北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初2894号原告（反诉被告）北京太月物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼1层101室。法定代表人刘毅聪，总经理。委托代理人信金鹏，男，该公司主任，住公司宿舍。被告（反诉原告）荆寅生，女，1962年8月9日出生。委托代理人崔正刚（荆寅生之夫）。
原告北京太月物业管理有限责任公司（以下简称太月物业公司）与被告荆寅生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太月物业公司之委托代理人信金鹏、被告荆寅生及其委托代理人崔正刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太月物业公司诉称，2004年2月18日，北京×房地产开发有限责任公司与我公司签订《前期物业服务合同》，我公司接受委托对×小区进行物业管理服务，并向业主收取物业费。我公司自2004年对该小区进行物业管理工作至今，为业主提供物业服务，与业主之间的物业管理关系从未改变过。荆寅生在享受物业服务的同时，却拒绝交纳物业费，故我公司起诉要求荆寅生支付2012年度至2015年度物业费共计7759.6元，并支付逾期交费滞纳金7759.6元，诉讼费由其承担。荆寅生辩称，太月物业公司所诉与事实不符，我没有拒交过物业费，是因为太月物业公司的物业服务质量和收费标准以及太月物业公司拒绝给我提供停车服务产生争议。自上次诉讼后，太月物业公司一直没有给我书面催缴过物业费，已超过2年的诉讼时效。我自入住至2010年间，一直按照合同、公约和承诺书全额交纳物业费，向我收费的是太月物业公司第三分公司，而非本案的太月物业公司，太月物业公司并未按照物业管理公约第四章中京价（房）字【1997】第196号文件规定收费，而是超标准收费。我入住至今，自行车丢失了3辆，放在楼道内的浴屏被盗，太月物业公司还对我进行人身伤害，并不把车位出租给我。我认为太月物业公司只签约不履行承诺，只经营不服务，只收费不服务，违反了约定，应承担一切经济和赔偿责任，故不同意其诉讼请求。同时，我反诉要求太月物业公司即刻提供车位使用租用服务3个，A区地面39号、A区地下49号、B区地下68号，退还不在合同范围标准内物业费收费1939.9元，支付因违规欺诈予以两倍赔偿费3879.8元，赔偿自行车被盗损失1800元及浴屏被盗损失2000元，就殴打伤害事件公开赔礼道歉，并以道歉信的方式在小区显著位置张贴一周，并给我一份，反诉费由其承担。太月物业公司针对荆寅生的反诉辩称，荆寅生所在区域的地面和地下停车位已饱和，鉴于其长期拖欠物业费，我公司只能优先保证未欠费和多年排队的其他业主。荆寅生所述我公司超标准、未按约定收费不属实，且与本案无关。小区内非机动车非常多，我公司在地面设有专门停放区域，并有专人看管，其物品丢失都是在公共区域，我公司只能提供监控。不同意荆寅生的全部反诉请求。
经审理查明，2003年11月23日，荆寅生与北京×房地产开发有限责任公司（以下简称×房地产公司）签订《商品房买卖合同》，荆寅生购买海淀区×A8座12层03号（现名称为海淀区×小区14号楼1203号、建筑面积75.19平方米，以下简称1203号）房屋。2004年2月18日和20日，×房地产公司与太月物业公司先后签订《×前期物业服务合同》及《补充合同》，合同约定，×房地产公司委托太月物业公司对×小区进行物业管理，A1至A8楼四层及四层以上的物业费标准为2.164元/月.建筑平米，并约定了逾期交费每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。2004年5月25日，荆寅生办理了1203号房屋入住手续，并签署了业主公约及承诺书。2003年9月19日，×房地产公司开发的《×A1、A5-A9号楼物业管理公约》（以下简称《物业管理公约》）经北京市居住小区管理办公室核准，相关收费标准以附表形式在该公约第14页予以体现。太月物业公司根据收费标准核算1203号所在楼宇4层及以上的物业费为2.15元/月.建筑平米。荆寅生入住1203号房屋，其物业费交纳至2010年12月31日。2013年，太月物业公司起诉要求荆寅生交纳2011年度物业费及滞纳金，荆寅生就治安、车辆停放及底商车位随意扩大等提出抗辩，本院审理后判定荆寅生支付2011年度物业费1939.9元，驳回其他诉讼请求，现该判决已执行完毕。另查，太月物业公司下辖第三分公司负责×小区的物业服务工作，2012年1月至2015年1月，第三分公司以交款通知单的形式向荆寅生催收当年的物业费。