宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初8411号
原告：宁夏恒诺房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街13号。
法定代表人：范国添，系公司总经理。
委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。
原告：银川月星市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景街与新华东街交汇处恒诺家居建材城二层2-2营业房。
法定代表人：丁佐宏，系公司总经理。
委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。
被告：郅媛，女，1974年8月27日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市七里河区。
被告：张海，男，1966年10月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：苏海波，宁夏奋进律师事务所律师。
被告：刘芳，女，1971年5月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：苏海波，宁夏奋进律师事务所律师。
原告宁夏恒诺房地产开发有限公司（以下简称”恒诺公司”）、银川月星市场经营管理有限公司（以下简称”月星公司”）与被告郅媛、张海租赁合同纠纷一案，根据原告的诉前财产保全申请，本院于2016年9月7日作出（2016）宁0104财保446号民事裁定书,裁定查封、冻结郅媛、张海名下价值2500000元的财产。本案于2016年9月20日立案后，依法追加刘芳为本案共同被告，因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限六个月，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒诺公司、月星公司的共同委托诉讼代理人陈泽英，被告郅媛，被告刘芳、张海及其共同委托诉讼代理人苏海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒诺公司、月星公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付展位租赁费610309.33元、综合管理费259381.47元、公共维护费211871元、违约金1211709.51元、垃圾处理费9758.6元、场地占用费94626.9元、搬运费29462.25元、公证费9250元、律师费31000元，合计2467369.06元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月8日，原、被告签订了《展位租赁协议》，约定由原告将位于银川月星国际家居建材广场CB005号展位租赁给被告经营年年红品牌家具，期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止，计租面积为1133平方米；租赁期间的租赁费40元/平米/月、综合管理费17元/平米/月，均按季结算，先付后用；公共维护费15元/平米/元按年结算，先付后用。同时，协议还对违约责任等事项进行了约定。协议签订后，被告仅支付公共维护费16995元。现合同已履行期限届满，被告尚欠610309.33元、综合管理费259381.47元、公共维护费211871元未付，虽经原告多次催要未果。张海、刘芳辩称，原告起诉不属实，张海、刘芳系从事红木家具经销的商户，自2008年起开始与原告合作，由刘芳、张海承租原告位于月星国际家居建材广场的多个展位用于经营红木家具。每个展位合同每年签订一次，严格执行合同中约定的先付后用，上年租金不缴清不续签下年合同，合作期间，被告已经累计向原告支付租赁费20000000元。原告擅自解除尚未到期的租赁合同属于违约。
原告与被告之间2015-2016年之前的合同已经履行完毕，被告并不欠付期间的租赁费。为了加大欠费数额，原告把已经履行完毕的合同拿出来并抽掉了合同附件记载的优惠政策，捏造了欠费的事实。2008年月星公司招商启动，被告代理的国内一线品牌家具，月星公司为了利用被告在家具界的影响力，给予被告交二（月）免十（月）的优惠政策，之后2014-2016年也给予了优惠政策，现原告将合同附件中的优惠政策抽掉，就出现了被告欠租的假象。为了防止商业泄密，月星公司从不将其与商户所签的优惠政策即合同附件四给任何商户留底。合作期间，被告每次支付租赁费时都是提前与月星公司协商，被告每次按照月星公司要求支付几十万或一百万的整数大额租金，每年缴费几次，从不按月支付。2015年之后，被告最后一笔租赁费是通过银行转账的方式向原告支付700000元。租赁期内月星公司扣押了被告宝马740轿车，该车以1600000元的价格购入，即使折旧后也值百万。原告请求被告支付除租赁费、公共维护费、管理费之外的其他费用不应得到支持，没有法律依据；关于欠付的租赁费，被告实际只欠2015年度至2016年度”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四店所用展位租金共计2651032.98元，扣除通过银行转账支付的700000元和抵顶的宝马车，被告实际欠原告租赁费、公共维护费、管理费不足1000000元。原告主张的违约金过高，应予以调整。月星公司在2016年8月14日夜间在被告不知情的前提下组织百人非法侵占被告价值一亿多的红木家具，并将被告财务室包括保险柜、印鉴、营业执照、税务登记证、财务所有凭证、电脑等重要文件全部抢走，致使被告无法举证，给被告带来巨大的损失。郅媛辩称，被告郅媛是被告张海和刘芳的员工，不应承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘芳、张海系夫妻关系。高博、郅媛系夫妻关系。刘芳、张海、郅媛、高博与而原告签订展位租赁合同，承租位于月星家居广场展位用于经营”美联红木”、”明清风韵”、”大清翰林、”年年红”四个品牌的家具。其中：
