江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终1680号
上诉人（原审被告）：徐某甲（又名徐某）。
被
上诉人（原审原告）：徐某乙。
被
上诉人（原审原告）：徐某丙。
被
上诉人（原审原告）：徐某丁。
被
上诉人（原审原告）：王某。四被上诉人共同
委托诉讼代理人：徐妮，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人徐某甲因与被上诉人徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某分家析产纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇港民初字第00304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐某甲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某承担。事实和理由：案涉拆迁房屋系徐某甲一人所有，拆迁时没有父母的份额，虽然1987年宅基地登记通知单显示，建房时人数为三人（即徐某戊、王某、徐某甲），但1988年7月24日由徐某丁申请建房时将徐某戊享有的宅基地权益在其他地方另行建房，建房审批表中注明要拆除原来享有的老房；1987年徐某乙申请建房时已将王某应享有的宅基地权益在其他地方进行了建房，同样建房审批表中注明要拆除原来享有的老房。本案系分家析产纠纷，对家庭共有财产应全部进行处理，徐某戊享有的宅基地权益被徐某丁另行建房，现徐某戊已去世，对徐某戊享有的份额应在本案中一并处理。2012年6月22日兄弟四方协议系在2012年6月20日确权表之后做出，协议内容是关于徐某乙、徐某丁建房执照更正事宜，非为家庭财产分割所立。虽然协议中徐某甲承诺享有38平方米，其余部分归徐某丙、徐某乙各半享有，但这可以认定为徐某甲赠与给徐某丙、徐某乙，后徐某甲自行拿房可以认定为撤销赠与。《中华人民共和国土地管理法》规定一户只能享有一处宅基地，现徐某戊、王某的宅基地权益已被徐某乙、徐某丁享有，徐某戊已在徐某丁户下，王某在徐某乙户下，一审认定案涉拆迁房屋为徐某戊、王某、徐某甲共有，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定。
被上诉人徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某辩称，案涉拆迁房屋是徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某与徐某甲的共有房产，该房屋系1979年以王某、徐某戊为主出资建造，一家六口共同居住，建房时徐某丙、徐某乙均已工作，两人在建房过程中出资且出力，1987年政府对已建房屋进行摸底调查登记，此时除徐某甲之外的其他兄弟都已独立生活，政府在登记时将房屋登记在徐某戊、王某、徐某甲名下，2003年徐某戊去世后房屋发生继承，依法由徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某与徐某甲共有，并一直由王某居住在此直至拆迁。拆迁时政府知道房产有争议，故在拆迁表中注明兄弟协议无异议后确认，兄弟协议是共有人对共有财产的合法处分，约定明确，真实合法，王某亦认可该协议。从协议中看不出赠与的意思及内容。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某向一审法院起诉请求：判令徐某甲按2012年6月22日《协议书》补偿徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某共计361541.2元。一审法院认定事实：徐某戊、王某夫妇共生育有四子，即徐某丙、徐某乙、徐某丁、徐某甲。坐落本市××街道××社区××组徐某戊户房屋系早年由徐某戊、王某出资建造，根据1987年宅基地登记通知单显示，建房时人数为三人（即徐某戊、王某、徐某甲），房屋建筑面积54.1平方米，申请登记人为徐某戊。2012年6月20日，因拆迁所需，由南通市崇川区××街道办事处联合其他相关政府部门，对上述房屋的拆迁面积进行确认。根据“××街道拆迁户申请确权补空方、计划讨论表”显示，确认徐某户拆迁房屋的面积为73.08平方米。同时，该讨论表在“讨论结果”一栏中注明：兄弟协议，无异议后确认。之后，徐某甲与南通市崇川区住房和建设环境保护局签订了房屋搬迁补偿安置协议。协议中搬迁房屋面积为73.08平方米，搬迁补偿款共计173679.22元，由徐某甲领取。另在此期间，徐某乙、徐某丙、徐某丁与徐某甲于2012年6月22日签订“协议书”一份，其中约定：原先徐某乙现有76.3平方全部由徐某丁所有；关于徐某戊、王某、徐某老房73.8平方（实为73.08平方米），徐某丁不享受，由徐某享受38平方，其余35.8平方由徐某丙、徐某乙各17.9平方（实为17.54平方米），祖母老房平方无论多少，由徐某丙、徐某乙二人享受。王某对该协议也予以认可。2013年7月12日，徐某甲与南通天一置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了用于拆迁安置的低价位商品房××北苑××幢×××室及××幢××室车库。根据外滩北苑安置房结算单显示，××北苑××幢×××室（建筑面积139.94平方米）及××幢××室车库（9.65平方米）的总房款为392204.40元，其具体构成为：1、安置价部分，73.08㎡×1950/㎡＝142506元；2、高层补贴15㎡×1950/㎡＝29250元；3、优惠价部分，10.962㎡×2980/㎡＝32666.76元；4、超安置价及优惠价部分，40.898㎡×4680/㎡＝191402.64元；5、层次费-20991元；6、车库9.65㎡×1800/㎡＝17370元。