荆寅生未交纳上述年度物业费的原因是太月物业公司对小区的物业管理服务质量低劣，停车场不具备资质，安保措施不利，造成其自行车及其他财物丢失，侵占业主共有部分权益，有侵害殴打业主及其家属人身权利的行为，小区内卫生及管理混乱，随意占道停车及私设摊点的现象严重等，并提交海淀区市政市容管理委员会就小区停车场备案证的回复、视频资料、小区业主网上记录、谈判记录等证据。太月物业公司对上述证据不予认可，并表示设置路障是为了不让车辆随意穿行，方便行人和机动车的管理，绿化由专业公司运作，一层业主将房屋出租后私设摊点，由于物业公司没有执法权，故已就此向街道、城管和工商部门反映。再查，现×小区尚未成立业主委员会，且有相当一部分房屋对外出租。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充合同》、入住接收单、承诺书、业主公约、《×前期物业服务合同》、《物业管理公约》、物业费交款通知单、（2013）海民初字第7704号民事判决书、视频资料等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。太月物业公司受开发商×房地产公司委托，指派其下属第三分公司对×小区提供物业服务，故对外享有物业管理权利并承受相关义务的主体即为太月物业公司。荆寅生作为1203号房屋业主，其在入住时签署的承诺书及业主公约表明，其与太月物业公司间已形成了物业服务关系，荆寅生应按约定交纳物业费。荆寅生就物业服务中出现的安保、卫生、通行、占道等问题提供了相关证据，太月物业公司虽不予认可，但造成该现象存在的原因，不仅有部分业主缺乏公共区域环境共同维护的意识，也有物业公司方面对该现象所产生后果缺乏危机意识的因素。在此，本院建议物业公司应首先树立便民服务意识，增强公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地对车辆进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。×小区虽未成立业主委员会，但荆寅生所反映的问题足以引起物业公司的重视，其对业主提出的意见和建议应认真听取。小区多有业主将房屋出租，但整体环境的改善需要一个过程，这不仅需要物业公司认真思考，拿出对策，也需要每一名业主或使用人的参与。对此，
本院认为，物业公司与业主之间决不是水火不容，而是鱼水关系，希望双方能换位思维，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。荆寅生拖欠物业费，非但不能解决其所述问题，且对那些已经交费的业主来讲也是不公平的，且亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。故太月物业公司诉请要求荆寅生支付物业费之诉请，理由成立，本院支持。业主欠交物业费的初衷是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故太月物业公司主张的滞纳金的诉请，本院暂不予支持。车位租赁属平等民事主体间通过意思自治达成的合意，现双方并未就此签署合同，故荆寅生要求提供车位之诉请，本院不予支持。荆寅生若认为太月物业公司存在违规或超范围收费，可向有关行政管理部门反映，由相关单位进行审核后予以认定；荆寅生所述物品被盗及被伤害一节，均属治安或刑事案件，亦应由相关部门予以处理。故荆寅生所述其他诉求，均非本案处理范围，本院均无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、荆寅生于本判决生效后七日内给付北京太月物业管理有限责任公司二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业费人民币七千七百五十九元六角；
二、驳回北京太月物业管理有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回荆寅生全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十八元，由北京太月物业管理有限责任公司负担一百六十三元，已交纳；由荆寅生负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费五十元，由荆寅生负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长唐卫京
人民陪审员 翟彦
人民陪审员 王小微
二〇一六年九月十四日
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