一、关于经营”美联红木”的展位，原告与被告分别签订下述几份合同：（一）2014年9月18日，甲方（出租人）：恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、刘芳签订《展位租赁协议》，约定：甲方将位于银川月星国际家居建材广场CC019展位租赁给乙方经营”美联红木”品牌家具，面积594.41平方米，租赁期自2014年10月1日起至2015年9月30日止；租赁费每年285316.80元、单价40元/平米、按季结算，先付后用，综合管理费每年106993.80元、单价15元/平米，按季结算，先付后用，公共维护费每年106993.80元、单价15元/平米，按年结算，先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币35000元......在租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除展位租赁协议，不予退还保证金，并要求乙方支付相当于本协议约定的两个月的租赁费、综合管理费和公共维护费作为解约赔偿金：......乙方未按照展位租赁协议约定支付租赁费、综合管理费、公共维护费和其他有关款项逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部费用和其他有关款项的；乙方未按展位租赁协议和约定向甲方支付租赁费、综合管理费、公共维护费及其他款项和费用的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金；展位租赁协议无论因何种原因解除或终止，乙方均应在协议解除或终止之日起2日内与甲方办理书面退租手续方可撤场......乙方逾期办理前述事务，甲方有权将展厅场地清场，由此产生的财产损失及相关费用由乙方承担。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。上述合同末”承租方经办人”处有”郅媛”签字，法定代表人处加盖刘芳个人印章。（二）2014年9月28日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、刘芳签订《展位租赁协议》，约定：甲方将银川月星国际家居建材广场CC015展位租赁给乙方经营美联红木品牌家具，面积315.78平方米，租赁期自2014年10月13日至2015年12月31日；租赁费184836.56元、单价40元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费69313.71元、单价15元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费69313.71元、单价15元/平米、按季结算、先付后用，合同期内给予50天租金优惠，该优惠使用在合同末期，综合管理费、公共维护费不优惠；其他约定与第一份合同约定一致。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该份合同末”承租方经办人”处有”郅媛”签字，法定代表人处加盖刘芳个人印章。（三）2014年12月7日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、刘芳签订《展位租赁协议》，约定：甲方将银川月星国际家居建材广场CC016、CC018展位租赁给乙方经营美联红木，面积586.36平方米，租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日；租赁费共计281452.80元、单价40元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费共计119617.44元、单价17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费共计105544.80元、单价15元/平米、按年结算、先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币25000元；其他约定与第一份合同约定一致。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。上述合同末”承租方经办人”处有”郅媛”签字，法定代表人处加盖刘芳个人印章。（四）2015年7月9日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、刘芳签订《展位租赁协议》，约定：甲方将银川月星国际家居建材广场CC019展位租赁给乙方经营美联红木，面积594.41平方米，租赁期自2015年10月1日至2016年9月30日；租赁费共计285316.80元、单价40元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费共计121259.64元、单价17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费共计106993.80元、单价15元/平米、按年结算、先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币20000元；其他约定与第一份合同约定一致。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该份合同末”承租方经办人”处有”郅媛”签字，法定代表人处加盖刘芳个人印章。（五）2015年11月25日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛签订《展位租赁协议》，约定：甲方将银川月星国际家居建材广场CC015、016、018展位租赁给乙方经营美联红木，面积902.14平方米，租赁期自2016年1月1日至2017年3月31日；租赁费共计541284元、单价40元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费共计230045.7元、单价17元/平米、按季结算、先付后用；公共维护费共计202981.5元、单价15元/平米、按年结算、先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币40000元；其他约定与第一份合同约定一致。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该份合同末”承租方法定代表人”处有”郅媛”签字。
