广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1030号
原告：罗广球，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：肖健，广东泌森律师事务所律师。
被告：广东喜龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码69357079–3。
法定代表人：廖腾佳。
委托代理人：杨志华、曾映梅，均为该司职员。
第三人：渤海银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101560217777U。
负责人：黄邦华。
委托代理人：崔瑞青、何汝泽，均系该行员工。
原告罗广球诉被告广东喜龙房地产开发有限公司（简称喜龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告喜龙公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后于2015年9月16日作出（2015）穗天法民四初字第1030号民事裁定书，裁定驳回原告罗广球的异议。
被告喜龙公司不服一审裁定，提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月10日作出（2015）穗中法立民终字第2995号民事裁定书，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理，原告罗广球及其委托代理人肖健，被告喜龙公司的委托代理人杨志华、曾映梅到庭参加诉讼。后本院依法追加渤海银行股份有限公司广州分行（简称渤海银行）作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告罗广球及其委托代理人肖健，被告喜龙公司的委托代理人杨志华，第三人渤海银行的委托代理人崔瑞青、何汝泽到庭参加诉讼。2016年8月10日，本院再次组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告罗广球及其委托代理人肖健，被告喜龙公司的委托代理人杨志华，第三人渤海银行的委托代理人崔瑞青、何汝泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗广球诉称：2013年10月10日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买广州市天河区花城大道665号（A塔）1301号房，房价款4457923元。原告于2013年10月10日支付首期款2287923元，并向渤海银行股份有限公司广州分行申请贷款2170000元，该贷款于2013年10月15日汇入被告帐户。原告为购买涉案房屋还支出其他相关费用36238.55元。《商品房预售合同》第十九条还约定甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除合同，乙方要求解除买卖合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按照银行同期房地产开发利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。2015年4月24日，原告按照被告通知办理售楼手续时发现，涉案房产外存在一钢结构通道，完全遮挡了涉案房屋的采光和远眺视线，严重降低了涉案房产的使用价值。而这一设计缺陷在原告购买房屋时被告并未告知。原告即向被告提出异议，一直未得到圆满答复。原告认为，被告蓄意隐瞒规划和房屋实际情况，未向买受人如实告知房屋规划，诱使原告作出购买房屋决定，被告的这种行为违背诚实信用原则，侵害原告的合法权益。现提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》，被告支付原告违约金445792.3元；2、被告退还原告购房款4457923元，并赔偿利息损失525508.0123元（按年利率7.205计算，自2013年10月15日起计至实际付款之日止）；3、被告赔偿其他损失36238.55元（包括住房维修基金9398.55元、税费4485元、按揭费1500元、合同公证费300元、委托公证费300元、抵押办理费500元、抵押登记费550元、合同印花税109元、保险19096元）；4、被告承担本案诉讼费。第二次庭审后，原告在2016年8月5日的庭询中称被告故意隐瞒规划设计的真实情况导致其作出购买涉案房屋的意思表示，被告构成欺诈，故将要求解除合同改为要求撤销合同，仍坚持其余诉请。
