天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终5500号上诉人(原审被告):张志清,无职业。被上诉人(原审原告):罗阳,农民。
委托诉讼代理人:郝建军,农民。
上诉人张志清因与被上诉人罗阳房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初5566号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张志清上诉请求判令:1、维持原判第三项;2、撤销原判第一、二项及案件受理费部分;3、依法改判自2016年5月18日为双方租赁关系解除日;4、要求对方赔偿各项损失3000元;5、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审事实审查不清,适用法律错误,被上诉人没有提前30天通知上诉人,被上诉人2016年4月19日才向上诉人邮寄解除合同函,依据合同约定合同解除日期应为2016年5月18日,被上诉人腾空房屋后就不见人来,造成房屋未能及时出租,并且给上诉人造成电费、垃圾清运费等损失。
被上诉人罗阳辩称:认为一审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持一审判决。罗阳向一审法院起诉请求:1、请求确认原、被告签订的《租赁协议》于2016年4月15日解除;2、被告返还原告房屋租金31250元;3、本案诉讼费用由被告担负。事实和理由:原告承租后,因经营状况不理想,于2016年3月15日通知被告提前解除租赁协议,被告收到该通知后随即发布了新的招租信息。2016年4月16日,原告将房屋腾空并将房屋钥匙交还被告,被告却拒绝将剩余房租退还原告。2016年4月19日,原告向被告寄送了解除合同确认函,再次通知被告协议解除的事宜,并要求被告在2016年4月25日前向原告返还剩余全部房屋租金31250元。一审法院认定事实,2015年11月6日,原、被告签订《租赁协议》,约定被告将天津市南开区晋宁道25号房屋出租给原告,用于经营板面生意,面积28平方米,租赁期限自2015年12月1日起至2016年12月1日止,年租金50000元,现金方式支付,无押金。被告于2015年11月1日前交付房屋。合同第五条第4项约定,租赁期间的水、电、垃圾清运费由原告承担,按月结算。合同第五条第5项约定,如提前解约,需提前30天以书面形式通知被告。当日,原告向被告支付房屋租金50000元,被告向原告交付了房屋。2016年3月15日,原告口头通知被告提前解除租赁协议。2016年4月16日,原告将承租房屋腾空,被告于2016年4月18日将该出租房屋锁上。后,被告对外进行招租。庭审中,被告述称原告虽口头通知被告房子不租了,但双方并未协商一致解除合同。被告不同意原告将店铺转让,但同意原告将房屋转租,房屋租金由原告收取。原告对此不予认可,述称,原告已于2016年3月15日通知被告解除合同,被告表示同意,随后,被告对外进行了招租,房子也租出去了。一审法院认为,原、被告签订的《租赁协议》,系双方当事人的真实意思表示,且已实际履行,为有效合同。该合同第五条第5项约定,如提前解约,需提前30天以书面形式通知被告。原告于2016年3月15日口头通知被告解除合同,2016年4月16日将承租房屋腾空,被告于2016年4月18日将房屋锁上以及随后对外招租,应视为已实际接收该房屋。虽然双方在合同中约定解除合同需提前30天书面通知,但原、被告上述行为,应视为双方当事人对合同解除的一致确认。故,依法确认双方之间的《租赁协议》于2016年4月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故,原告诉请被告退还剩余房屋租金,予以支持。数额应为30948元(50000元÷12个月×7个月+50000元÷365天×13天)关于被告抗辩原告尚欠被告电费、垃圾清运费,被告重新装修以及目前讼争房屋未租出去存在损失一节,被告并未提供证据加以证明,本案不予涉及,被告可待取得证据后另行解决。一审法院判决:“一、确认原、被告于2015年11月6日签订的《租赁协议》已于2016年4月18日解除;二、本判决生效后十五日内,被告张志清退还原告罗阳房屋租金30948元;三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元、减半收取290.50元,由被告张志清担负。”本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人已就解除双方签订的《租赁协议》达成一致,上诉人已实际接收该房屋,合同未履行期间的租金应退还被上诉人。现上诉人主张由于被上诉人原因致使房屋未能继续出租及电费、垃圾清运费等损失,但对此未能提供证据予以佐证,故上诉人上诉请求,本院不予支持。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,
判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费574元,由上诉人张志清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理
审判员 赵 盈
代理
审判员 闫 飞
二〇一六年九月十四日
书 记 员 王 越附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;…… 关注公众号“”