二、关于经营”明清风韵”品牌家具的展位，原告与被告分别签订下述几份合同：（一）、2014年12月7日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、高博签订《展位租赁协议》，约定甲方将银川月星国际家居建材广场CC020展位租赁给乙方经营”明清风韵”品牌家具，面积399.82平方米，租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日；租赁费共计215902.80元、单价为45元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费共计81563.28元、单价为17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费共计71967.60元、单价为15元/平米、按季结算、先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币30000元；在租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除展位租赁协议，不予退还保证金，并要求乙方支付相当于本协议约定的两个月的租赁费、综合管理费和公共维护费作为解约赔偿金：......乙方未按照展位租赁协议约定支付租赁费、综合管理费、公共维护费和其他有关款项逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部费用和其他有关款项的；乙方未按展位租赁协议和约定向甲方支付租赁费、综合管理费、公共维护费及其他款项和费用的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金；展位租赁协议无论因何种原因解除或终止，乙方均应在协议解除或终止之日起2日内与甲方办理书面退租手续方可撤场......乙方逾期办理前述事务，甲方有权将展厅场地清场，由此产生的财产损失及相关费用由乙方承担。该合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该合同末承租方法定代表人处有”郅媛”签字，并加盖高博个人印章。（二）2015年11月25日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛签订《展位租赁协议》，约定甲方将银川月星国际家居建材广场CC020展位租赁给乙方经营明清风韵，面积399.82平方米，租赁期自2016年1月1日至2017年3月31日；租赁费269878.5元、单价为45元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费101954.1元、单价为17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费89959.5元、单价为15元/平米、按季结算、先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币20000元；其他约定与上一份合同约定一致。该合同末”承租方法定代表人”处有”郅媛”签字。
三、关于经营”大清翰林”品牌家具的展位，原告与被告签订下述合同：2015年4月2日，（甲方）出租人恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、高博签订《展位租赁协议》，约定甲方将银川月星国际家居建材广场CB036展位租赁给乙方经营大清翰林，面积547.88平方米，租赁期自2015年7月1日至2016年6月30日，租赁费361600.80元、单价为55元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费111767.52元、单价为17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费98618.40元、单价为15元/平米、按季结算、先付后用，乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币30000元；......在租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除展位租赁协议，不予退还保证金，并要求乙方支付相当于本协议约定的两个月的租赁费、综合管理费和公共维护费作为解约赔偿金：......乙方未按照展位租赁协议约定支付租赁费、综合管理费、公共维护费和其他有关款项逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部费用和其他有关款项的；乙方未按展位租赁协议和约定向甲方支付租赁费、综合管理费、公共维护费及其他款项和费用的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金；展位租赁协议无论因何种原因解除或终止，乙方均应在协议解除或终止之日起2日内与甲方办理书面退租手续方可撤场......乙方逾期办理前述事务，甲方有权将展厅场地清场，由此产生的财产损失及相关费用由乙方承担。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该份合同末”承租方经办人”处有”郅媛”签字，并加盖高博个人印章。