被告喜龙公司辩称：不同意原告诉请。理由：
一、我司没有违约行为，原告在诉状中以我方擅自改变规划设计，没有告知架空连廊的设计，违背诚实信用原则为由，要求解除本案买卖合同并主张违约金没有事实及法律依据。架空连廊在楼宇报建时就有规划设计，功能为消防避难通道。2010年12月18日市公安消防局向我方核发的建设工程消防设计审核意见书的内容显示两栋商务办公楼相连体，自编A栋为30层、B栋为25层，其中A、B栋第15层为避难层，A栋第14层、B栋第15层通过高空连廊连接便于避难。同时依据2011年6月7日规划局核发的建设工程规划许可证及附图一总平面图、附图25图A栋办公楼剖面图，及商品房预售许可证、附图均标识有架空连廊的设计。原告认购房屋时间为2013年9月，晚于架空连廊的规划时间，故原告认为我方擅自改变规划与事实不符。
二、原告认购房屋时我方通过销售现场公示了建设工程规划许可证及附图、商品房预售许可证及附图、商品房买卖合同及附件及销售人员的介绍，已经将建设项目的规划设计信息如实告知原告，并没有隐瞒。
三、原告在对涉案房屋所在楼宇的规划物业状况有清晰了解的状态下与我方订立认购书及商品房买卖合同。根据认购书第10条，原告已声明知悉并理解经过公示的文件资料所记载的内容，对认购物业的状况、交通条件、周边环境有充分的了解。其次，《商品房买卖合同》第1页商品房预售合同说明第3条规定签订合同前原告应对商品房项目的规划充分了解，原告可登记规划网站查询规划公示图，我方应向原告出示建设工程规划许可证等，故此条款已经约定了原告对规划负有审查的义务，而规划网站在2011年6月10日起就已经将涉案项目进行公示，目前仍可以登陆查阅。再次，双方已经将商品房预售许可证的附图作为买卖合同的附件，该附图已经明确标识了有架空连廊的设计，原告签署合同时对此是接受和认可的。最后，预售许可证发证时在各栋已建层数一栏显示A栋已建20层，架空连廊位于A栋第14层与B栋第15层之间，即该架空连廊在取得预售许可证时已经在建设中，涉案房屋位于A栋第13层，原告认购的时间晚于我方取得预售证的时间，故原告在销售现场认购涉案房屋时已知悉存在该架空连廊。
四、关于原告要求按照房价10%计算违约金的问题，我方认为与合同约定不符，如果因为我方违约导致合同解除，违约金应适用《商品房买卖合同》附件七第19条的约定我方一次性按房价总价的2%支付违约金。综上，我方认为原告解除合同的理由没有依据，原告应该继续履行合同，不存在退还款项、赔偿损失的问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人渤海银行述称：1、我方已经办理了抵押登记，我方对涉案房屋有抵押权，若法院解除商品房预售合同，我方对涉案房屋享有优先权。若被告退还原告购房款，我方也对购房款及相关费用享有优先权。2、原告在我方的贷款属于正常还本付息状态，截至2016年7月10日剩余本金是1709384.4元。若原、被告双方解除商品房预售合同，原告与我方签订的一手房按揭抵押借款合同也应解除，原告需偿还相应的本息，被告需承担连带担保责任。3、本案当中我方不提起独立的诉讼请求。
经审理查明：被告是位于广州市天河区珠江新城H3–3地块名为“翡丽商务大厦”的开发商，领有穗房预（网）字第20130476号《商品房预售许可证》。2013年9月7日，原告（乙方、认购方）、被告（甲方、发展商）双方签订《珠光·新城国际认购书》，约定：乙方认购珠光·新城国际翡丽商务大厦A栋1301房，优惠后总房价4457923元。另，《珠光·新城国际认购书》第十条约定：“商品房预售许可证及其附图、甲乙双方将要签署的《商品房买卖合同》及附件（含《前期物业管理服务合同》等）版本、《业主临时规约》、收费项目和收费标准等见甲方销售部现场公示，乙方声明已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容，乙方确认已收到《购房指南》和《按揭须知》，且无异议，并同意遵守。乙方对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解。”《珠光·新城国际认购书》甲方落款处经办人有“李某乙”的签名。2013年10月10日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的项目翡丽商务大厦第A塔幢13层1301号房，房屋地址广州市天河区花城大道665号（A塔）1301房（简称涉案房屋），房屋用途为办公，建筑面积89.51平方米，其中套内建筑面积64.17平方米，共有分摊面积25.34平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，单价69470.52元/平方米，总价4457923元。