北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第15177号原告北京纳帕物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所内。法定代表人朱北平，董事长。委托代理人安峰，北京中勉律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京中勉律师事务所实习律师。被告吴允，男，1961年7月12日出生，汉族，现住北京市昌平区。
原告北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）与被告吴允物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纳帕物业公司的委托代理人安峰、ＸＸ，被告吴允到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告纳帕物业公司诉称：原告系专门提供物业服务、管理的物业管理企业，被告系原告服务管理的北京市昌平区某房屋的业主。自被告购买该房屋开始，原告一直为纳帕溪谷小区提供物业服务、管理，被告曾按时交纳过物业管理费及相关费用。自2014年1月1日开始，被告一直未交纳过物业管理费及相关费用，虽经原告多次催收，被告至今仍未向原告交纳物业管理费，目前被告拖欠2014年1月1日至2015年1月31日期间的物业管理费共计12418.51元。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第25条“业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予以支持”。另根据《纳帕溪谷物业服务合同》第21条之规定，被告应按照每日2‰标准交纳滞纳金500元，上述费用共计人民币12918.51元。被告的行为已经侵害了纳帕溪谷小区全体业主的合法权益，给原告的日常物业服务、管理工作带来了不便，同时也给原告造成了损失。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告承担自2014年1月1日起至2015年1月31日止的物业管理费用12418.51元；2、判令被告承担上述费用的滞纳金500元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告吴允辩称：被告的物业费，已经全部交至纳帕溪谷小区业主委员会。被告的上述行为，是根据业主委员会于2014年9月根据本小区业主大会议事规则作出的决议执行的。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；故业主有义务执行业主大会、业主委员会的决定。如果原告对小区业主大会、业委会作出的决定、决议有不同主张，应该通过另案处理，与被告无关。原告没有举证交纳物业费所依据的合同，合同应该在2013年已经到期终止了，原告是事实服务阶段。在纳帕小区的管理规约第三章明确规定小区交费模式变更情况，议事规则第10条也有物业费所有权情况及使用的规定。所以本案中被告所交费用属于以上情况，本小区物业费总额是8百多万元，业主大会经费是264528.12元，从业委会账目显示2014年5月到2015年10月，业主大会经费总额应该有374748.17元，而实际上只收到194193.46元，也就是说被告交的物业费全在3%的范围内，是属于交纳物业费的一种情况。本小区业委会账号有两个密码，一个查询密码是针对所有业主和原告都是公开的，还有一个取款密码。所以根据业委会的说明，被告的行为应视为已将物业费交付完毕。
经审理查明：被告吴允系昌平区某房屋的业主，该房屋的建筑面积241.23平方米。2006年7月30日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）与北京山水和合物业管理有限公司（乙方）签订了《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》，约定由北京山水和合物业管理有限公司为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区提供物业服务，委托管理期限为二年，自2006年7月30日起至2008年7月30日止，合同期满后，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，期限为一年；物业服务费为每建筑平方米每月3.96元（西区小户型地下室不收物业费）；业主在物业交付使用时一次性缴纳6个月的物业服务费，以后每季度或每半年第一个月10日前交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日按照应缴费用的2‰加收违约金。2011年5月19日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。2012年8月9日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）又与纳帕物业公司（乙方）签订了《物业服务合同补充协议》，约定因小区物业费将于2013年进行调整，现双方一致同意将原合同约定的乙方将甲方提供的服务期限延长至2012年12月31日。后原告继续为该小区提供了物业服务，被告至今未向原告交纳2014年1月1日至2015年1月31日的物业服务费共计12418.51元。另查，纳帕溪谷小区2014年通过的《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称：《议事规则》）第10.2条约定：业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作所需的费用，该经费总额按全年物业费的3%提取。第10.3.2条约定：但如果业主委员会另有决议，也可以通过直接向部分业主以物业服务费名义收取总额不超过业主大会经费预算总额的资金实现业主大会经费的筹集，且由业主委员会自行管理；前述交费业主自交费之日起即履行了本物业管理区域内业主的交费义务。被告吴允向法庭提供了银行客户回单、收据等证据，用以证明其已经向北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会交纳了原告诉讼请求中所主张时间段的物业服务费。上述事实，有当事人的陈述及提交的《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、商品房预售合同、名称变更通知、欠费明细表、物业费催缴通知函、《议事规则》、业主大会会议相关公告、银行客户回单、收据等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告纳帕物业公司与北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会签订的《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。2012年12月31日双方合同到期后，原告纳帕物业公司作为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区的物业管理服务企业，继续为该小区提供物业服务，被告吴允也实际享受了原告提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告交纳相应的物业管理费。
被告吴允辩称，自己作为纳帕溪谷小区的业主，根据2014年9月本小区业主大会通过的《议事规则》，已将物业费交纳给小区业主委员会,被告的行为应视为已将物业费交付完毕。对此，
本院认为，根据合同相对性原理，原告纳帕物业公司与作为小区业主的被告吴允之间存在事实上的物业服务合同关系，被告吴允作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的原告纳帕物业公司交纳物业服务费用的义务。纳帕溪谷小区业主委员会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故被告吴允向纳帕溪谷小区业主委员会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于被告吴允的此项答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司之间就业主大会经费产生的争议，与本案并非同一法律关系，纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司可另行处理。被告吴允拖欠原告纳帕物业公司物业管理费的做法侵害了原告的合法权益。现原告起诉要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，数额计算准确，本院予以支持。原告纳帕物业公司要求被告吴允支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下：
一、被告吴允给付原告北京纳帕物业管理有限公司
二〇一四年一月一日起至
二〇一五年一月三十一日止的物业管理费用一万二千四百一十八元五角一分，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告北京纳帕物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百二十二元，由被告吴允负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛恩同
人民陪审员 许艳玲
人民陪审员 王秋华
二〇一六年九月十五日
书 记 员 索 焱 搜索“”