四、关于经营”年年红”品牌家具的展位，原告与被告签订下述合同:2015年4月8日，甲方（出租人）恒诺公司、月星公司与乙方（承租人）郅媛、张海签订《展位租赁协议》，约定甲方将银川月星国际家居建材广场CB005展位租赁给乙方经”年年红”品牌家具，面积1133平方米，租赁期自2015年7月1日至2016年6月30日，租赁费合计543840元、单价为40元/平米、按季结算、先付后用，综合管理费合计231132元、单价为17元/平米、按季结算、先付后用，公共维护费合计203940元、单价为15元/平米、按年结算，先付后用；乙方签订本协议时，向甲方交纳租赁和商品质量保证金人民币30000元......在租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除展位租赁协议，不予退还保证金，并要求乙方支付相当于本协议约定的两个月的租赁费、综合管理费和公共维护费作为解约赔偿金：......乙方未按照展位租赁协议约定支付租赁费、综合管理费、公共维护费和其他有关款项逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部费用和其他有关款项的；乙方未按展位租赁协议和约定向甲方支付租赁费、综合管理费、公共维护费及其他款项和费用的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金；展位租赁协议无论因何种原因解除或终止，乙方均应在协议解除或终止之日起2日内与甲方办理书面退租手续方可撤场......乙方逾期办理前述事务，甲方有权将展厅场地清场，由此产生的财产损失及相关费用由乙方承担。合同后附《”先行赔付”协议书》、《质量监督”预警”协议》。该合同末承租方法定代表人处有”郅媛”签字，并加盖张海个人印章。2016年8月10日，银川市国立公证处应月星公司的申请就月星公司向张海、郅媛送达月星公司及恒诺公司发出的”致尊敬的年年红展位负责人郅媛、张海的《合同不再续签通知》”、”致尊敬的大清翰林展位负责人郅媛、高博《合同不再续签通知》”、”致尊敬的美联红木展位负责人郅媛、刘芳的《合同解除通知函》”、”致尊敬的明清风韵展位负责人郅媛的《合同解除通知函》”的过程进行公证，银川市国立公证处就此作出（2016）宁银国立证字第3461号及3642号《公证书》。公证书中关于”大清翰林”展位的《合同不再续签通知》载明：”尊敬的大清翰林展位负责人郅媛女士、高博先生：2015年4月2日您与宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司（以下简称出租人）签订了《展位租赁协议》（合同编号YX2015C066）(以下简称合同),约定由出租人将位于银川月星国际家居广场CB036号展厅租赁给您经营,期限自2015年7月1日起到2016年6月30日止。租赁费、综合管理费及公共维护费，先付后用。但在合同履行期间，您却未按约履行合同义务，经常性欠缴各项费用，出租人多次通过书面通知、电话通知并以下发律师函的形式进行催缴，但截止目前您仍未交清所欠费用。现合同已经履行期满，您未与出租人续签租赁协议。基于上述事实，出租人现作出如下决定：1、出租人与您签订的《展位租赁协议》已到期终止，出租人将收回租赁的展位，不再与您重新签订《展位租赁协议》。2、您在收到本函之日起2日内自行前往出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算。3、若您未在上述期间到出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算等事宜，根据《展位租赁协议》第五条的约定，出租人有权变卖您展厅内的展品（展品的变卖价款以实际变卖金额为准），并以实际变卖价款优先受偿债权（包括但不限于租金、物业管理费、场地占用费、违约金以及公证费、变卖费等为实现债权所产生的所有费用）。不足部分，出租人将有权继续向您追偿。4、出租人保留运用法律手段实现向您要求赔偿出租人因上述原因造成一切损失的权利”。关于”年年红”展位的《合同不再续签通知》载明：”尊敬的年年红展位负责人郅媛女士、张海先生：2015年4月8日，您与宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司（以下简称出租人）签订了《展位租赁协议》（合同编号YX2015C065）(以下简称合同),约定由出租人将位于银川月星国际家居广场CB005号展厅租赁给您经营,期限自2015年7月1日起到2016年6月30日止。租赁费、综合管理费及公共维护费，先付后用。但在合同履行期间，您却未按约履行合同义务，经常性欠缴各项费用，出租人多次通过书面通知、电话通知并以下发律师函的形式进行催缴，但截止目前您仍未交清所欠费用。现合同已经履行期满，您未与出租人续签租赁协议。基于上述事实，出租人现作出如下决定：1、出租人与您签订的《展位租赁协议》已到期终止，出租人将收回租赁的展位，不再与您重新签订《展位租赁协议》。2、您在收到本函之日起2日内自行前往出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算。3、若您未在上述期间到出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算等事宜，根据《展位租赁协议》第五条的约定，出租人有权变卖您展厅内的展品（展品的变卖价款以实际变卖金额为准），并以实际变卖价款优先受偿债权（包括但不限于租金、物业管理费、场地占用费、违约金以及公证费、变卖费等为实现债权所产生的所有费用）。不足部分，出租人将有权继续向您追偿。4、出租人保留运用法律手段实现向您要求赔偿出租人因上述原因造成一切损失的权利”。关于”美联红木”展位的《合同解除通知函》载明：”尊敬的美联红木展位负责人郅媛、刘芳女士：2015年7月9日，您与宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司（以下简称出租人）签订了《展位租赁协议》（合同编号YX2015C012）(以下简称合同),约定由出租人将位于银川月星国际家居广场CC019号展厅租赁给您经营,期限自2015年10月1日起到2016年9月30日止。租赁费、综合管理费及公共维护费，先付后用。但在合同履行期间，您却未按约履行合同义务，经常性欠缴各项费用，出租人多次通过书面通知、电话通知并以下发律师函的形式进行催缴，但截止目前您仍未交清所欠费用。基于您的上述违约事实，根据合同第六条的约定，出租人有权解除合同，同时出租人有权要求您承担违约责任。又根据《合同法》第九十三条的规定，您长期拖欠各项费用的行为已使合同解除的条件成就，因此，出租人有权行使单方解除权。鉴于您的违约行为使合同目的无法实现，出租人现作出如下决定：1、基于法律规定和合同约定，现出租人已具备了单方解除合同的权利，经慎重考虑，决定解除与您签订的《展位租赁协议》，自您收到本函之日起，您与出租人之间的上述合同立即解除。