北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初13783号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201室。社会统一信用代码：911101058019986912负责人陈耀忠，总经理。委托代理人孙杰，男，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员，住北京市海淀区永丰嘉园员工宿舍。被告谷增祥，男，1961年5月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）与被告谷增祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城物业北京分公司的委托代理人孙杰、被告谷增祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业北京分公司诉称，谷增祥为北京市海淀区北清路永丰嘉园一区21号楼3单元×室的业主，我方为该小区提供物业管理服务。双方于2009年5月29日签订前期物业服务合同，合同约定：谷增祥于每年6月15日以前交纳该年度的物业服务费；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长城物业北京分公司有权要求谷增祥补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。现谷增祥经我方多次催缴，拖欠物业服务费和生活垃圾消纳费至今未付，故我方诉至法院，要求谷增祥支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费7203.60元、生活垃圾消纳费30元并自逾期之日起每日按欠费总额的万分之五向我方支付截至我方提起本案诉讼之日止的滞纳金2467.20元，以上合计9700.80元。本案的诉讼费由谷增祥负担。
被告谷增祥辩称，长城物业北京分公司已就物业费起诉过我两次，我都按照法院判决交纳了物业费，但长城物业北京分公司没有给我解决问题。我尚未交纳诉争期间的物业费和垃圾消纳费，理由如下：我的房屋前后窗户漏水，长城物业北京分公司承诺给我修，但至今未维修；我的汽车在小区内被人损坏，长城物业北京分公司至今未给我解决；诉争房屋所在楼房的单元门不能正常使用，长城物业北京分公司承诺在我交纳物业费后予以修理，但至今也未修理;诉争小区开发前，村民曾在现在的小区院墙外种树，上述树木现应属于市政绿化管理，但长城物业北京分公司将上述树木中的32棵予以砍伐，构成乱砍乱伐；诉争21号楼一层业主私占绿地、硬化地面，该业主往小区送砂石料时长城物业北京分公司未进行管理，且私搭乱建行为是长城物业北京分公司的经理在收了业主的钱后允许业主所为；长城物业北京分公司应自行进行绿化，但其却允许外面的车辆进入小区送树苗；诉争楼房所在一区绿地绿化不合格；电梯间内乱挂广告牌，长城物业北京分公司每月每块广告牌的收入有40元；诉争21号楼3单元的邮箱损坏未修。综上，长城物业北京分公司只应收取卫生费，广告牌的费用、停车费、秩序费、绿化费都应从物业费中扣除、不应该收取。我也不同意支付滞纳金。另外，根据从2016年1月1日开始执行的京发改[2015]2688号文件的第六条，诉争小区地面停车不应收取停车费，故长城物业北京分公司应向我退还我就我的三辆车已向该公司交纳的2016年的停车费4800元。
经审理查明，谷增祥系北京市海淀区北清路永丰嘉园一区21号楼3单元×室房屋的业主，该房屋的建筑面积为240.12平方米。2009年5月29日，谷增祥（甲方）与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（乙方）签订《永丰嘉园小区前期物业服务协议》，双方约定：由乙方提供物业管理服务，由甲方向乙方交纳物业服务费及其他费用；物业服务期限从本协议签订之日起至本物业业主委员会与新的物业公司签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，为每建筑平方米每月2.50元；物业服务支出包括乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业区域内清洁卫生费用，物业区域内绿化养护费用，物业区域内秩序维护费用，乙方办公费用，乙方企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度6月15日前（首次缴费除外）；停车服务费按露天停车场车位每个每月150元的标准收取，停车服务费的调整以政府部门有关规定为准；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另外，垃圾消纳费由深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司按每年30元的标准代为收取。缔约当日，谷增祥办理入住手续。上述协议签订后，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（2009年7月更名为长城物业北京分公司）提供了相应的物业服务。谷增祥尚欠2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费7203.60元、生活垃圾消纳费30元，至今未付。长城物业北京分公司于2016年4月15日提起本案诉讼。另查，2013年，长城物业北京分公司曾就诉争房屋起诉谷增祥，要求谷增祥支付2011年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费、垃圾消纳费和相关滞纳金。谷增祥在该案审理中曾提到，诉争房屋阳台窗户是开发商统一安装的、漏雨严重，物业公司未进行维修；其汽车在小区内停车位上曾被损坏，其曾报警，亦曾向物业公司的保安反映，物业公司说管不了；诉争小区绿化不到位，私搭乱建及圈占绿地严重；诉争房屋瓷砖施工及墙体存在质量问题等。本院经审理认为，谷增祥所述及其提交的证据不构成其拒交物业费和垃圾消纳费的有效事由，遂判令谷增祥支付2011年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费、垃圾消纳费；但同时考虑到谷增祥未及时交费部分系因其就物业服务质量与长城物业北京分公司发生争议所致、而非故意拖欠，故本院未支持长城物业北京分公司主张的滞纳金。该判决已生效。2014年，长城物业北京分公司再次就诉争房屋将谷增祥诉至本院，要求谷增祥支付2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费、垃圾消纳费和相应的滞纳金。