杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初8502号
原告（反诉被告）：杭州良渚文化村开发有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道（人民政府内）。
法定代表人：朱向华，董事长。
委托代理人：姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姜伟财。
原告（反诉被告）杭州良渚文化村开发有限公司（以下简称良渚文化村公司）与被告（反诉原告）姜伟财房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
审判员王国仕适用简易程序审理。因姜伟财在答辩期内提出反诉，本院审查后依法予以受理，并决定与本诉合并审理。本院于2016年8月5日公开开庭进行了审理。良渚文化村公司的委托代理人姚杰、崔满兴，姜伟财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良渚文化村公司起诉称：2015年8月11日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：姜伟财承租坐落于杭州市余杭区良渚文化村白鹭郡南56幢21/22室的房屋，建筑面积152.08平方米，房屋租赁期限自2015年9月1日起至2019年5月31日止，免租期30天，自2015年8月1日至2015年8月30日。租金按房产证建筑面积计算逐年递增，2015年9月1日至2016年8月31日租金按2.2元/平方米/天计算，2016年9月1日至2017年8月31日租金按2.27元/平方米/天计算，合同期内总租金为487015.8元，租金每6个月为一期，共计8期，第一期支付时间为2015年8月15日，以后各期分别为上一期最后一月第15日，逾期支付租金等相关款项的，良渚文化村公司有权解除合同，姜伟财应向良渚文化村公司支付第一年月租金3倍的违约金。姜伟财提前终止租赁合同的，姜伟财应在提前终止后3日内向良渚文化村公司返还租赁房屋，逾期返还的，每逾期一天应向良渚文化村公司支付合同终止前一年月租金折合成每日日租金3倍的违约金。合同签订后，良渚文化村公司依约向姜伟财交付租赁房屋，但姜伟财未能依约支付租金，经良渚文化村公司多次催讨未果。良渚文化村公司认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行。现姜伟财逾期支付租金，已构成根本性违约，良渚文化村公司有权依照合同第11.2条约定解除合同并追究其相应的违约责任。合同解除后，姜伟财有义务依照合同第9.1条约定腾空房屋并交还给良渚文化村公司，逾期腾退的，应相应承担责任。为此，良渚文化村公司诉来本院，请求判令：
一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；
二、姜伟财于合同解除后3日内腾空租赁物业并交还给良渚文化村公司，逾期腾退的，按日租金3倍标准支付逾期腾空物业房屋占有使用费（违约金）；
三、姜伟财支付良渚文化村公司租金92008.4元（暂计算至2016年9月1日），从2016年9月2日起至合同解除之日止的租金另行计付；
四、姜伟财支付良渚文化村公司按第一年月租金3倍标准支付违约金计30613.7元；
五、本案诉讼费用由姜伟财承担。庭审后，良渚文化村公司变更第二项诉讼请求为：姜伟财于合同解除后3日内腾空租赁物业并交还给良渚文化村公司，逾期腾退的，按日租金标准支付房屋占有使用费。姜伟财答辩称：免租期是从2015年8月11日到2015年9月11日，为一个月。但在此期间房屋存在漏水的情况，跟物业反映后物业未予以维修。姜伟财搬出租赁房屋的时间是2016年3月31日，并不是良渚文化村公司所称的2016年9月1日，租金算到9月底不合理。姜伟财没有违反任何条约，所以不需要支付违约金。租赁合同到现在还没有解除，姜伟财同意解除合同。姜伟财反诉称：2015年8月11日，双方签订《房屋租赁合同》，约定良渚文化村公司将余杭区良渚文化村白鹭郡南56幢21、22室房屋出租给姜伟财，租期从2015年9月1日至2019年5月31日。合同免租期为30天，租金每日2.2元/平方米。2015年10月开始，租赁房屋内大面积大量漏水，损毁姜伟财的货物及房屋装修，造成其无法经营。姜伟财多次要求良渚文化村公司维修房屋并赔偿损失，但其一直怠于维修，也未赔偿损失。为此，姜伟财提起反诉，请求判令：
一、确认双方于2016年4月10日解除《房屋租赁合同》；
二、良渚文化村公司退还保证金8000元；
三、良渚文化村公司赔偿货物损失32852元、装修损失75000元；
四、良渚文化村公司支付违约金30613.7元（月租金3倍）；