2、您在收到本函之日起2日内自行前往出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算。3、若您未在上述期间到出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算等事宜，根据《展位租赁协议》第五条的约定，出租人有权变卖您展厅内的展品（展品的变卖价款以实际变卖金额为准），并以实际变卖价款优先受偿债权（包括但不限于租金、物业管理费、场地占用费、违约金以及公证费、变卖费等为实现债权所产生的所有费用）。不足部分，出租人将有权继续向您追偿。4、出租人保留运用法律手段实现向您要求赔偿出租人因上述原因造成一切损失的权利”。关于”明清风韵”展位的《合同解除通知函》载明：”尊敬的明清风韵展位负责人郅媛女士：2015年11月25日您与宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司（以下简称出租人）签订了《展位租赁协议》（合同编号YX2016C005）(以下简称合同),约定由出租人将位于银川月星国际家居广场CC020号展厅租赁给您经营,期限自2016年1月1日起到2017年3月31日止。租赁费、综合管理费及公共维护费，先付后用。但在合同履行期间，您却未按约履行合同义务，经常性欠缴各项费用，出租人多次通过书面通知、电话通知并以下发律师函的形式进行催缴，但截止目前您仍未交清所欠费用。基于您的上述违约事实，根据合同第六条的约定，出租人有权解除合同，同时出租人有权要求您承担违约责任。又根据《合同法》第九十三条的规定，您长期拖欠各项费用的行为已使合同解除的条件成就，因此，出租人有权行使单方解除权。鉴于您的违约行为使合同目的无法实现，出租人现作出如下决定：1、基于法律规定和合同约定，现出租人已具备了单方解除合同的权利，经慎重考虑，决定解除与您签订的《展位租赁协议》，自您收到本函之日起，您与出租人之间的上述合同立即解除。2、您在收到本函之日起2日内自行前往出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算。3、若您未在上述期间到出租人处办理工作交接、场地返还、违约金赔偿及各项费用的结算等事宜，根据《展位租赁协议》第五条的约定，出租人有权变卖您展厅内的展品（展品的变卖价款以实际变卖金额为准），并以实际变卖价款优先受偿债权（包括但不限于租金、物业管理费、场地占用费、违约金以及公证费、变卖费等为实现债权所产生的所有费用）。不足部分，出租人将有权继续向您追偿。4、出租人保留运用法律手段实现向您要求赔偿出租人因上述原因造成一切损失的权利”。因张海、郅媛拒绝签收上述四份通知，月星公司就在”美联红木”、”明清风韵”、”大清翰林”、”年年红”品牌家具展位门口分别黏贴上述通知的行为向银川市国立公证处申请证据保全，银川市国立公证处就粘贴过程进行公证，并作出（2016）宁银国立证字第3465号《公证书》（美联红木）、3466号《公证书》（明清风韵）、3463号《公证书》（大清翰林）、3464号《公证书》（年年红）。2016年8月10日，月星公司同时还向银川市国立公证处提出申请，要求对月星家居广场CC019号”美联红木”展位内、CC020号”明清风韵”展位内、CB036号”大清翰林”展位内、CB005号”年年红”展位内现状进行证据保全。银川市国立公证处于2016年8月14日22时00分对月星国际家居广场CC019号”美联红木”展位内的物品现状进行拍照及摄像，并形成（2016）宁银国立证字第3469号《公证书》；于2016年8月14日22时42分对月星国际家居广场CC020号”明清风韵”展位内的物品现状进行拍照及摄像，并形成（2016）宁银国立证字第3470号《公证书》；于2016年8月14日19时34分对月星国际家居广场CB036号”大清翰林”展位内的物品现状进行拍照及摄像，并形成（2016）宁银国立证字第3467号《公证书》；于2016年8月14日20时24分对月星国际家居广场CB005号”年年红”展位内的物品现状进行拍照及摄像，并形成（2016）宁银国立证字第3468号《公证书》。原告三次公证共计支付公证费23000元。2016年8月14日，原告在被告未到场的情况下对”美联红木””明清风韵””大清翰林””年年红”品牌家具展位的物品进行了清场，将展位内家具及物品转移至其他地点存放。关于原告已经交纳租金的数额。庭审中，被告称因原告在被告未到场的情况下将”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位内物品全部搬走，被告的财务账目也被一并搬走，故无法提交被告已经实际向原告缴纳租金的具体时间及数额，但称应该只欠最后一次租赁协议期限内的租金。原告称因被告交费均是大额整数交纳，但是合同约定的租金、管理费都是按季支付，故原告会计对被告每次的交费均根据租赁协议的约定、征求被告同意后在”美联红木”、”年年红”、”大清翰林”、”明清风韵”四个展位进行分配并开票。在本院限定的期限内，原告向法庭提交了《张海展位实际交款明细表》，该表载明被告自2014年10月27日至2015年9月18日共计向原告支付租赁费3010000元，其中以”美联红木”名义于2014年10月27日支付100000元、于2015年7月16日支付100000元，以”年年红”名义于2015年4月2日支付1000000元、2015年5月27日支付1000000元，2015年7月16日支付200000元、2015年7月30日支付110000元、2015年9月18日分三次支付500000元；同时，原告还提交了其将上述费用在”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位分配后开出的公共维护费《收据》及《宁夏恒诺房地产开发有限公司租金缴纳票据》，根据原告提交的《张海展位实际交款明细表》、《收据》及《宁夏恒诺房地产开发有限公司租金缴纳票据》显示，被告缴纳的3010000元款项中有2177093.95元用于清偿2014年9月18日之前”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位欠付的租赁费及公共维护费，剩余832906.05元用于支付2014年9月18日之后”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位欠付的租赁费、综合管理费及公共维护费，并且原告对该832906.05元也在”美联红木””明清风韵””大清翰林””年年红”品牌家具展位间进行了分配，并且根据分配结果计算四个展位欠付的费用后，于2016年9月20日分别”美联红木””明清风韵””大清翰林””年年红”四个品牌展位欠付的费用向本院提出诉讼。