谷增祥在该案审理中再次提出与前次诉讼同样的抗辩意见，其中涉及邮箱、单元门门禁、路灯、单元内墙瓷砖破损。截至该案庭审终结前，长城物业北京分公司举证证明谷增祥提到的破损邮箱、路灯、单元门门禁及单元内墙角瓷砖均已修复。本院经审理认为，在物业公司已提供的物业服务不影响合同目的之实现的情况下，业主仍应依约交费，遂判令谷增祥支付相应期间的物业服务费及垃圾消纳费，但考虑到谷增祥提到的信箱损坏、路灯破损等情况在案件审理中确实存在，故认定谷增祥并非恶意拖欠物业费，遂驳回长城物业北京分公司主张的滞纳金。该判决亦已生效。本案庭审中，长城物业北京分公司提交园艺、保洁、秩序服务合同及工程服务责任书，用以证明其将绿化等物业服务内容委托给第三方进行的事实。长城物业北京分公司主张：谷增祥所指诉争房屋窗户是房屋本身的质量问题，不在物业合同约定的维修范围内，应由业主与开发商协商解决，该公司也可帮助谷增祥与开发商沟通维修；诉争房屋所在单元的单元门未损坏、可正常使用；就诉争小区存在的私搭乱建、圈占绿地现象，该公司已向相关部门予以反映，并就此提交北京市规划委员会海淀分局的答复，答复显示该分局已将相关情况上报海淀区查处违法建设信息平台；就广告牌的收入，该公司每年阳光财务公示时都会进行公示，收入用于补贴小区物业支出的差额，公示的财务信息每年都必须经过建委审核。谷增祥就其所述绿地不合格问题提交2013年6月的照片打印件1张，并称就诉争房屋窗户漏水其未找开发商，其交了物业费，长城物业北京分公司就得给其修。谷增祥就长城物业北京分公司存在收取业主钱款、纵容业主私搭乱建和侵占绿地一事未举证证明，长城物业北京分公司对此亦不予认可。另，谷增祥就不应收取2016年地面停车费之主张提交京发改[2015]2688号文件，该文件规定，本市除驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场）停车计时收费实行政府定价管理外，其他各类停车场停车收费实行市场调节价、不再办理停车收费相关手续，市区房屋行政主管部门要积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，规范物业服务单位经营行为，将居住区地面停车是否收费和收费标准作为重大物业管理事项，纳入《管理规约》，并指导街道办事处、乡镇人民政府协助相关业主依法共同决定本居住区地面停车收费事项。长城物业北京分公司称，根据该发改委文件，该公司只有上调停车费收费价格时才需履行相应手续，诉争小区都是地面停车，该公司目前的停车费收费是按照北京市的规定收取且已经办理报备和经营许可等相关手续，谷增祥是年租停车位、每辆车每年1600元。经本院勘察，诉争房屋所在单元的单元门不存在损坏，能够正常使用；诉争小区绿地尚可；诉争房屋所在单元处的邮箱未损坏。上述事实，有双方当事人的陈述及《永丰嘉园小区前期物业服务协议》、（2013）海民初字第19641号民事判决书、（2014）海民初字第24352号民事判决书等证据、本院工作笔录、开庭笔录在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。谷增祥与长城物业北京分公司签订的《永丰嘉园小区前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。谷增祥虽从多个方面对长城物业北京分公司的物业服务提出抗辩，须明确的是：第一，物业服务指向的是小区的公共区域、共用共有设施之维修、养护、管理，是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时足额交纳物业费。业主以物业公司所提供的服务具有瑕疵为由就拒绝交纳物业服务费会侵害到已交费业主的利益并进而影响小区正常运转。加之，现长城物业公司仍在为诉争小区提供物业服务，故为保障诉争小区物业服务秩序的正常进行及全体业主的利益，也不宜仅以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照。第二，小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。第三，业主应分清不同法律关系、有针对性地向不同责任主体提出相应问题并寻求解决。比如，房屋窗户问题涉及开发商的法律责任，车辆受损问题涉及侵权人责任。再比如，小区业主私搭乱建、圈占绿地的行为系该业主首先违反了物业管理规约并侵犯了其他业主的权益，该业主理应恢复原状，否则要承担相应的法律责任。第四，诉争物业服务合同对小区地面停车费的收取作出了相应约定，而京发改[2015]2688号文件并无内容体现自2016年1月1日起不再收取地面停车费，不能证明长城物业北京分公司向谷增祥已经收取的2016年的停车费有违该规定。综上，谷增祥在本案中的抗辩主张均不构成其不依据合同约定如期、足额交纳物业服务费和垃圾消纳费的有效理由，故本院对于长城物业北京分公司要求谷增祥支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费7203.60元、生活垃圾消纳费30元的诉讼请求，均予以支持。谷增祥几次因拖欠诉争房屋的物业服务费和垃圾消纳费被长城物业北京分公司诉至本院，虽谷增祥此前的抗辩主张中部分与物业服务内容相关处对长城物业北京分公司而言构成该公司在物业服务方面的些许不足，但这些不足尚未影响物业服务合同目的之实现及小区物业服务秩序之正常运转，且谷增祥在本案中就长城物业北京分公司的物业服务提出的抗辩主张均不成立，在此情况下，谷增祥理应根据诉争物业服务合同之约定就其拖欠的2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费向长城物业北京分公司支付滞纳金2413.21元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，
判决如下：
一、谷增祥于本判决生效后十日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付
二〇一四年六月一日至
二〇一五年五月三十一日期间的物业服务费人民币七千二百零三元六角、生活垃圾消纳费人民币三十元，以上共计人民币七千二百三十三元六角。
二、谷增祥于本判决生效后十日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付滞纳金人民币二千四百一十三元二角一分。如果谷增祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由谷增祥负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 禹霖华
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一六年九月十四日
书 记 员 陈迎宾 百度搜索“”