贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0321民初1748号
原告：遵义润嘉物业服务有限公司，住所地：遵义市播州区南白镇万寿街南段。组织机构代码：065793283。
法定代表人：张毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙赞翔、杨绍昌（实习），贵州子尹律师事务所律师。
被告：刘瑞婵，女，1962年5月16日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。
委托诉讼代理人：刁进、颜聃，贵州佳信律师事务所律师。
原告遵义润嘉物业服务有限公司与被告刘瑞婵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义润嘉物业服务有限公司代理人孙赞翔、杨绍昌、被告刘瑞婵及代理人刁进、颜聃均到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告遵义润嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年7月8日签订的《易九国际物业管理服务合同》及2015年4月22日签订的《补充协议》；2、被告支付2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费855.00元、2015年12月31日前的未付电费95.10元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年7月8日，被告与我公司签订了《易九国际物业管理服务合同》，合同约定，物业费用包含在租赁费中，被告应于合同签订之后的5个工作日内缴纳首期物管费，每季度支付一次，且被告应于每个季度最后一个月的25日前一次性缴清下个月的物管费，如违约，每日按未付金额的千分之一支付违约金，逾期达到15日的，原告有权终止向被告提供物业服务，由此造成的损失、催收费用及律师费用由被告承担。2015年4月22日，双方又签订了补充协议，约定租金为每月每平方米130.00元，物管费为每月每平方米15.00元。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，被告至今未支付合同项下的物业管理费及电费，2015年11月5日，被告经律师函催收，仍未缴纳上述费用。
被告刘瑞婵辩称：1、我不是本案适格的主体，我与原告签订的合同中第三条第一款第一项约定，乙方按承租商铺的租赁面积缴纳物业管理费（以租赁合同确定的面积为准，物业费用包含在《租赁合同》约定的租赁费中），按约定我应当向租赁合同的签订对象遵义家诚置业有限公司缴纳物管费，应当由遵义家诚置业有限公司起诉我。2、原告没有履行合同第二条第一款第十项约定的“统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动、统一日常营运管理等”义务，原告前期违约，应当驳回原告的诉讼请求。3、原告主张代缴的电费没有缴费依据，且原告无权向被告收取。4、我们已经向原告缴纳了部分物业管理费，我们将另案向原告主张要求退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、2014年7月8日，原被告双方签订了《易九国际物业管理服务合同》，合同约定，原告为被告租赁的位于遵义市播州区易九国际A区负一层商铺提供物业服务，由被告按商铺面积缴纳物业管理费。合同第二条第一款第十项约定“甲方对本物业实施统一的商业经营管理，包括：统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动、同一日常营运管理、统一收取并管理物业管理及能源保证金等”，第三条第一款第四项约定“物业管理费计收时间为乙方计租日起。乙方应于本协议签订之日起5个工作日内缴纳首期物业管理费。物业管理费支付方式：（每季度）为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任”。2、2014年7月8日，被告与遵义家诚置业有限公司签订了《遵义易九国际物业租赁合同》，合同第一条第二款第一项约定“租赁期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止”，第一条第三款第六项约定“甲方租赁费用收取账户户名：遵义润嘉物业服务有限公司”。3、合同签订后，被告缴纳了三个月租金及物管费4275.00元后再未向原告缴纳物管费。4、2015年4月22日，原被告双方又签订了补充协议，约定将租赁合同中的租金划分为租赁费和物业管理费两部分，其中物管费为每月每平方20元。5、2015年9月，原被告双方因合同履行问题发生纠纷，2015年10月3日，原告出具《9月30日商户座谈回复》，该回复第二条载明“对B、C区开业时间，及A区负一楼外围完善招商的回复：C区计划于2016年春节前开业，B区暂未定开业时间，公司正在积极协调各方事务”，第三条载明“对商户的建议：物管费开空调时段按20每平方米收取，不开空调按10元每平方米收取的回复：物业管理费按20元每平方收取符合相关政策，公司考虑到易九国际处于商业培育期以及商户经营现状，决定2017年前按每月15元每平方米收取物管费”。6、原被告双方均认可免除被告2015年7月1日前的物管费。7、被告已于2016年4月自行搬出承租商铺。对于有争议的事实认定如下：被告主张原告未完成合同约定履行提供物业服务的义务，被告认为其已经履行了合同约定的义务，并提交保洁物业专项委托服务协议、LG层锁门值班记录表、开店巡查记录表、商管员岗位交接班薄、LG层防损员岗位交接班薄、商管员巡查签到表、安防巡逻签到表及照片等予以证明，被告质证认为以上证据不能证明原告履行了《易九国际物业管理服务合同》第二条第一款第十项约定的“甲方对本物业实施统一的商业经营管理，包括：统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动、同一日常营运管理、统一收取并管理物业管理及能源保证金等”义务，原告未提交充分证据证明其履行了该项约定的义务，本院认定被告未履行《易九国际物业管理服务合同》第二条第一款第十项约定的相应义务。庭审后，原告向本院申请撤回要求被告支付物业管理费855.00元及电费95.10元的诉讼请求。
本院认为，原被告双方自愿签订了《易九国际物业管理服务合同》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当履行合同约定的义务。本案中，被告租赁物系营业性质房屋，原被告双方除约定了清洁、安保、公用设施设备的维护等物业服务义务外，针对该商铺的营业性质，双方对物业服务内容进行了特别的约定，即双方签订的《易九国际物业管理服务合同》第二条第一款第十项的约定，原告未举证证明其履行了该项义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认定原告未按合同约定履行该项主要义务，被告基于原告的违约行为，拒绝续交物业服务费，双方均未履行合同约定的主要义务，导致合同的目的无法实现，且被告已于2016年4月搬出承租商铺，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为导致不能实现合同目的”之规定，对原告诉请解除双方于2014年7月8日签订的《易九国际物业管理服务合同》及2015年4月22日签订的《补充协议》的诉请，本院依法予以支持。庭审后，原告向本院申请撤回要求被告支付物业管理费855.00元及电费95.10元的诉讼请求。原告的行为是在法律允许的范围内对自己诉讼权利的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：解除原告遵义润嘉物业服务有限公司与被告刘瑞婵于2014年7月8日签订的《易九国际物业管理服务合同》及2015年4月22日签订的《补充协议》。案件受理费50.00元，由原告遵义润嘉物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 长 任加凤
人民陪审员 张家学
人民陪审员 陆安仙
二〇一六年九月十五日
书 记 员 尹杨光 关注公众号“”