五、本案诉讼费由良渚文化村公司承担。良渚文化村公司针对姜伟财的反诉答辩称：1.姜伟财诉状陈述与事实不符，姜伟财诉称2015年10月开始，租赁房屋内大面积大量漏水，损毁其货物及房屋装修，造成其无法经营等与事实不符，不存在上述情况。2.姜伟财要求确认双方在2016年4月10日解除租赁合同缺乏依据。3.姜伟财提到的保证金8000元确实已经交纳，但姜伟财存在逾期支付租金等违约行为，根据合同约定，良渚从化村公司有权不予退还。4.本案良渚文化村公司不存在任何违约行为，也不存在导致其相关货物损失和装修损失事实的存在，要求赔偿缺乏事实及法律依据。5.根据合同约定，守约方要求违约方支付违约金，良渚文化村公司不存在任何违约行为，姜伟财要求支付违约金缺乏依据。综上，姜伟财的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回。良渚文化村公司为支持其主张的事实向本院提供了如下证据：1.房屋租赁合同（含房屋交接单）一份，用以证明双方存在房屋租赁关系；合同对租赁期限、租金及支付方式进行了约定；争议管辖法院为房屋所在地人民法院；良渚文化村公司已依约将案涉房屋交付姜伟财使用的事实；2.收据两份（复印件），用以证明姜伟财支付部分租金和交纳保证金的事实；3.律师函一份、快递单一份，用以证明姜伟财拖欠租金，良渚文化村公司委托律师发函催讨租金的事实。姜伟财为支持其主张的事实向本院提供了如下证据：1.店铺转让协议一份，用以证明店铺转让费用及转让时间的事实；2.转让金收条一份，用以证明店铺转让费用的事实；3.商户进场交接表一份，用以证明进场装修时间的事实；4.进货单（货物）一份，用以证明货物损失价值的事实；5.租金发票一份，用以证明支付租金的事实；6.地板销货清单四份，用以证明装修费用损失的事实；7.押金收据一份，用以证明押金收取时间及金额的事实；8.电话录音光盘一份（刻录件），用以证明租赁合同在2016年3月15日已经解除，姜伟财已于2016年4月10日已搬出；房屋存在漏水情况，物业维修过一次没有修好，后置之不理的事实；9.物业服务协议一份、收条一份，用以证明姜伟财在2016年4月10日已经搬出的事实；10.协议书一份（打印件），用以证明姜伟财提前与良渚文化村公司解约的事实；11.照片八份（打印件），用以证明房屋存在漏水情况的事实。对良渚文化村公司提供的证据：证据1、2，姜伟财对真实性没有异议，本院予以确认。证据3，姜伟财认为并未收到；本院审查后认为，良渚文化村公司提供的证据不足以证实姜伟财已收到律师函，故本院不予确认。对姜伟财提供的证据：证据1、2，良渚文化村公司认为其不是协议的当事人，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性；本院审查后认为，该协议系姜伟财与案外人“高健”之间的关系，故与本案缺乏关联性。证据3，良渚文化村公司认为系复印件，对真实性有异议，交接时间应以合同中的交接表上时间为准；本院审查后认为，对交接表中的交接时间良渚文化村没有异议，本院予以确认。证据4、6，良渚文化村公司认为真实性无法确认，与本案没有关联性，不能证明姜伟财的货物损失；本院审查后认为，仅凭该证据并不能证实姜伟财的上述货物已损失，故本院不予确认。证据5、7，良渚文化村公司没有异议，本院予以确认。证据8，良渚文化村公司对真实性没有异议，对与张军的通话没有异议，但对证明目的有异议，认为不能证明其所要证明的目的；对于与“蒋亮”的录音有异议，“蒋亮”并非良渚文化村公司员工，且在租赁过程中也未收到房屋存在问题要求维修的反映；本院审查后认为，对姜伟财与张军录音的真实性予以确认，但其内容并不能证实姜伟财所要待证的事实；对与“蒋亮”的录音，姜伟财无证据证实“蒋亮”系良渚文化村公司员工，故本院不予确认。证据9，良渚文化村公司认为真实性无法确认，与本案没有关联性；本院审查后认为，上述证据仅能证明其又租赁了其他房屋，并不能证明其已经搬离的事实，故不能证明其所要待证的事实。证据10，良渚文化村公司认为协议书没有任何签字和盖章，双方确实有进行协商的过程，但是最终没有达成合意；本院审查后认为，上述协议书无良渚文化村公司签字盖章，故本院不予确认。证据11，良渚文化村公司对照片的真实性认为无法确认，与本案没有关联性；本院审查后认为，虽然照片中存在水渍，但是否存在漏水情况照片中无法反映，故不能证实姜伟财所要待证的事实。根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，
本院查明本案的事实如下：2015年8月11日，良渚文化村公司与姜伟财签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，合同约定：良渚文化村公司将坐落于杭州市余杭区良渚文化村白鹭郡南56幢21/22室（即春漫里商街56幢21/22号铺位）的房屋出租给姜伟财，房屋建筑面积152.08平方米；合同第四条约定：房屋租赁期限自2015年9月1日起至2019年5月31日止，免租期30天，自2015年8月1日至2015年8月30日。租金按房屋建筑面积计算，逐年递增，其中2015年9月1日至2016年8月31日的租金按2.2元/平方米/天计算，于2015年8月15日支付60892.83元、2016年2月15日支付61561.98元；2016年9月1日至2017年8月31日租金按2.27元/平方米/天计算，于2016年8月15日支付62375元、2017年2月15日支付63408.84元；2017年9月1日至2018年8月31日租金按2.38元/平方米/天计算，于2017年8月15日支付65493.75元、2018年2月15日支付66597.29元；2018年9月1日至2019年5月31日租金按2.57元/平方米/天计算，于2018年8月15日支付70733.25元、2019年2月15日支付35952.81元。