首期款2287923元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房价款2170000元在2013年10月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划设计；确需变更规划、设计的，甲方应当书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行；因甲方擅自改变规划、设计，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿等。另，《广州市商品房买卖合同（预售）》第1页《商品房预售合同说明》第3条载明“签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登陆‘规划在线’网站（http：//www.upo.gov.cn）查询规划公示图；甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件。”。合同附件一为《房地产平面层图》，附件二为“经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图（含建设用地规划许可信息，以及指引购房者向规划部门查询本小区及周边地区的修建性详细规划信息、建筑单体报建信息、市政和公建配套等信息情况的办法）”。另合同附件七《本合同补充协议》第19条约定：“因甲方违约导致乙方根据合同约定或法律规定解除商品房买卖合同的，甲方应一次性按房价总额的2%向乙方支付违约金，本补充协议其他条款对违约金有特殊约定的除外。”合同签订后，原告向被告付清了购房款（其中2170000元办理银行按揭贷款，贷款银行为第三人）。2015年4月8日，被告向原告邮寄发出《业主收楼通知函》（该函件于2015年4月11日妥投），通知原告于2015年4月24日前往涉案房屋所在大厦办理收楼手续。
原告依通知要求前往收楼时以发现诉称的高空连廊为由拒绝收楼，原告与被告交涉未果后，于2015年6月3日提起本案诉讼。关于购房支付的相关费用，原告另提供如下证据证实：1、2013年9月11日被告出具的《收款收据》，载明被告收到原告税费4495元。2、2013年10月10日被告出具的《收据》，载明被告收到原告按揭费1500元、合同公证费300元、委托公证费300元、抵押办理费500元、抵押登记费550元、合同印花费109元、保险19096元，合计22355元。3、2013年8月20日广州市物业专项维修资金管理中心出具的《广州市物业专项维修资金交存凭证》，载明金额为9398.55元。4、2013年10月14日华安财产保险股份有限公司广东分公司广州市分公司分别出具的《个人贷款抵押房屋保险A款保险单》（载明涉案房屋的保险费用为19096元）、保险费发票（金额19096元）。上述证据经质证，被告表示：对证据1、2、3真实性无异议；证据4真实性有异议，与我方无关。除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》、《珠光·新城国际认购书》外，被告对其辩称另提供如下证据证实：1、2010年12月18日广州市公安消防局出具的穗公消审［2010］第0701号《关于同意广州市石东实业有限公司天河区珠江新城H3–3建设工程消防设计的审核意见》，其中载明：该工程位于广州市天河区珠江新城H3–3地块，建筑为综合楼1座2栋（自编A、B座）相连体……其中A、B座第十五层均为避难层，A座第十四层与B座第十五层通过高空连廊连接。2、2011年6月7日广州市规划局出具的穗规建证［2011］1084号《建设工程规划许可证》及《建设工程批后公示》。《建设工程批后公示》显示天河区珠江新城H3–3地块商务办公楼工程自编A栋、自编B栋之间有“第十五层架空连廊”。3、2013年8月29日广州市国土资源和房屋管理局出具的关于翡丽商务大厦的穗房预（网）字第20130476号《广东省广州市商品房预售许可证》及附图，其中《广东省广州市商品房预售许可证》载明发证时A栋已建层数为20层。4、2013年9月7日销售现场公示的证照照片多张。上述证据经质证，原告表示：对上述证据1、2的真实性无异议，但该两份证据在其购房时被告并未出示；对证据3的真实性无异议，但没有显示架空连廊会影响13层的采光；证据4的真实性不予确认。关于《珠光·新城国际认购书》，原告认为该证据为被告提供的格式合同，不能说明被告如实向我方介绍涉案房屋的构造。原告另提供录音光盘一份（并整理成文字记录，原告称通话人为原告及被告销售经办人李某乙，原告称其通话号码为其妻子邓某电话159××××5505，李某乙通话号码为138××××0950；被告称该通话录音无法证实通话人就是李某乙），拟证实被告在销售时隐瞒涉案房屋实际状况的事实。