陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初2408号原告刘某。被告史某。被告刘某。被告韩某。被告马某。被告孙某。
原告刘某与被告史某、马某、刘某、韩某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘某及被告史某、刘某、韩某均到庭参加了诉讼。被告马某、孙某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：2010年3月17日，原告刘某与案外人马某签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于榆阳区富康路绘景家园对面沙河口村2排福泰来宾馆的上下四层房屋有偿出租给乙方经营，总租期为10年，总平米1000㎡。租期从2010年3月28日（阳历）-2020年3月28日止，租金每年120000元，每年必须提前一个月付清租赁费，否则甲方有权终止合同。因原告之前装修该房屋花费110余万元，因此合同中约定房屋内所有设施折合装修费620000元，约定签合同时支付30万元，签订以后4个月支付余款32万元。期间，该合同如约履行。2011年9月份，案外人马某找到了原告刘某，称其欲将该房屋转租给高飞云等三人，双方所有权利义务均按合同履行。经协商，原告认为只要按照原合同履行，其利益也未受侵害，便表示同意，故原、被告在原合同上签字确认彼此的权利义务，该行为双方均承认系双方重新签订合同，双方均同意受该合同约束。此后，被告高飞云如约如期在租期满时提前一个月交下一年的租赁费。2015年2月28日，被告未如约交来房租，等原告找到被告索要房租的时候，发现被告已擅自将房屋的四楼出租给其他人，且一楼后门的锁芯已被更换，且房屋正门一楼的玻璃门被打碎。原告还为被告垫付了其所欠费的电费等1万元。此后原告多次找到被告要求解除合同并腾房，被告称其不同意解除合同也不交房租费。经原告索要无果，故诉至法院并提起诉讼请求为：1、依法确认房屋租赁合同有效并判令解除该合同。2、判令史某立即支付拖欠原告的房屋租赁费24万元。3、判令史某支付原告垫付的电费等1万元。4、判令史某立即腾房。5、诉讼费由五被告承担。原告向法庭提交了以下证据：房屋租赁合同一份、转租协议二份，证明原告与被告史某签订了房屋租赁合同，被告史某截止至今欠原告垫付1万元电费、房屋租赁费17万元共计18万元。
被告史某辩称，张绘林将福泰来宾馆转让与其，刘某知道并在转租协议上也签了字。租赁费从2013年3月28日交到了2015年3月28日，共计25万元。2016年快到春节的时候，原告将住户赶走，并停电，并将出租房屋门上锁。因此租赁费应从2015年3月28日起至2016年1月20日左右，大概十万元，不是原告所称的24万元。原告所说垫付电费是事实，但只有8000多元，没有1万这么多。原告现将我租赁的房屋的门在未经我的允许擅自打开，随意动我房屋里的东西，对我造成了一定的损失。
被告韩某、刘某辩称，房屋租赁合同上签字是事实，但签字后二人并没有投资，也未参与过经营分红等行为，这一点被告史某也是认可的，所以没有合伙。被告马某、孙某既未向法庭提交书面答辩意见及证据，亦未到庭应诉。被告史某、韩某、刘某未向法庭提交证据。被告对原告提交的证据质证如下：被告史某对该组证据的真实性无异议，证明目有异议，不欠18万元，欠十个月的房费10万元及电费8000多元。被告韩某、刘某对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，不清楚。本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据，来源合法、内容真实，与本案待证事实之间具有关联性，本院对真实性依法予以采信。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年3月17日，刘某（甲方）与马某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方愿将自己合法的房屋，上下四层一次性有偿出租与乙方经营、使用，总租期为10年，总面积为1000㎡；租期为十年，从2010年3月28日起至2020年3月28日止；年租金为120000元，每年必须提前一个月付清租费，否则甲方有权终止合同。合同还约定其他事项。原告刘某同意将出租与马某的上述房屋转租与高飞云、刘某、韩某。案外人张绘林虽未在该房屋租赁合同上面签字，但其与马某系合伙经营。2012年6月30日，被告史某、韩某、刘某（乙方）与张绘林（甲方）签订了转租协议一份，约定：经双方共同协商，遵照原合同条款，将位于富康路南沙河村福泰来宾馆经原告同意共同协商后，由甲方转让与乙方，并从事旅馆业的经营。协议如下：经双方协商本宾馆转让费133万元。转让、租赁期遵原合同共十年，从2010年3月28日至2020年3月28日止，2013年3月28日开始由转租乙方开始交付每年的房租。合同还约定其他事项。合同签订后，由被告史某实际经营管理，被告韩某、刘某未入伙，也未参与经营。被告史某履行了2013年3月28日起至2015年3月28日止的租赁费，下余租赁费未付，致原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。另查明，2016年1月26日，原告将出租给被告史某的房屋收回。原告垫付被告租赁期间的电费8000元。
本院认为，原告刘某与被告马某签订的房屋租赁合同、案外人张绘林与被告史某、韩某、刘某签订的转租协议，均系各方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应确认为有效合同。原告依约将房屋交于次承租人史某承租，被告史某应当按照合同约定支付租赁费，被告史某未按约定向原告足额支付租赁费，已构成违约，应当承担支付剩余租赁费的违约责任。原告请求确认双方之间签订的合同有效并予以解除的主张，经审查，合同中‘每年必须提前一个月付清租费，否则甲方有权终止合同’的约定明确，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中原告主张合同解除的条件符合约定解除条件，本院予以支持。原告请求被告支付从2015年3月28日起至今止以年租金12万元计算的租赁费的主张，经审查，原告刘某于2016年1月26日将所出租的房屋收回，故从2015年3月28日起至2016年1月26日止以年租金12万元计算的租赁费10万元，有合同约定且符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告史某支付原告垫付电费等费用1万元的主张，经审查，原告未有必要的证据支持该事实的成立，被告史某认可8000元，本院应当以8000元确定，被告抗辩理由应予采纳。原告刘某的其他诉讼请求，无事实依据支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告刘某与被告史某之间签订的合同有效，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由被告史某支付原告刘某租赁费10万元、垫付电费等费用8000元，共计108000元。
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，由原告刘某负担2863元，由被告史某负担2177元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 胡 援
代理
审判员 杨桂宁
人民陪审员 刘旺才
二〇一六年九月十五日
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