重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初4216号原告开县大唐物业管理有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道南山中路221号，统一社会信用代码91500234596740850U。法定代表人黄潇，总经理。委托代理人张骏，男，1963年7月1日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人张杰，男，1979年12月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告曾亮，男，1992年12月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托代理人周立太，重庆周立太律师事务所律师，系特别授权。委托代理人程礼元，重庆周立太律师事务所律师。
原告开县大唐物业管理有限公司与被告曾亮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由
审判员向红适用简易程序，分别于2016年7月26日和2016年9月13日公开开庭进行了第一、二次审理，第一次庭审原告开县大唐物业管理有限公司的委托代理人张骏、张杰和被告曾亮的委托代理人周立太、程礼元到庭参加了诉讼，第二次庭审原告开县大唐物业管理有限公司的委托代理人张杰和被告曾亮的委托代理人周立太到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告开县大唐物业管理有限公司诉称：被告居住的XX小区系由原告提供物业服务，该小区依照与XX房地产开发公司签订的前期物业服务合同核定的物业管理费按建筑面积每平方米1.2元/月计收（含公共能耗）。被告的房屋的建筑面积是117.98平方米，依照服务合同按建筑面积每月应缴物管费为141.6元。原告提供了物业管理服务，而被告却从2015年7月至2016年5月共计11个月未缴纳物管费，物管费欠费总额为1557.6元。为了保障小区物业管理服务持续发展，原告多次上门催收、电话催收及送达律师函要求被告缴纳，但被告却一直无理未交。为此，原告依法提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费用1557.6元及滞纳金712.1元（滞纳金截止时间2016年4月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告曾亮辩称：被告确实购买了XX小区的房屋，原告也是提供物业服务的物管公司。因原告主张的物管费标准没有依据，且原告提供的服务没有达到相关标准，故被告从2015年7月起没有缴纳物管费。原告与开发商签订买卖合同虽约定1.2元/平方米/月的物管费，但物管费收费标准应由发改委核定，原告向发改委报送的收费申请，发改委于2014年7月3日批复，核定收费标准为高层0.75元/平方米，其中还含日常养护0.25元/平方米，设施未完善则下浮30%，设施完善后还应向发改委申请核实物管费，双方合同约定的1.2元/平方米在发改委批文之前，属于待定行为，原告应提供收费标准经过备案审批的依据。该小区尚有19项服务不能达到合同及法律规定的标准，例如：小区路面积水、小区门卫设施存在安全隐患、入户电梯沉降、防火门不能进出、第一栋化粪池沉降、天然气未整改、土地年限问题、两轮车车棚没修好、住户缴纳的大修基金、税费被开发商挪用，开发商未按约定为被告办理产权证。综上，原告收取物管费的标准违反了开发改价[2014]365号文件的定价，故请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明：原告开县大唐物业管理有限公司系依法成立并经登记的物业管理服务公司。2012年12月28日，原告开县大唐物业管理有限公司（乙方）与重庆XX房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定“物业名称：XX小区。委托服务事项：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。物业服务费用：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米，（2）商业物业2.5元/月·平方米；（3）车库物业：50元/月。业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用或物业服务费。本合同期限为5年，自2014年6月30日起至2019年6月30日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”等内容。2014年5月30日，原告开县大唐物业管理有限公司向开县发展改革委员会提交关于XX物业小区前期物业服务收费标准的申请，开县发展和改革委员会于2014年7月3日作出开发改价[2014]365号《关于XX住宅小区物业服务收费标准的通知》，主要内容为：“收费项目及标准：（一）高层住宅物业服务费0.75元/平方米·月（其中公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月）。在试行期间，因申报的相关条件尚需完善，上述收费标准应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施完善后，物业服务企业应及时向我委申报物业服务正式收费标准。（二）物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1、月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。（2）按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。”重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》第六条内容为：“由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。”被告曾亮购买了XX小区1号楼10层2号房屋，建筑面积为117.98平方米。2014年7月13日，重庆XX房地产开发有限公司通知原告开县大唐物业管理有限公司为被告曾亮办理相应的接房手续。被告曾亮接房后缴纳物业服务费用至2015年6月30日止，从2015年7月1日起的物业服务费用被告曾亮未缴纳，原告开县大唐物业管理有限公司向被告曾亮催收后，被告曾亮仍未缴纳。上述事实，有原告开县大唐物业管理有限公司和被告曾亮的陈述以及《重庆市物业服务合同》，XX业主接房通知单，XX小区设施、设备移交情况说明及移交表，物业服务费收据2张，开县大唐物业管理有限公司关于XX物业小区前期物业服务收费标准的申请，开发改价[2014]365号文件，重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》等证据在卷予以证明，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告开县大唐物业管理有限公司与重庆XX房地产开发有限公司是在自愿、平等的基础上签订的合同，即使被告辩称合同签订时收费标准未经过备案审批属实，也不属《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，且原告在2014年5月30日已向开县发展改革委员会提交关于XX物业小区前期物业服务收费标准的申请，开县发展和改革委员会也于2014年7月3日作出了开发改价[2014]365号《关于XX住宅小区物业服务收费标准的通知》，故原告开县大唐物业管理有限公司与重庆尊诚房地产开发有限公司签订的物业服务合同是合法、有效的。关于被告辩称的物业服务费价格没有依据的问题：根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”及《物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”之规定，原告与重庆XX房地产开发有限公司通过合同约定了住宅的物业服务费用为1.2元/月·平方米，开县发展和改革委员会于2014年7月3日作出开发改价[2014]365号《关于XX住宅小区物业服务收费标准的通知》虽有高层物业服务费0.75元/平方米·月的相关内容，但根据上述通知内容可知，物业服务公司收费的项目包含物业服务费和电梯费，且根据重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》第六条可知，公用部位、共用设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳，综上，原告与重庆XX房地产开发有限公司通过合同约定的住宅的物业服务费用1.2元/月·平方米包含了物业服务费、电梯费和公摊费用，该约定并不违反法律、法规和部门规章的规定，也未超过政府部门的指导定价，应当予以认可。被告系XX小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”之规定可知，原告开县大唐物业管理有限公司与重庆XX房地产开发有限公司签订的物业服务合同对被告具有约束力。关于被告辩称的XX小区尚有19项服务不能达到合同及法律规定的标准问题：首先，被告对其提出的该抗辩理由并未提交相应的证据予以证明，应当承担举证不力的后果。其次，被告辩称的住户缴纳的大修基金、税费被开发商挪用，开发商未按约定为被告办理产权证等问题与本案不具有关联性。最后，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。而截止2016年5月31日XX小区业主并未通过业主大会解聘开县大唐物业管理有限公司，故被告的该抗辩理由不成能立。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”之规定，被告应按该物业服务合同约定履行支付物业服务费用的义务。合同约定的住宅物业服务费用为1.2元/月·平方米，被告曾亮的房屋的面积为117.98平方米，从2015年7月1日起至2016年5月31日止的物业服务费用为1557.34元，故本院对原告要求被告支付从2015年7月1日起至2016年5月31日止的物业服务费用1557.6元的诉讼请求，本院支持由被告支付原告1557.34元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求问题：原告未向本院提交充分证据证明给予被告缴纳物业服务费用的合理期限的起止时间，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告曾亮在本判决生效后五日内支付原告开县大唐物业管理有限公司物业服务费用1557.34元。
二、驳回原告开县大唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾亮负担（直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 向红
二〇一六年九月十四日
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