其中原告问：“开盘的时候，你卖给我的这套房，你了解那个铁栏桥的情况吗？”，对方回答称：“真的不知道”。原告问：“当时刘小姐说，规划图还有铁栏桥开盘的时候有公示，有吗？”对方回答称：“当时培训的时候确实没有说铁栏桥的事情。”原告问：“当时楼层建了没有？”对方回答称：“当时没有没建到这么高，只建到十层左右。我带你看了现场四楼板房那块。我就怕你以后接受不了能看到哪一栋。”。该证据经质证，喜龙公司表示：真实性、合法性、关联性均不予确认；该录音属偷录，且存在剪接的可能；录音内容无法证明对话人员的身份、及通话时间、地点；录音的内容与事实不符，通话中被录音人陈述大厦已建到第十层，但事实上原告认购房屋时大厦已建到第二十层。关于李某乙的身份，原告提供名片一张（载明李某乙为被告的高级销售代表，电话138××××0950），对此被告不予确认。庭审中，原告表示：因架空连廊遮挡的问题，其至今未办理收楼手续。对此被告表示，其已通知原告收楼，但原告并未收楼。另查明：2013年12月31日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人，债权数额2170000元。本案中第三人确认：截至2016年9月10日，原告已偿还贷款本金492892元、利息376864.4元，原告剩余贷款本金为1677108元。针对原告关于要求解除合同变更为撤销合同的诉请，被告表示：原告在认购涉案房屋时涉案架空连廊已存在，现原告提出撤销合同，已超过1年的除斥期间；退一步讲，原告于2015年6月3日起诉，现在才提出撤销合同，也已超过1年的除斥期间；另根据合同补充协议第18条约定，原告主张行使撤销权应在撤销权知道之日起90天内行使，故原告该项请求也超过合同约定期限，等等。
本院认为：按查明的事实，原告签订认购书及商品房买卖合同的时间在2013年9、10月份，而被告开发建设的广州市天河区珠江新城H3–3地块翡丽商务大厦A座、B座之间的高空连廊规划设计早已分别在2010、2011年间经消防部门、规划部门审批通过，因此被告不存在擅自改变规划设计的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，首先，被告作为翡丽商务大厦开发商，其对上述规划设计是明知的，涉案房屋所在的A座第十四层与B座第十五层之间建设高空连廊，对涉案房屋的采光、视野、通风等均造成一定影响，足以对原告购买涉案房屋的意愿产生重大影响，且购房涉及当事人重大切身利益，被告在销售房屋时理应遵循诚实信用原则，采取醒目方式提醒或如实告知原告，但本案中被告并未举证其在销售现场及认购书、买卖合同等法律文件清晰标注上述规划设计，以足以引起原告的注意并由原告据此作出购买选择。其次，原告提供的认购书载明李某乙为被告的销售经办人，结合原告提供的李某乙的名片等证据，本院采信原告提供的其与李某乙通话录音的真实性。根据该通话录音，李某乙自身也承认其代表被告销售房屋时并不知道上述规划设计，表明被告作为开发商故意隐瞒上述规划设计的事实。另外，根据原告提供的现场照片，上述高空连廊为钢结构构造，紧挨涉案房屋窗户，上述钢结构本身厚重、密集的设计构造确实对涉案房屋的通风、采光及视野产生较大影响。综上所述，被告违反诚实信用原则，在出售涉案房屋时故意隐瞒足以对原告购买意愿产生重大影响的涉案房屋相邻的高空连廊规划设计，导致原告作出购买涉案房屋的错误意思表示，与被告签订涉案房屋的买卖合同并全额支付购房款，且事实上上述钢结构高空连廊建成后对涉案房屋的通风、采光及视野产生较大影响，应足以认定被告以上行为构成欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中被告也提出原告行使撤销权已超过法定除斥期间的答辩。按查明的事实，被告发出的《业主收楼通知函》通知原告收楼时间为2015年4月24日，原告也诉称其于该日前往收楼，发现涉案的高空连廊并拒绝收楼，即原告该日起知道撤销事由，但原告于2015年6月3日提起本案诉讼时诉请为要求解除合同，并非撤销合同，原告在2016年8月5日申请将解除合同的诉请变更为撤销合同，此时距离原告知道撤销事由之日2015年4月24日已超过1年的除斥期间。在此情况下，本院对原告诉请依法予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定，
判决如下：驳回原告罗广球的诉讼请求。本案受理费50060元，由原告罗广球负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 罗幸荣
人民陪审员 唐华荣
二〇一六年九月十四日
书 记 员 许丽凤梁雅芝 百度搜索“”