其中：（一）针对”美联红木”展位欠付费用提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年7月9日签订的《展位租赁协议》；解除原、被告于2015年11月25日签订的《展位租赁协议》2、判令被告向原告支付展位租赁费769544.31元、综合管理费280740.98元、公共维护费270361.19元、违约金1810084.17元、解约赔偿金85595.04元、场地占用费53912.4元、搬运费29462.25元、公证费9250元、律师费55000元，上述合计3363950.34元；3、判令原告对被告刘芳质押的车辆行使质押权，对质押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿上述债务；4、诉讼费用由被告承担。（二）针对”明清风韵”品牌家具展位欠付费用提出的诉讼请求为：1、请求依法判令解除原、被告签订的《展位租赁协议》;2、请求依法判令被告向原告支付展位租赁费311859.6元、综合管理费90626.01元、公共维护费74762.75元、违约金613120.54元、解约赔偿金61572.28元、场地占用费237766.7元、搬运费29462.25元、公证费9250元、律师费15000元，合计：1443420.13元；3、诉讼费用由被告承担。（三）针对”大清翰林”品牌家具展位欠付费用提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付展位租赁费405796.45元、综合理费125428元、公共维护费102453.36元、违约金702310.63元、垃圾处理费5678.58元、场地占用费23540元、搬运费29462.25元、公证费9250元、律师费19000元，合计1422919.27元；2、诉讼费用由被告承担。（四）针对”年年红”品牌家具展位欠付费用提出的诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付展位租赁费610309.33元、综合管理费259381.47元、公共维护费211871元、违约金1211709.51元、垃圾处理费9758.6元、场地占用费94626.9元、搬运费29462.25元、公证费9250元、律师费31000元，合计2467369.06元；2、诉讼费用由被告承担。但被告张海、刘芳对原告自行分配开具的各项票据不予认可，称被告未签字，且”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位只有2015年至2016年度有欠费，在此之前费用均已交清，并申请本院调取其向被告的付款流水，本院调取流水显示被告自2014年10月27日至2015年9月18日共计向原告支付租赁费2900000元（原告认可收到的2015年7月30日支付110000元系原告代被告收取的货款，直接用于抵顶欠付租金）。考虑被告向原告缴纳四展位租金均系整体大额缴纳，未进行区分，本院对四案进行了合并审理。庭审中，被告刘芳、张海称其二人系夫妻关系，也是上述四个品牌家具在月星家居广场相应展位的实际经营人；郅媛、高博为夫妻关系，二人均系刘芳、张海雇佣的员工；原告与被告均认可双方自2014年9月18日之前就四个品牌家具使用的展位建立了租赁关系。关于收取的保证金的数额，原告认可针对”美联红木”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元、针对”年年红”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元、针对”明清风韵”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元、”大清翰林”未收取保证金，并同意将保证金作为已支付租金予以扣减。另查明，2016年5月31日，恒诺公司、月星公司与刘芳签订协议，约定：”甲方：恒诺公司、月星公司，乙方：郅媛，丙方：刘芳，鉴于2015年11月25日甲、乙双方签订了《展位租赁协议》，约定由甲方将位于银川月星国际家居建材广场CC015、CC016、CC018号展位租赁给乙方经营美联红木家具，期限自2016年1月1日起至2017年3月31日......二、甲乙双方经核算确认：截止到2016年4月30日，乙方尚欠甲方各项费用共计717948.89元......三、为确保本协议的顺利履行，丙方自愿以自有车辆一辆（型号宝马740、车牌号×××、发动机号05327021NS4B30A、车架号×××）作为质物在甲方质押，作为履行本协议义务的担保......”。同日，刘芳将×××交付给恒诺公司与月星公司。2016年7月1日，月星公司与张海、刘芳签订《车辆抵费补充协议》，约定”甲方：月星公司，乙方：张海、刘芳，经双方协商，就乙方名下汽车同意过户用以冲抵乙方所欠甲方各项费用中的部分费用达成如下协议：1.乙方将质押给月星公司的一辆宝马740小轿车，在2016年7月5日前先期过户给恒诺公司；2.该汽车最终出售价格以正规汽车评估公司依市场价格客观评价、经甲乙双方认可的价格冲抵乙方所欠甲方费用中的部分费用......”。还查明，2016年9月9日，郅媛、高博向银川市兴庆区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，请求银川市兴庆区美联家私经营部支付工资，刘芳出庭参与仲裁，双方达成和解。