合同第4.3条约定：姜伟财须按本合同规定的方式和时间如期缴纳租金。逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的万分之八支付违约金。合同第九条第9.1项约定：姜伟财应在租赁届满或租赁合同提前终止后3日内，在良好的、清洁的和正常的使用状态下（正常损耗除外）向良渚文化村公司返还该房屋，与良渚文化村公司共同办理验收交接手续。未经良渚文化村公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天应向良渚文化村公司支付合同终止前一年月租金折合成每日日租金3倍的违约金，违约金不足以弥补良渚文化村公司损失的（包括但不限于房屋空置损失或延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等），良渚文化村公司有权追偿。合同签订后，姜伟财于同日向良渚文化村公司支付保证金8000元，支付2015年9月1日至2015年11月30日的租金30446.4元。良渚文化村公司于2015年8月11日将房屋交付姜伟财。现姜伟财已将案涉房屋腾空并加锁，但未将房屋钥匙交付良渚文化村公司。姜伟财在庭审中表示双方的合同并未解除，也同意解除合同，但在漏水问题未解除之前不同意办理交接手续。
本院认为，关于本诉部分，双方争议的焦点是合同是否解除。姜伟财认为其于2016年4月10日搬出，就应认定为合同已解除，但双方并未办理房屋的交接手续，姜伟财又加了一把锁，且未将钥匙交付良渚文化村公司，故租赁房屋的控制权仍在姜伟国手中，双方的租赁关系并未解除。由于姜伟财未按约定支付租金，根据法律规定，良渚文化村公司有权解除合同，并要求姜伟财支付相关的租金。合同解除后，根据合同约定，姜伟财应在3日内交房屋交付良渚文化村公司。关于良渚文化村公司主张违约金，符合合同第11.2条、第11.2.6条的约定，本院予以支持。关于反诉部分，合同是否解除的问题已在本诉部分进行了阐述，故对姜伟财要求确认双方的合同于2016年4月10日解除的请求本院不予支持。关于姜伟财主张的退还保证金请求，根据合同第5.2条的约定，即使姜伟财应当承担违约责任，保证金也应在其承担违约责任后十个工作日内退还，故良渚文化村公司主张不予退还缺乏依据。关于姜伟财主张的货物及装修损失，根据合同第12.1条的约定，租赁期间，姜伟财发现该房屋建筑结构有损坏、故障时，应及时通知良渚文化村公司修复。良渚文化村公司应在接到姜伟财通知后的3个工作日内开始维修；逾期不维修的，姜伟财可代为维修，维修费用由良渚文化村公司承担。故即使存在漏水现象，姜伟财也可以先行予以修复。且姜伟财提供的照片也并不能证明因房屋漏水的原因导致了损失，其提供的购货清单也不足以证明其损失的金额。综上，姜伟财提供的证据并不足以证明良渚文化村公司存在违约行为，对其主张良渚文化村公司应承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六第、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告杭州良渚文化村开发有限公司与被告姜伟财于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告姜伟财于《房屋租赁合同》解除之日起三日内将所租赁的杭州市余杭区良渚街道良渚文化村白鹭郡南56幢56-21、56-22室返还给原告杭州良渚文化村开发有限公司；
三、被告姜伟财支付原告杭州良渚文化村开发有限公司租金92008.4元（计算至2016年9月1日，此后至租赁房屋返还之日止的租金及房屋占有使用费按合同约定的租金标准另行计付），于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告姜伟财支付原告杭州良渚文化村开发有限公司违约金30613.7元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、反诉被告杭州良渚文化村开发有限公司返还本诉原告姜伟财保证金8000元，于本判决生效后十日内付清；
六、驳回反诉原告姜伟财的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1376元，反诉案件受理费1614.5元，由杭州良渚文化村开发有限公司负担25元，姜伟财负担2965.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5981元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王国仕
二〇一六年九月十四日
书记员 陈晓琴 微信公众号“”