成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）高新民初字第7542号
原告:成都金怡源房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号。法定代表人谢文谦。委托代理人周艳丽，女，汉族，1981年12月6日出生，住成都市武侯区。该公司员工，特别授权代理人。委托代理人张永华，四川英特信律师事务所律师，特别授权代理人。
被告:洪阳阳，男，汉族，1988年9月18日出生，住福建省晋江市。委托代理人肖里拉，四川经川律师事务所律师，特别授权代理人。
原告成都金怡源房地产开发有限公司诉被告洪阳阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员方利敏担任
审判员，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周艳丽、被告的委托代理人陈一鸣到庭参加诉讼，后被告又变更了委托代理人，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周艳丽、被告的委托代理人肖里拉到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告成都金怡源房地产开发有限公司诉称，2014年3月26日，原、被告签订了《世豪广场购物中心租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于成都市剑兰大道与天府二街交汇处的成都世豪广场购物中心高新店（以下简称购物中心）2层C224号商铺，计租面积为146.62平方米，租赁期限为39个月，自计租日起计算；租金计算采取固定租金及税前营业额提成租金两者取其高的计算方式。租赁期间，第一年月保底租金单价为150元/月/平方，租金按季交纳，季度保底租金为65979元；合同签订后，被告接收房屋进行装修并于2014年5月30日开始营业，但被告租赁经营期间自2014年10月开始拖欠租金，原告多次向被告催缴，直至被告与原告解除合同后被告至今仍未支付。故，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金190606元及因拖欠租金期间产生的违约金44044.7元（暂计算至2015年7月31日止，两项合计234650.7元；具体金额应计算至被告实际支付日）；2、被告支付因欠付首期租金造成合同解除应支付的违约金65979元；3、被告承担诉讼费。
被告洪阳阳辩称:1、原告在招商及与被告签订世豪广场购物中心租赁合同过程中承诺，被告承租商铺周边会进驻众多的商家。但是在开业和经营的过程中，被告发现并非如此。生意极为惨淡。2、被告缴纳了履约保证金58648元，装修保证金1万元，并支付了几个月的租金。加上被告在商铺上的其他投入，例如装修、人工等，亏损近200万元。3、2015年5月初，原告不顾上述事实，强行对商铺上锁，将被告趋离商场，还有200多件商品被扣留。后被告得知原告招商的企图，最大化规避自己的责任，原告在这种情况下而后主张高额的租金和违约金。据被告所知，原告已起诉多家商家。4、就原告的诉请而言，原告在计算租金上，违约金过高。应以实际损失的30%为限。5、被告支付的履约保证金58648元应当从实际租金中予以抵扣。
经审理查明，原、被告签订了《世豪广场购物中心租赁合同》，主要约定：被告承租原告位于成都市剑南大道与天府二街交汇处的成都世豪广场购物中心高新店【二】层【C224】号商铺，计租面积为146.62平方米，租赁期限为39个月，自计租日起计算，即2014年4月30日起至2017年7月31日止，免租装修期是自2014年2月28日至2014年4月29日。租赁期间，第一年月保底租金单价为150元/月/平方，租金按季交纳，季度保底租金为65979元。第二个租约年是170元/月/平方，标准季度租金总额为79174.80元。租金支付方式为：被告应在每个交租期的第三个月的20日前向原告一次性足额交付下个交租期保底租金及上个交租期以月度提成计算的超额租金提成。双方就违约责任约定，如被告未能足额支付履约保证金、首期租金，每逾期一日，被告向原告支付相当于第一个租约年日租金标准的违约金。自被告逾期支付上述任何一项费用的第30日起，原告有权以书面方式解除合同。被告延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日应按欠款的1‰收取迟延履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方面解除合同。本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下的履约保证金。合同签订后，被告向原告支付履约保证金58648元。现尚欠原告自2014年10月至2015年5月的租金合计190606元。以上事实，有《世豪广场购物中心租赁合同》、收据、银行对账单及相关票据等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《世豪广场购物中心租赁合同》，系原、被告真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。上述合同签订后，原告按约向被告洪阳阳履行了租赁合同中约定的义务，但被告洪阳阳未按约支付租金，其行为构成违约，原告要求被告支付所欠2014年10月至2015年5月租金190606元租金的请求，不违反原、被告双方之间的合同约定，本院予以支持。被告主张《世豪广场购物中心租赁合同》签订后其向原告缴纳了履约保证金58648元，该履约保证金应在未付租金中予以扣除，对此，
本院认为，被告未按期向原告支付租金的行为已构成违约，根据双方签订的《世豪广场购物中心租赁合同》第24.3条之规定，原告有权没收本合同项下的履约保证金，故被告该抗辩不能成立。对原告要求被告支付拖欠租金期间产生的违约金，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自被告逾期之日起计算至被告付清之日止。对原告要求被告支付因欠付首期租金造成合同解除应支付的违约金，
本院认为，因被告违约，原告已无需退还被告履约保证金58648元，且原告主张的逾期付租金的违约金诉请亦已得到本院支持，对原告的损失予以了弥补，故，对原告再要求被告支付欠付首期租金造成合同解除应支付违约金65979元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告洪阳阳于本判决生效之日起十日内向原告成都金怡源房地产开发有限公司支付自2014年10月至2015年5月的租金190606元及违约金（该违约金计算方式为：以65979元为基数，自2014年9月21日起计算至被告付清之日止；以74776.2元为基数，自2014年12月21日起计算至被告付清之日止；以49850.8元为基数，自2015年3月21日起计算至被告付清之日止；以上利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告成都金怡源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2905元，由被告洪阳阳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 方利敏
二〇一六年九月十四日
书 记 员 杨旻昱 微信公众号“”