本院认为，关于四案中的责任承担主体，虽然原告主张郅媛、高博作为合同的相对方，应当对有其二人署名的合同承担相应的责任，但是根据庭审查明的事实，郅媛与高博仅系刘芳和张海雇佣的员工，代刘芳、张海与原告签订合同，庭审中刘芳、张海对此也予以认可，同时根据被告与刘芳签订《车辆抵顶协议》和《车辆抵费补充协议》也可以看出原告对于刘芳、张海系实际承租人的事实是知情的，故郅媛和高博签订合同的相应后果应由被代理人刘芳和张海承担。刘芳和张海系”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌展位租赁合同的实际履行主体，应承担相应的合同责任。关于原告提出要求解除与被告于2015年7月9日就CC019展位，2015年11月25日就CC015、CC016、CC018和CC020展位签订的三份《展位租赁协议》，因原告已经于2016年8月10日通过公证的形式向被告送达了《合同解除通知函》，并且原告已于2016年8月14日已将被告清场，双方就上述展位签订的租赁协议已经不具有继续履行的可能，故本院确认原告与被告之间签订的上述协议于2016年8月10日解除。关于被告刘芳、张海欠付的”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌使用的展位在2016年8月14日前欠付的租赁费、综合管理费及公共维护费的数额。（一）”美联红木”展位欠付的费用。根据原告与被告签订的用于经营”美联红木”品牌家具的展位租赁协议约定：其中CC019展位自2014年10月1日至2015年9月30日期间租赁费285316.80元、综合管理费106993.80元、公共维护费106993.80元；CC015展位自2014年10月13日至2015年12月31日期间租赁费184836.56元（扣除50天免租期后实际欠付164205.60元）、综合管理费69313.71元、公共维护费69313.71元；CC016、CC018展位自2015年1月1日至2015年12月31日期间租赁费281452.80元、综合管理费119617.44元、公共维护费105544.80元；CC019展位自2015年10月1日至2016年8月14日原告清场期间租赁费248859.65元（594.41㎡×40元/㎡/月×10个月+594.41㎡×40元/㎡/月÷30天×14天）、综合管理费105765.35元（594.41㎡×17元/㎡/月×10个月+594.41㎡×17元/㎡/月÷30天×14天）、公共维护费93322.37元（594.41㎡×15元/㎡/月×10个月+594.41㎡×15元/㎡/月÷30天×14天），CC015、016、018展位自2016年1月1日至原告清场2016年8月14日期间租赁费269439.15元（902.14㎡×40元/㎡/月×7个月+902.14㎡×40元/㎡/月÷30天×14天）、综合管理费114511.64元（902.14㎡×17元/㎡/月×7个月+902.14㎡×17元/㎡/月÷30天×14天）、公共维护费101039.68元（902.14㎡×15元/㎡/月×7个月+902.14㎡×15元/㎡/月÷30天×14天），”美联红木”展位欠付的费用合计2241690.30元。（二）”明清风韵”展位欠付的费用。根据原告与被告签订的用于经营”明清风韵”品牌家具的展位租赁协议约定2015年1月1日至2015年12月31日期间的租赁费为215902.8元、综合管理费81563.28元、公共维护费71967.6元；2016年1月1日至2016年8月14日原告清场期间场地占用费134339.52元（399.82㎡×45元/㎡/月×7个月+399.82㎡×45元/㎡/月÷30天×14天）、综合管理费50750.48元（399.82㎡×17元/㎡/月×7个月+399.82㎡×17元/㎡/月÷30天×14天）、公共维护费44779.84元（399.82㎡×15元/㎡/月×7个月+399.82㎡×15元/㎡/月÷30天×14天），”明清风韵”展位欠付的费用合计599303.2元。（三）”大清翰林”展位欠付的费用。根据原告与被告签订的用于经营”大清翰林”品牌家具的展位租赁协议约定2015年7月1日至2016年6月30日期间租赁费361600.80元、综合管理费111767.52元、公共维护费98618.40元，2016年7月1日合同履行期届满至原告2016年8月14日清场期间，场地占用费44195.65元（547.88㎡×55元/㎡/月×1个月+547.88㎡×55元/㎡/月÷30天×14天）、综合管理费13660.47元（547.88㎡×17元/㎡/月×1个月+547.88㎡×17元/㎡/月÷30天×14天）、公共维护费12053.36元（547.88㎡×15元/㎡/月×1个月+547.88㎡×15元/㎡/月÷30天×14天），”大清翰林”展位欠付的费用合计641896.2元。（四）”年年红”展位欠付的费用。根据原告与被告签订的用于经营”年年红”品牌家具的展位租赁协议约定2015年7月1日至2016年6月30日期间的租赁费543840元、综合管理费231132元、公共维护费203940元，2016年7月1日合同履行期届满至原告2016年8月14日清场期间场地占用费66469.33元（1133㎡×40元/㎡/月×1个月+1133㎡×40元/㎡/月÷30天×14天）、综合管理费28249.47元（1133㎡×17元/㎡/月×1个月+1133㎡×17元/㎡/月÷30天×14天）、公共维护费24926元（1133㎡×15元/㎡/月×1个月+1133㎡×15元/㎡/月÷30天×14天），”年年红”展位欠付的费用合计1098556.8元。关于被告于2014年9月18日后缴纳的3010000元款项的认定。虽然被告刘芳、张海对原告就上述款项在”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个展位之间进行分配不予认可，并辩称双方租赁关系存续期间，原告给予被告了免租优惠政策，根据优惠政策，被告只欠付最后一个租赁期限的费用，但被告并未提交租赁协议存在附件四或者原告给予被告优惠政策的证据，且原告对被告的上述说法也不予认可，并提交了《张海展位实际交款明细表》、《收据》及《宁夏恒诺房地产开发有限公司租金缴纳票据》对各个展位从起租日到最后合同期的费用进行核算，对其分配方式及数额进行确认，且原告认可2014年9月18日后收到被告支付的租金数额与本院依被告申请调取的其支付租金的银行流水一致，综合考虑原、被告的举证能力和举证情况以及双方陈述，本院根据原告提交的《张海展位实际交款明细表》、《收据》及《宁夏恒诺房地产开发有限公司租金缴纳票据》确认被告于2014年9月18日后缴纳的3010000元款项中的832906.05元用于支付2014年9月18日之后”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌家具展位欠付的租赁费、综合管理费及公共维护费。