河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0325民初685号
原告：张江水，男，汉族，1967年5月20日生。
委托诉讼代理人：郭金波，河南中冶律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：梁宁宁，河南中冶律师事务所实习律师。
被告：河南炽盛置业有限公司。
法定代表人：韩现福，董事长。
委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师，特别授权。
原告张江水与被告河南炽盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭金波、梁宁宁，被告河南炽盛置业有限公司的委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（按原告已交付房价款的日万分之0.5的标准，从约定交房的次日即2014年9月1日起计算至实际履行交付验收合格的商品房义务时止）；2、被告继续向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的法定义务；3、确认双方所签订的《商品房预售合同》第五条第四款为无效条款；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年原告与被告签订了位于河南省嵩县建设西路第四开发区安泰小区（福源名郡）楼盘的《商品房预售合同》（合同编号：YS0001625）。合同签订后，原告依约付清了首付款。依据合同第八条、第九条的约定，被告应当在2014年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。被告应当从2014年9月1日起至实际履行交付验收合格的商品房义务时止，按日向原告支付房价款的万分之0.5的违约金。现已超过交房时间，被告没有按照法律规定和合同约定向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依法、依约原告有权要求被告支付逾期交房的违约金，并有权要求被告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于被告向原告出具的《商品房预售合同》是格式合同，合同中第五条第四款约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照“房管局实测面积为准，多退少补”的方式进行处理。该条款为被告提供的格式合同条款，该条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，被告作为格式条款的提供方未尽到法定的提示和说明义务，依据合同法第四十条之规定，应当认定该条款无效。
被告辩称，原告要求被告赔付违约金没有事实依据；原告应依约缴纳房屋实测面积与约定面积的差额款。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织法庭质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交第一组证据《嵩县城关镇北店街城中村改造项目合作开发合同》，原告认为该合同是被告与政府所签，与本案无关。
本院认为原告认为该证据与本案不具关联性的质证意见理由充分，对该证据不作认定。2、被告提交第三组证据1、2015年8月24日被告向嵩县国网供电公司的申请用电配置方案。2、电业公司电工张满红证言一份。证明被告申请后，供电局没有向被告提供供电方案。原告质证意见为证据1真实性无法核实。证据2电工证明没有电工本人的身份信息，没有出庭接受质证，不符合证据形式要件。
本院认为原告质证意见理由正当，对第三组证据1、2不予认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年9月16日，被告取得《洛阳市嵩县商品房（内外销）预售许可证》，取得其所开发嵩县四期开发区（北店街安泰小区二期）778套商品房预售许可。2013年10月15日，原告与被告签订了位于河南省嵩县建设西路第四开发区安泰小区（福源名郡）楼盘的《商品房预售合同》（合同编号：YS0001625），双方约定：原告购买被告所开发的嵩县建设西路第四开发区安泰小区二期第1号楼3单元603号房，房屋代码为42418。预测建筑面积共80平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2587.5元，总金额207000元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）嵩县房地产管理所实测面积为准，多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，合同对项目建设依据、销售依据等均做了约定。原告于2012年5月29日至2014年4月交房款207000元。被告未在约定时间将房屋交付给原告。2015年10月10日，洛阳誉凯测绘工程有限公司受托对安泰小区1号楼、2号楼、3号楼、11号楼、12号楼作出房产测绘报告，认定本案涉案商品房面积为86.25㎡。后被告通知原告按实测面积补交房款，被告不同意，引起诉讼。
本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告要求被告支付逾期交房违约金，因原、被告在履行《商品房预售合同》中，原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条第一款第二项约定承担违约责任。原告要求依合同法第四十条的规定，确认双方所签订的《商品房预售合同》第五条第四款为无效条款，因双方签订的《商品房预售合同》中明确约定房屋面积为预测面积，以房管所实测面积为准，多退少补，双方该约定不违反法律规定，且系双方自愿，该约定不符合合同法第四十条规定合同无效的情形，故此诉求理由不足，本院不予支持。原告要求被告向其出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的法定义务，因该约定是合同约定的附随义务，双方所签订的《商品房预售合同》未全面履行，该义务应在合同履行过程中在约定的条件成就时履行。被告要求原告按约定缴纳实测面积与约定面积的差额款，因其在诉讼中未提起反诉，本院在本案中不予审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，
判决如下：
一、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内向原告张江水支付逾期交房违约金（按原告已交付房价款207000元的日万分之0.5的标准，从2014年9月1日起计算至实际履行交付验收合格的商品房义务前一日止）；
二、驳回原告张江水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告河南炽盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 席晓峰
审 判 员 陶 森
人民陪审员 程晓玉
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李 楠 百度搜索“”