诉讼中，一审法院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对案涉房屋进行了评估。经评估，××北苑××幢××××室房屋价值100.70万元，单价为7196元/㎡。另查，徐某戊于××××年去世，除徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某、徐某甲外，徐某戊无其他继承人。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。坐落××街道××社区××组徐某戊户54.1平方米房屋，系早年徐某戊、王某出资建造，1987年宅基地登记通知单所确认的建房人口为徐某戊、王某、徐某甲，故上述房屋应属徐某戊、王某、徐某甲三人共有。2012年6月房屋拆迁时，政府有关部门所确认的搬迁房屋面积为73.08平方米，并将该部分面积归于徐某甲名下，但该确认的前提是兄弟协议。而根据徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某提供的兄弟间所签协议，73.08平方米搬迁房屋中徐某甲仅享有38平方米，其余部分归徐某丙、徐某乙各半所有。王某作为房屋共有人及徐某戊的继承人，虽未在协议上签字，但对协议内容予以认可，故该协议合法有效，对当事人具有法律约束力。被拆迁房屋73.08平方米中，徐某甲享有38平方米，徐某乙、徐某丙各享有17.54平方米。依照相关法律和拆迁政策规定，案涉被拆迁房屋中徐某乙、徐某丙所应享有的权益分析如下：关于拆迁补偿款权益。73.08平方米房屋补偿款为173679.22元，徐某甲享有90309.72元（38/73.08×173679.22）；徐某乙、徐某丙各享有41684.75元（17.54/73.08×173679.22）。关于低价位购房指标与房屋市场价之间差额的利益。案涉房屋拆迁后所获的低价位商品房购房指标为73.08㎡，其中徐某乙、徐某丙的份额均为17.54㎡。低价位商品房安置价为1950/㎡，现实际价值7196元/㎡，17.54㎡的差价为92014.84元（{7196元-1950元}×17.54㎡）；另相应的15%面积为2.631㎡，购买价2980/㎡，差价为11092.30元（{7196元-2980元}×2.631㎡），上述17.54㎡的差额利益共计103107.14元。关于车库，因徐某甲本身具有购买低价位商品房的资格，可以购置车库，故对其所购车库的差额利益不作计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，一审判决：
一、坐落于南通市××北苑××幢××××室房屋归徐某甲所有。
二、××街道××社区××组73.08平方米房屋搬迁补偿款173679.22元，徐某乙、徐某丙各享有41684.75元；徐某甲享有90309.72元。徐某甲于判决发生法律效力之日起十日内各支付徐某乙、徐某丙41684.75元。
三、徐某甲于判决发生法律效力之日起十日内各支付徐某乙、徐某丙拆迁安置的差额利益103107.14元。案件受理费人民币6723元，由徐某乙、徐某丙各负担540元，徐某甲负担5643元；评估费人民币7620元，由徐某甲负担（此款徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某已预交，徐某甲在履行上述判决义务时一并与徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某结清）。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉被拆迁的南通市崇川区××街道××社区××组徐某戊户房屋系早年由徐某戊、王某出资建造，根据1987年宅基地登记通知单显示，建房时人数为三人（即徐某戊、王某、徐某甲），申请登记人为徐某戊，故该房屋应为徐某戊、王某、徐某甲三人共同共有。即便如徐某甲所称1988年7月24日由徐某丁申请建房时将徐某戊享有的宅基地权益在其他地方另行建房，1987年徐某乙申请建房时已将王某应享有的宅基地权益在其他地方进行了建房，建房审批表中均注明要拆除原来享有的老房。但因案涉老房当时并未拆除，直至2012年才被政府拆迁，故案涉老房的房屋所有权不因徐某丁、徐某乙的另行建房行为而改变为由徐某甲一人所有，依然为徐某戊、王某、徐某甲三人共同共有。××××年徐某戊去世后，案涉老房因发生继承变更为徐某乙、徐某丙、徐某丁、王某、徐某甲五人共有。2012年6月22日徐某乙、徐某丙、徐某丁与徐某甲四兄弟对案涉被拆迁老房的分割达成协议，确定由徐某享受38平方，其余35.8平方由徐某丙、徐某乙各17.9平方（实为17.54平方米），徐某丁不享受。王某对此亦表示认可，故案涉老房应视为由五共有人以协议方式进行了处分，上述协议对各方具有约束力，各方均应遵照执行，一审法院据此对案涉老房的拆迁权益进行分割并无不当。徐某甲所称协议内容为关于徐某乙、徐某丁建房执照更正事宜，该说法与协议内容不符，本院不予采信。徐某甲称上述协议系其对徐某丙、徐某乙的赠与，因案涉老房非徐某甲一人所有，其无权就该房屋为赠与作为，本院对其该主张不予支持。徐某甲所称家庭共有财产应全部处理的主张超出了一审原告的诉讼请求范围，本案不予理涉。综上，徐某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6723元，由上诉人徐某甲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理
审判员 刘 猛
代理
审判员 杜太光
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李新珠 搜索“”