上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1972号原告刘某某，男，1986年8月3日出生，汉族，住上海市普陀区。原告严某某，女，1989年10月17日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人刘某某，男，1986年8月3日出生，汉族，住上海市普陀区。被告沈某，女，1958年12月28日出生，汉族，户籍地址上海市普陀区。
原告刘某某、严某某与被告沈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某并作为原告严某某的委托代理人到庭参加诉讼。被告沈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘某某、严某某诉称，原、被告于2012年7月6日就上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“新村路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，双方按照约定完成付款及产权过户手续，但被告沈某未按约定迁出户口并交付房屋。后被告沈某承诺于2013年5月底迁出户口，否则支付违约金人民币100,000元(以下币种均为人民币)，同时承诺支付逾期交房的补偿款及租金合计16,000元；被告沈某之女倪颖操就上述承诺代为出具欠条两张。但被告沈某未支付补偿及租金，也未迁出户口，实际交房时间为2013年3月12日。故原告诉至法院，请求：
一、判令被告沈某支付违约金100,000元；
二、判令被告沈某支付补偿款及租金16,000元；
三、判令被告沈某迁出新村路房屋内的全部户口；
四、本案诉讼费由被告承担。被告沈某未答辩。
经审理查明：
一、2012年7月6日，原告刘某某、严某某作为乙方，被告沈某作为甲方，就新村路房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：两原告以合同价款730,000元购买新村路房屋，双方确认于2012年7月21日之前共同申请办理转让过户手续，双方同意于2012年8月3日腾出房屋并进行验收；第十条第三款约定，若甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当按照已付款的日万分之四承担自应交付房地产期限的第二日开始起诉至实际交付之日止的违约金，逾期超过十五日的，乙方有权单方面解除合同，甲方按照总房价款的20%承担违约金；甲方承诺于2012年7月31日前办妥原有户口的全部迁出手续；甲、乙双方若有任何一方未按约定全面履行自己的义务，且逾期15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任。后两原告按照约定支付全部房款，并于2012年11月15日获核准登记为权利人。现两原告已���际取得新村路房屋，被告沈某户籍尚在新村路房屋所在地。
二、2012年8月4日，原告刘某某与被告沈某签订《上海市租赁合同》，约定被告沈某以月租金2,500元承租新村路房屋，租赁期限为2012年8月4日至2013年12月30日。
三、落款日期为2013年3月15日、有“倪颖操”字样签名的《欠条》两份。其中一份载明：“今欠刘某某房屋违约金拾万元整。(事由：见买卖合同补充条款第3条，未按合同办理新村路XXX弄XXX号XXX室直至户口迁出，2013年5月底之前该欠条作废，否则即日生效)”，落款处有“倪颖操”字样签名及“倪颖操代理沈某”字样签名。另有一份载明：“今欠刘某某租金及补偿款，租金陆仟元整，补偿款壹万元整，合计金额壹万陆仟元整。(事由：买卖合同新村路XXX弄XXX号XXX室出售，合同约定8月3日交房，未能交房，双方协商至3月12日交房，因此双方协商租金及补偿款，该款项于3月21日付清)”；落款处有“倪颖操”字样签名。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《上海市租赁合同》、《欠条》及当事人陈述等证据予以证明。审理中，原告刘某某、严某某表示，若以两《欠条》作为依据的主张无法得到支持，则要求被告按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第三款以及补充条款第7条的约定支付违约金，以总价款的日分之四作为标准，从逾期15天开始计算至实际迁出之日止；租金按照双方签订的《上海市租赁合同》计算。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，故双方均应按照约定履行各自义务。现两原告已如约支付房款，并已实际取得房屋并办理产权过户，被告沈某理应按照约定履行迁出户籍的义务，但至今尚未迁出，故应承担相应违约责任。现两原告主张被告沈某应按照两份《欠条》中的承诺支付未迁出户籍的违约金及未及时交付房屋的补偿款和租金，但该两份《欠条》均非被告沈某所签，两原告亦无证据证明在《欠条》上签名的案外人倪颖操已获得被告沈某的授权委托，故对两原告的该意见难以支持。鉴于合同中对被告沈某未能全面履行义务有相关的违约责任存在约定，虽然上述承诺支付未迁出户籍违约金100000元《欠条》无法被本院采纳，但结合合同约定，本院酌情确定被告沈某应承担未迁出户籍的违约金数额为100,000元。此外，两原告另主张被告沈某应支付的房租及补偿款，虽然两原告认为被告沈某逾期交付房屋，但双方另签订有房屋租赁合同，鉴于承诺支付租金6,000元及补偿款10,000元的《欠条》亦不足以采���，故该主张难以支持。被告沈某的户籍迁出问题系行政管理的范畴，并不属于法院民事诉讼的受案范围，两原告可寻求其他途径予以解决，本案对此不予处理。被告沈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，不影响本案公正裁决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，
判决如下：
一、被告沈某应于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某、严某某户籍未迁出的违约金人民币100,000元；
二、对原告刘某某、严某某要求被告沈某承担房租人民币6,000元及补偿款人民币10,000元的诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。���案受理费人民币2,620元，由原告刘某某、严某某承担人民币2,258元，由被告沈某承担人民币362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
代理
审判员 于 凯
人民陪审员 蒋建萍
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 吴 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”