杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初1723号
原告：曹福珠，女，1958年12月24日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人（一般代理）：章婧璟，女，1986年1月31日出生，汉族，住杭州市江干区，系原告的女儿。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告曹福珠为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
审判员章幼戎独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2016年4月8日和2016年6月14日公开开庭审理了本案。原告曹福珠，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告曹福珠诉称：2012年7月4日，原告曹福珠与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1157758。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓2幢1单元402室，建筑面积为139.97平方米，总价款人民币1767935元。买受人2012年7月4日支付房款的71.72%，计人民币：1267935元，原告按照合同约定从中国工商银行按揭贷款向被告支付购房余款人民币500000元整。至此，原告向被告付清全部房款共计1767935元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书。2014年6月4日，原告与被告协商后，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金。2015年12月29日，中铁田逸之星交付，但至今未收到房屋违约金及赔偿金，未取得土地、房屋权属证书。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算至2016年2月29日）：房屋未交付违约金：1767935元（已付房款）×2/10000×607（天）=214627.31元；房屋未交付补偿金：1767935元（已付房款）×3/10000×469（天）=248748.45元；证书未交付违约金：1767935元（已付房款）×1/10000×577（天）=102009.85元。共计：565385.61元。综上所述，根据原、被告之间签订的品房销售合同和补充协议，导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大的经济损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，故诉请判令：
一、判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计：565385.61元。第一项房屋未交付违约金214627.31元（2014年5月1日至2015年12月29日，日息总房款的万分之二）；第二项房屋未交付赔偿金248748.45元（2014年9月16日至2015年12月29日，日息为总房款的万分之三）；第三项证书未交付违约金102009.85元（2014年8月1日至2016年2月29日，实际应算到判决之日，日息为总房款的万分之一，此后违约金以月为单位于次月15日及时支付给原告）。以上合计565385.61元。
二、被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司辩称：第一，原告所依据的补充协议系被告在原告胁迫的手段下签订的，违背被告真实意思的无效协议，原告无权据此要求赔偿违约金。因房屋交付问题，原告于被告签订商品房买卖合同，后在合同约定的期限届满前，被告在业主的被逼无奈下，被告法定代表人签订协议。因当时工程尚处于停工状态，工程何时完工尚不明确，最终在被迫无奈的情况下按照原告的要求写了明确日期，由此可见，补充协议所签订内容并非被告的真实意思，是在被告及数百个业主的围困下所签订的。根据民法通则第58条的具体规定，该协议无效，原告无权根据协议的规定要求被告承担责任。第二，关于违约金计算的问题。无论是双方签订的合同还是补充协议，其中违约金条款约定过高，更何况补充协议无效，原告应根据实际损失主张并予举证。原告的计算违约金过高，原告所主张的违约金超过了实际损失的补偿部分，应按实际的损失计算。原告在违约金的计算中有重复计算，且没有依据。第三，原告未在合同约定的时间内去办理按揭款，原告也存在违约行为，原告因其违约行为应从违约金中予以抵扣。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求，原告曹福珠向本院提供如下证据：1.浙江省房屋买卖合同，证明原被告买卖合同签订的合法性，以及房屋的购买时间。2.住房公积金贷款合同，证明原告贷款交付的情况。3.销售不动产发票，证明原告交付了房款。4.补充协议，证明开发商延期交付以及延期交付后的赔偿款及赔偿金。5.交房通知书，证明被告延期交付及延期交付的时间。被告田逸之星公司无证据材料提交。上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告所提交的证据1、3、5无异议。对证据2结合商品房买卖合同可以证明原告存在延期付款的情况，原告存在违约。对证据4的合法性有异议，被告是在胁迫的情况下所签订，不是真实意思表示，补充协议无效。本院对证据1-5的效力均予以确认。综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：位于杭州市下城区杭玻路��华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年7月4日，原告曹福珠与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1157758。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓2幢1单元402室，建筑面积为139.97平方米，总价款人民币1767935元。买受人2012年7月4日支付房款的71.72%，计1267935元，原告按照合同约定从中国工商银行按揭贷款向被告支付购房余款人民币500000元。至此，原告向被告付清全部房款共计1767935元。被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告曹福珠有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。180日后仍不能交付的，原告退房的，被告将付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付款完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月4日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房、办证违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于被告主张逾期交房的违约金是否约定过高，
本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该��段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月5000元，上浮30%计得6500元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月29日共计24个月为156000元（6500×24）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，此后违约金继续主张支付。合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起暂计算至2016年9月15日为130120元（1767935×736×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十三条、第一百一十四��、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹福珠未交付房屋的违约金156000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹福珠未办理权属证书的违约金130120元；
三、驳回原告曹福珠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9454元，由原告��福珠承担4670元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担4784元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理
审判员 冯喜恒
二〇一六年九月十五日代
书 记员 黄河君 搜索“”