但对于该832906.05元如何在原告针对”美联红木””明清风韵””大清翰林””年年红”品牌家具分别所使用的展位欠付的租赁费、公共维护费和综合管理费提起的诉讼请求中进行分配，被告对此也不予认可，故本院对原告提出的分配方案不予采纳。对于该832906.05元，本院按照”美联红木”、”年年红”、”明清风韵”、”大清翰林”四个品牌家具展位欠付的租金数额，优先用于抵顶欠付数额较多的展位欠费，即用于抵顶”美联红木”展位欠付的费用。原告认可针对”美联红木”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元、针对”年年红”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元、针对”明清风韵”展位租赁协议收取的保证金数额为10000元，应分别用于抵顶”美联红木”展位、”年年红”展位、”明清风韵”展位欠付的上述费用。综上，”美联红木”展位欠付的费用为1398784.25元（2241690.3元-832906.05元-10000元）、”明清风韵”展位欠付的费用为589303.2元（599303.2元-10000元）、”大清翰林”展位欠付的费用为641896.2元、”年年红”展位欠付的费用为1088556.80元（1098556.80元-10000元）。因张海、刘芳未按照合同约定支付上述费用构成违约，原告主张被告支付违约金应予以支持，双方在合同中约定违约金按未支付数额每日支付千分之三过高，且被告要求予以调整，考虑被告未按约支付违约金给原告造成的损失是资金的孳息损失，本院酌情按照欠付费用的20%支持，故针对”美联红木”展位欠付的费用，被告应向原告支付违约金279756.85元（1398784.25元×20%）、针对”明清风韵”展位欠付的费用，被告应向原告支付违约金117860.64元（589303.2元×20%）、针对”大清翰林”展位欠付的费用，被告应向原告支付违约金128379.24元（641896.2元×20%）、针对”年年红”展位欠付的费用，被告应向原告支付违约金217711.36元（1088556.80元×20%）。关于解约赔偿金。
原告因被告违约，提出要求解除与被告于2015年7月9日就CC019展位，2015年11月25日就CC015、CC016、CC018和CC020展位签订的三份《展位租赁协议》，并主张的解约赔偿金，虽然合同约定”被告未按约支付费用，原告有权解除展位租赁协议，并要求被告支付相当于本协议约定的两个月的租赁费、综合管理费和公共维护费作为解约赔偿金”，该约定与违约金性质一致，且原告同时主张了违约金，故对原告针对上述三份租赁协议提出的解约赔偿金的请求，本院不予支持。对原告在四案中主张的场地占用费及搬运费，因原告在2016年8月10日向被告公证送达《合同不再续签通知》及《合同解除通知函》，并且在未通知被告到场的情况下于2016年8月14日自行就将被告承租的展位及展位内物品进行清场，尽管双方在合同中约定了”展位租赁协议无论因何种原因解除或终止，被告均应在协议解除或终止之日起2日内与原告办理书面退租手续方可撤场......被告逾期办理前述事务，原告有权将展厅场地清场，由此产生的财产损失及相关费用由被告承担”，但该约定明显属于格式条款，限制了被告的权利，法律鼓励交易，重在维护交易的稳定性，被告未付款违约，原告有权解除合同，但被告与原告合作多年，原告清场与送达解除通知间隔时间仅有4天，未给予被告合理的时间处理合同解除的后续事宜，故对原告该项请求本院不予支持。关于公证费，原告在四案中主张的公证费37000元（9250元/案×4），但根据原告提供的公证费发票显示，原告实际支出的公证费为23000元，考虑该费用无法区分四案中每案支出的公证费数额，故本院确认四案平均每案被告需向原告支付公证费5750元。关于律师费，因原告支付律师费是为了享受了相应的法律服务，且律师费并非原告实现权利的必需支出，故对原告该项诉请本院不予支持。关于原告主张对被告刘芳质押的车辆行使质押权，对质押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿上述债务，根据2016年5月31日原告与刘芳签订的协议，”截止到2016年4月30日，乙方（郅媛）尚欠甲方（原告）各项费用共计717948.89元......为确保本协议的顺利履行，丙方（刘芳）自愿以自有车辆一辆（型号宝马740、车牌号×××、发动机号×××、车架号×××）作为质物在甲方质押，作为履行本协议义务的担保......”，应认定质押车辆仅是对717948.89元的担保，刘芳、张海主张质押车辆应折价抵顶欠款，但是双方并未对车辆进行评估确定价值，故对被告的辩解意见不予采信，考虑关于车辆质押协议针对的是”美联红木”品牌家具展位欠付的租金，故本院确认原告针对”美联红木”提起的诉讼中，在717948.89元的范围内对质押车辆享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，
判决如下：
一、被告张海、刘芳于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费、公共维护费共计1088556.80元，违约金217711.36元，公证费5750元，合计1312018.16元；
二、驳回原告宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26538元，保全费5000元，由被告张海、刘芳负担案件受理费11690元、保全费2203元，原告宁夏恒诺房地产开发有限公司、银川月星市场经营管理有限公司负担案件受理费14848元，保全费2797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 范秀利
人民陪审员 沈素梅
人民陪审员 纳晓燕
二〇一七年九月十五日法官 助理 高晓青
书 记 员 丁 琳 关注微信公众号“”