杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第2730号
原告：许哲豪，男，1986年11月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：许振华，男，1955年11月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告许哲豪为与被告杭州田逸之星置业有限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年12月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告许哲豪的委托代理人许振华、被告田逸之星公司的委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告许哲豪起诉称：2011年12月17日，原告与被告签订了杭州市下城区田逸之星公寓4幢2单元1001室商品房买卖合同，合同规定被告于2013年12月31日前将该商品房交付原告，但是被告违约时至今日未于交付，并对该商品房的建造完工一拖再拖，故原告起诉至法院，恳请法院查清事实，依法判决，以维护原告的合法权益。原告2011年12月4日支付5万元定金，2011年12月17日支付购房款374906元，按揭贷款60万元[建设银行，自2012年3月至今每月正常还贷，目前还贷金额已达402618.22元（2012年3月至2015年12月）]。请求：1、判令被告按购房合同约定第十条支付原告逾期交房违约金9万元（算至2015年11月30日，之后仍按日万分之二计算违约金至交房止）；2、案件受理费由被告承担。
被告田逸之星公司答辩称：
一、关于本案中违约金的计算方式问题，原告主张的违约金过高与实际损失不符。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，其中的违约金条款约定过高，应予调整。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。
二、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求，原告许哲豪向本院提供如下证据：1.购房发票1组，证明原告按照合同约定向被告支付首付款及购房款，已全部付清；2.浙江省商品房买卖合同1份，证明原被告签订房屋买卖合同的事实及原告主张违约金的依据。被告田逸之星公司无证据材料提交。上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告许哲豪所提交的证据1中3张不动产统一发票无异议，其中的个人贷款支付凭证的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据结合商品房买卖合同，可以证明原告存在违约的事实，原告有逾期办理按揭贷款的违约行为。对证据2真实性无异议，但被告认为合同中关于违约金的违约过高应当予以调整。本院对证据1、2的真实性均予确认。综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2011年12月17日，原告许哲豪与被告签订合同编号为2011预1128194《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星公寓4幢2单元1001室，建筑面积85.65平方米的房屋，单价每平方米为11966.21元，总价款1024906元。原告应于2011年12月17日前支付424906元，余款600000元办理银行按揭。被告应于2013年12月31日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付首付款424906元，余款600000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋，直至2015年12月30日被告才向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋，直至2015年12月30日才交付房屋，逾期交房的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，
本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月30日共计24个月为93600元（3900×24）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许哲豪未交付房屋的违约金93600元；
二、驳回原告许哲豪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告杭州田逸之星置业有限公司承担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
代理
审判员 冯喜恒
人民陪审员 倪 健
二〇一六年九月十五日代
书 记员 黄河君 来源：百度搜索“”