西藏自治区丁青县人民法院民 事 判 决 书（2016）藏0325民初43号
原告:达瓦，男，1974年08月20日出生，藏族，农民，系西藏丁青县人，现住西藏丁青县。
被告:古嘎，男，1965年04月09日出生，藏族，牧民，系西藏丁青县人，现住西藏丁青县。
原告达瓦与被告古嘎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后依法适用普通程序,于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告达瓦，被告古嘎，证人西某、嘎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告达瓦诉称，2016年2月6日其以分期付款的方式与被告古嘎签订了协议，购买了一所价值40万元的土木房屋，并当日以一斤八两的虫草折抵房款113715元，次日得知该房屋没有房产证便要求被告退款已付的房款113715元，但被告拒付。因该房屋没有房产证原告无法按协议继续履行，故诉至法院请求被告古嘎支付已付的房款113715元。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、一份残疾证，证明原告达瓦视力等级为一级。2、证人西某，男，藏族，24岁，牧民，与本案原告是姻亲关系，该证言证明当初签订房屋买卖合同的时候其在场，并目睹协议签订的全过程。另证明当初签订协议时被告古嘎拿了一份合同，该合同是被告古嘎从他人处购买房屋，房屋有产权的证明。
被告古嘎辩称，当初签订买卖合同时，是原告达瓦主动找其要求购买房屋，且双方都是自愿的基础上签订了买卖协议，签订协议的时候其明确说明房屋没有产权，现在原告达瓦以房屋没有产权证为由拒绝履行协议的内容，还诉至法院要求退还已付的房款，对此被告古嘎表示不服，并要求原告达瓦继续按照当初协议的要求履行给付义务。被告古嘎为证明其主张向本院提交以下证据：1、协议书一份，证明2016年2月6日原、被告双方以400000元达成购买房屋的协议，并当日一斤八两的虫草每斤以63000元的价格折抵部分房款113715元，86285元于签订协议之日起三个月内给付，余款200000元于2016年8月15日之前给付完毕的协议。2、证人嘎某，男，藏族，38岁，牧民，与本案被告是同父异母的兄弟关系，该证言证明签订协议当日原告达瓦找其帮忙给被告古嘎联系，要购买被告古嘎的房屋，联系后原告达瓦与被告古嘎于当日签订了房屋买卖协议，当时被告古嘎明确说明了该房屋没有房产证，但原告达瓦还是愿意购买并以虫草折抵了部分房款113715元。3、证人次某，男，藏族，49岁，与本案被告姻亲关系。该证言证明原、被告签订了协议，原告达瓦用虫草抵了房款113715元，并证明签订协议时原、被告对房屋产权证一事只字未提，只是被告古嘎说其从他处购买时有什么手续现在就有什么手续给原告。被告古嘎对原告达瓦提供的证据提出如下意见：原告达瓦提供的残疾证真实性提出异议；对证人西某提供的证言提出异议，称当初签订协议的时候给原告达瓦看了被告古嘎从他处购买该房屋时的协议，且明确说明了该房屋没有房产证，现在证人证明协议当初被告古嘎说有房产证一事纯属虚构。原告达瓦对被告古嘎提交的证据1没有异议，但对证人提供的证言有异议，称证人嘎某所证明的当初签订协议时被告古嘎说没有房产证一事，纯属虚构；对证人次某的证言补充性地陈述了其不识字，当时被告古嘎给原告达瓦看的那个协议以为是购买房屋的产权信息，误认为该房屋有房产证故以信任为基础签订了买卖协议。经本院审理查明：2016年2月6日原告达瓦从被告古嘎处购买了一所价值40万元的土木结构的房屋，当日以一斤八两的虫草以每斤63000元的价格折抵113715元房款的协议，剩余购房款分两次给付，86285元于签订协议之日起三个月内给付，200000元于2016年8月15日之前给付完毕。但协议后的次日，原告达瓦得知该房屋既没有土地证又没有房产证便要求被告退还已付的房款113715元，并表示不会按合同的内容履行给付义务，但被告拒付已付的房款，进而要求原告达瓦按合同继续履行给付金钱义务。因故原告达瓦诉至法院请求被告古嘎支付已付的房款113715元。
本院认为，原、被告之间基于自愿、合法的基础上签订的房屋买卖合同成立，但其缺乏法律所保护的生效要件，即被告对该房屋没有产权的情况下进行买卖,违反法律的规定，故认定原、被告签订的买卖合同无效。因无效取得的财产应予以返还，不能返还或不宜返还的应折价返还。对原告达瓦主张的诉求本院予以支持。本案中原、被告签订合同当日原告以一斤八两的虫草每斤以63000元的价格折抵部分房款，折抵价款由双方当事人自愿、公平的基础上达成合意，且对合同本身没有争议，本院应按合同达成的协议，113400元进行认定，对原、被告双方认定的113715元中多出的315元，缺乏必要的依据，本院不予支持。故被告古嘎向原告达瓦返还购房款113400元。对证据认定部分，因原、被告当初签订协议时对买卖的房屋有无告知产权信息存在争议，对争议的事实双方各提供了一名证据加以证实，但是各方主张的事实没有其他证据加以证实，且证人提供的证词真实性不足，故对证人提供的对房屋有无产权方面的证词本院不予认定；对原告达瓦提供的残疾证明因与本案无关联性，亦不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五十八条、第一百三十二条、第一百三十五条；《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项；第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第三十六条、第三十七条第（六）项、第六十条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定
判决如下：被告古嘎须向原告达瓦返还购房款113400（壹拾壹万叁仟肆佰）元，此款须在本判决生效后三个月内给付完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付现金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2574.3元，由原、被告各自承担1267元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌都市中级人民法院。
审判长 央 珍
审判员 宗 巴
审判员 泽仁拉姆
二〇一六年九月十五日
书记员 益西娜姆 来自：