有理，一审法院予以采信。汇威达公司辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向梁洁红交楼，但汇威达公司所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故汇威达公司以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，一审法院对汇威达公司的辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、汇威达公司应于判决生效后十日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，协助梁洁红办理佛山市南海区桂城街道季华东路33号四座907号商品房的房地产权属证书；
二、汇威达公司应于判决生效后十日内向梁洁红支付违约金65332.08元；
三、驳回梁洁红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1273.35元（梁洁红已预交），由梁洁红负担556.7元，汇威达公司负担716.65元。汇威达公司负担的诉讼费应于判决生效后十日内迳付还予梁洁红，一审法院不另收退。本院二审期间，梁洁红向本院提交兴业银行佛山分行个人申请贷款访谈记录、个人贷款征信复核表，拟证明梁洁红已经在约定的时间办理了申请按揭手续。汇威达公司向本院提交如下证据：1.（2015）佛中法民三终字第896号民事判决书，拟证明涉案楼盘逾期交楼的原因、承担的责任比例等问题已被生效的法律文书所认定，本案应参照处理。2.关于调整发布佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准的通知，拟证明佛山城区高层写字楼平均租金为每平方米30-40元，与汇威达公司在一审时提交的房地产估价报告鉴定结论相符，一审法院按日万分之六的标准计算违约金明显过高，有违公平原则，请求法院调整。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因梁洁红提交的兴业银行佛山分行个人申请贷款访谈记录、个人贷款征信复核表无法证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。因汇威达公司提交的（2015）佛中法民三终字第896号民事判决书，与本案不具有关联性，故不作为本案的定案依据。对汇威达公司提交的关于调整发布佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准的通知的真实性予以确认。梁洁红向本院申请调取其向兴业银行股份有限公司佛山分行申请按揭贷款时签署的所有相关材料，包括兴业银行佛山分行个人申请贷款访谈记录、个人征信信息查询授权书、兴业银行佛山分行个人住房借款申请表等，拟证明梁洁红在购房的同时已经提出按揭贷款申请，完全履行了合同约定的申请义务，而且兴业银行亦已经受理了该申请。因梁洁红申请调取的证据不足以证明梁洁红主张的证明内容，本院对梁洁红的该申请不予准许。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定：“双方关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任。”
本院认为，根据梁洁红、汇威达公司的上诉请求归纳本案二审的争议焦点为：（一）汇威达公司应否将办理权属登记需由汇威达公司提供的资料报产权机关备案并且协助梁洁红办理涉案房屋的房地产权属证书；（二）汇威达公司应否向梁洁红支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，如果应该支付，该逾期交房违约金和逾期办证违约金的金额问题。关于第一个争议焦点。梁洁红、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，汇威达公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由汇威达公司提供的资料报产权登记机关备案。汇威达公司于2015年4月9日通知梁洁红于2015年4月11日至5月10日办理收楼手续，至一审判决之时涉案房屋交付使用已超过60日，据此一审判决汇威达公司将办理权属登记需由汇威达公司提供的资料报产权机关备案并且协助梁洁红办理涉案房屋的房地产权属证书，并无不当，本院予以维持。汇威达公司上诉主张一审判决第一项违反合同约定，扩大并加重汇威达公司应承担的义务范围，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。首先，对于逾期交房违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，汇威达公司应当在2014年8月31日前，将经竣工验收合格的已办理竣工验收备案的房屋交付予梁洁红，但涉案房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司迟至2015年4月9日才通知梁洁红于2015年4月11日至5月10日办理收楼手续，汇威达公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。汇威达公司上诉主张涉案房屋的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致，根据涉案《商品房买卖合同补充协议》第十八条的约定，其无需承担违约责任。由于汇威达公司提交的证据虽然能证明相关市政配套工程确实在涉案合同约定的房屋交付时间之后完工，该完工时间亦能够影响到涉案房屋的验收备案，但汇威达公司并未举证证明其开发的商品房项目工程已于2014年8月31日前事实上已达到验收标准，只是因相关市政配套工程未完工才无法验收备案，也未举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，汇威达公司即能如期交付涉案房屋。因此，汇威达公司认为其无需承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。因涉案《广东省商品房买卖合同》约定梁洁红应在2013年11月24日前申请办理剩余房款30万元的按揭手续，但梁洁红直至2014年1月6日才与兴业银行股份有限公司佛山分行就涉案房屋签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，故根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，汇威达公司交付涉案房屋的时间可顺延43天。梁洁红上诉主张不应顺延汇威达公司交付涉案房屋的时间，理据不足，本院不予支持。据此，汇威达公司迟延交付涉案房屋的时间为176天（219天-43天）。鉴于相关市政配套工程的施工对涉案房屋的验收备案存有一定影响，结合汇威达公司的违约情形、过错程度及梁洁红的实际损失等因素综合考虑，本院对汇威达公司请求减少合同约定的违约金之主张予以采纳，酌定汇威达公司以日万分之三的标准向梁洁红支付逾期交房违约金。汇威达公司应向梁洁红支付的违约金金额为32666.04元（618675元×0.3‰／天×176天）。其次，对于逾期办证违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》约定，如因汇威达公司无法按照产权登记机关的规定提供办理房地产权证所须的权属证件而产生的责任，梁洁红无法在涉案房屋交付使用后720天内取得房地权属证书的，汇威达公司承担违约责任。因自涉案房屋交付使用之日至二审判决作出之时，并未超过720天的梁洁红取得房地产权证期限，因此本院对梁洁红关于汇威达公司支付逾期办证违约金的上诉主张不予支持。综上，梁洁红的上诉请求不能成立，应予驳回；汇威达公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初49号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初49号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初49号民事判决第二项为：上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人梁洁红支付违约金32666.04元；
四、驳回上诉人梁洁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1273.35元，由上诉人梁洁红负担955.35元，上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担318元。二审案件受理费1266.96元，由上诉人梁洁红负担957.96元，上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担309元。本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理
审判员 潘伟丹
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 赖敏婷 来源：百度搜索“”