宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0506民初1148号原告中国工商银行股份有限公司三峡夷陵支行（机构代码：88262415-6，以下简称工行夷陵支行），住所地宜昌市夷陵区东湖大道10号。负责人赵崇富，该行行长。委托代理人高明、陈敏，湖北楚贤律师事务所律师。被告龚崇宝。被告宜昌家旺房地产开发有限公司（组织机构代码证78816679－3，以下简称家旺房地产公司），住所地宜昌市夷陵区三峡路16号。法定代表人朱宏玉，系该公司董事长。委托代理人王丽。
原告工行夷陵支行与被告龚崇宝、家旺房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，由
审判员姚卫琼独任审判，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高明、陈敏，被告龚崇宝，被告家旺房地产公司的委托代理人王丽到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均向本院申请庭外调解两个月，本案现已审理终结。
原告工行夷陵支行诉称，2012年12月，被告龚崇宝与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告龚崇宝向原告借款100万元，借款期限为20年，用于购买小溪塔双虹大道16号的一套住房。为担保该笔借款，被告龚崇宝用其购买的该套住房于2012年12月24日办理了预抵押登记（宜昌市房预夷陵区字第00031497）。合同签订后，原告于2012年12月28日足额发放了贷款，被告龚崇宝自2014年10月起未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，经原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判决：1、判令被告龚崇宝清偿原告贷款本金939796.05元，利息61804.76元（暂计算至2016年4月28日），合计1001600.81元，自2016年4月29日起至实际清偿之日止的逾期利息及复利按合同约定的标准继续支付。2、判令被告家旺房地产公司对第1项诉讼请求中的债务承担连带还款责任。3、判令原告对被告龚崇宝名下位于夷陵区小溪塔双虹大道16号的房产享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告龚崇宝答辩称，欠款属实，我希望律师费能减免。被告家旺房地产公司答辨称，我方愿意依照双方签订的合同承担阶段性保证责任。
经审理查明，被告龚崇宝为了购买位于宜昌市夷陵区小溪塔街办双虹大道16号的一套住房，于2012年12月28日与原告工行夷陵支行签订了《个人购房借款／担保合同》，向原告借款100万元。合同约定：借款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行发布的同期同档贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，还款方式为按月等额本息还款，借款人自愿选择贷款发放日为还款日，被告龚崇宝未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，若被告龚崇宝连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息则构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告龚崇宝立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并赔偿因其违约给原告造成的损失。同时约定，原告为实现合同项下的债权及担保权利而产生的费用由被告龚崇宝承担，原告为保障自身利益先行垫付的费用，原告有权随时向被告龚崇宝追偿，并从原告垫付之日起计收活期存款利息。为担保前述借款，被告龚崇宝以其购买的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办双虹大道16号的房屋（房屋预告登记证号：宜昌市房预夷陵区字第00031497号）向原告提供抵押担保，并于2012年12月24日在抵押登记机关办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2012年12月28日向被告龚崇宝足额发放了贷款，被告龚崇宝自2014年10月起未按照合同约定履行还本付息的义务，截至2016年4月28日被告龚崇宝已逾期18个月未还贷款，尚欠原告贷款本金939796.05元，利息61804.76元。原告方多次催收无果，遂诉至法院，请求：1、判令被告龚崇宝清偿原告贷款本金939796.05元，利息61804.76元（暂计算至2016年4月28日），合计1001600.81元，自2016年4月29日起至实际清偿之日止的逾期利息及复利按合同约定的标准继续支付。2、判令被告家旺房地产公司对第1项诉讼请求中的债务承担连带还款责任。3、判令原告对被告龚崇宝名下位于夷陵区小溪塔双虹大道16号的房产享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由二被告共同承担。另查明，被告家旺房地产公司为被告龚崇宝的该笔贷款提供了阶段性连带责任保证即在其未办理好房屋他项权证前，对被告龚崇宝未向原告履行的还款义务承担连带责任保证。至本案法庭辩论终结前被告家旺房地产公司仍未办理被告龚崇宝所购房屋的他项权证。上述事实，有原告提供的《个人借款／担保合同》、借款凭证、房屋预抵押登记证、个人信贷业务档案、逾期贷款催收函、律师函、催收通知、工商银行核保书、申请个人商品房贷款推荐书、按揭贷款业务合作协议、保证函、被告贷款及还款情况基本信息及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告工行夷陵支行与被告龚崇宝签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的的禁止性规定，属有效合同，双方的借贷关系合法有效，双方签订的合同对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告按照合同约定履行了出借借款的义务，被告龚崇宝亦应依照合同约定履行偿还借款本金并支付利息的义务。合同履行中，被告龚崇宝未按期足额还本付息，已构成违约，故原告有权按合同约定要求被告龚崇宝立即清偿借款本息及相关费用。根据原告提供的证据显示，截止2016年4月28日，被告龚崇宝尚欠原告借款本金939796.05元，利息61804.76元，合计1001600.81元，故原告要求被告龚崇宝偿还截止2016年4月28日的借款本金939796.05元，利息61804.76元，并按合同约定承担从2016年4月29日起至实际债务履行完毕之日止的逾期利息及复利的理由成立，本院予以支持。原告以被告家旺房地产公司为被告龚崇宝的贷款提供了阶段性连带责任保证为由，要求被告家旺房地产公司对被告龚崇宝欠原告的债务承担连带还款责任，证据充分，且被告家旺房地产公司当庭也予以认可，本院予以支持。原告以被告龚崇宝借款时用其所购买的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办双虹大道16号的房屋（房屋预告登记证号：宜昌市房预夷陵区字第00031497号）向其提供抵押担保，并已办理了预购商品房抵押权预告登记手续为由，请求对被告龚崇宝所有的该抵押房屋享有抵押权及优先受偿权，因双方办理的系预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定来看，预告登记的目的，系保障将来实现物权并非物权登记。因此，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。因此，原告主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。经本院主持调解，双方达不成协议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，
判决如下：
一、由被告龚崇宝于本判决生效后立即偿还原告中国工商银行股份有限公司三峡夷陵支行截止2016年4月28日的借款本金939796.05元，利息61804.76元，合计1001600.81元，并按合同约定标准支付自2016年4月29日起至上述款项实际清偿之日止的逾期利息及复利，利随本清。
二、被告宜昌家旺房地产开发有限公司对上述第一项判决中的给付义务在其为被告龚崇宝购买的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办双虹大道16号的房屋办理房屋他项权证前承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司三峡夷陵支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6907元，由被告龚崇宝、宜昌家旺房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 姚卫琼
二〇一六年九月二十五日
书记员 李南萱 关注微信公众号“”