浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙08民终601号
上诉人（原审被告）：傅以卿，个体工商户。
委托代理人（特别授权代理）：罗家驹。
委托代理人：许正华，浙江南孔律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：龙游县国有资产经营有限公司，住所地：浙江省龙游县财政大楼（莲湖公园旁）。
法定代表人：周文婷，执行董事。
委托代理人：周梅君，浙江游龙律师事务所律师。
上诉人傅以卿为与被上诉人龙游县国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，傅以卿不服浙江省龙游县人民法院于2016年5月20日作出的(2016)浙0825民初517号民事判决，于2016年6月6日向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人傅以卿的委托代理人罗家驹、许正华，被上诉人龙游县国有资产经营有限公司的委托代理人周梅君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年12月17日原、被告签订龙游县经营性国有资产租赁合同一份，原告将坐落于龙游县河西街综合楼公房南侧店面二间，建筑面积约20平方米，租赁给被告使用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，双方约定第一年租金为24000元，三年期合同，第二年租金开始在上年度租金的基础上每年递增5%，租金按年支付，先付后用，第一年租金于合同签订之日付清，以后年份租金于租赁期前一个月一次性付清，被告未按期缴纳房租，每逾期一天按年租金的5‰向原告支付违约金，违约金从履约保证金中扣除，不足部分原告另行追偿。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告已向原告支付了2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金24000元及履约保证金7200元。另查明，本案所涉房屋所有权××为龙游县国有资产监督管理委员会，登记时间为2015年6月18日，其授权原告进行经营管理。原审法院审理认为：本案所涉房屋的所有权××为龙游县国有资产监督管理委员会，其授权原告进行经营管理，故原、被告签订的龙游县经营性国有资产租赁合同为有效合同，双方理应按合同的约定履行义务。原告已按约履行了交付租赁物的义务，被告应按合同的约定向原告支付租金。根据合同约定，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金应在上一年度租金的基础上递增5%即为25200元，应于2015年12月份一次性付清，但被告至今未付，显属违约，现原告要求被告支付租金25200元，理由正当，法院予以支持。原告主张每天按应付租金25200元的5‰即每天126元支付逾期付款违约金，法院认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，经法院向被告释明后，被告仍不要求法院适当减少，故对原告该项诉讼请求法院予以支持。原告要求被告支付律师代理费3000元，但未向法院提供证据，法院不予支持。被告主张原告延期交付房屋，房屋交付时卷闸门已经损坏，被告更换、修理共花了1800元，但未向法院提供证据，如被告据此要求原告承担相应的民事责任，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：被告傅以卿支付原告龙游县国有资产经营有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金25200元及逾期付款违约金(违约金自2016年1月1日起按每日5‰计算至实际付清之日止，其中的7200元违约金用被告已支付给原告的履约保证金7200元抵扣)，于判决发生法律效力后十五日内履行完毕；
二、驳回原告龙游县国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费506元，减半收取253元，由原告龙游县国有资产经营有限公司负担30元，被告傅以卿负担223元，于判决发生法律效力后七日内交纳。判决后，傅以卿不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、追加真正的房屋所有权人龙游县住房和城乡建设局为第三人参加诉讼；3、判决2014年12月17日双方签订的租赁合同无效；4、本案2015年的房租费及保证金近十万元由被上诉人退还给上诉人所有或者退还给第三人龙游县住房和城乡建设局所有；5、本案上诉人的律师费和律师咨询费6000元由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审判决认定事实不清，且故意隐瞒歪曲事实。1、对证据没有逐项质证，而是仅宣读了证据名称，导致判决书对证据内容、证明对象一无所知。2、根据物权法规定，不动产物权的变更、转让依法应当登记的，自载于不动产登记簿之日发生效力。双方已经确认上诉人承租的房屋原属于龙游县住房和城乡建设管理局所有，但原审判决书却写成“以为是龙游县住房和城乡建设管理局所有”。
二、原审判决适用法律错误，故意隐瞒有关法律规定。既然双方已经确认房屋属龙游县住房和城乡建设局所有，但直到2015年10月30日建设局才被迫错误转让给龙游县国资委所有（也不是被上诉人所有），因此上诉人申请追加建设局为第三人是完全合法的。但原审判决却未予以准许，这是错误的。1、原审不予准许的依据未阐述清楚。2、根据合同法解释（一）第29条的规定，法院必须依法追加建设局为第三人。
三、上诉人一审提交的证据与本案具有直接关联性。1、涉案房屋是1992年上诉人等全体被拆迁户的拆迁安置楼，拆迁时建设局明确，所有拆迁户如果要租房，不但租金给予优惠，而且规定对被拆迁户不得进行招投标出租。2、2004年11月衢州中级法院在对上诉人与建设局案件调解中，建设局明确如上诉人租赁争议房屋，每月每间店面只要130元，并规定房租不得提价，不得搞招投标出租。3、2007-2008年，建设局擅自改变房屋结构，将其中一间厨房送给别人，由此造成根本无法办理房产证，更无法履行2004年的调解协议，长达将近4年，最后在法院的责令下建设局再次与上诉人达成协议，承诺仍按2004年11月的调解协议履行，将房屋安置给上诉人，上诉人退回相应的补偿金。
四、上诉人对被上诉人提交的证据三性均有异议。1、本案只有真正的房产所有人或与本案有直接利害关系的人才可以作为原告，即龙游县建设局，并且其有授权的权利。2、龙游县国资委能否作为案件当事人，要看2015年10月30日转让行为是否符合法律规定，但合同签订时房屋并不属于国资委所有，因此国资委没有授权的权利。3、被上诉人并非房屋所有权人，且没有任何单位的授权委托书，只有2016年3月15日国资委出具的说明，该说明无效。①法定授权的追认期限为1个月，但该说明超过合同签订时间14个月；②合同2014年12月17日签订，而房产2015年10月30日才登记到国资委名下，因此与上诉人之前的合同无关。③授权必须依法，而不能根据文件精神，且必须有委托人签名或盖章及明确委托事项才能有效。综上，上诉人认为龙游县国有资产经营有限公司未依法获得授权，主体不适格。
四、被上诉人的营业执照中的经营范围中明确涉前置审批的凭许可证经营，但上诉人却没有办理许可证，违反国家行政许可法规定，合同应属无效。
五、2015年10月30日房产权属变更行为未经法定程序，程序违法。且如果房屋权属有争议，是不能办理房地产过户的。
六、房屋产权转让时，建设局已告知被上诉人涉案房产权属部分存在争议，应由建设局协商解决，如房屋转给被上诉人所有，建设局将无法解决相关争议。如房屋转让给被上诉人，根据权利义务相一致原则，则相关争议也应当由被上诉人负责解决。因此导致其他5户租户连2015年的房租都没有交。
七、上诉人之所以会参加招投标，是因为上诉人原占有街道经营，但2014年相关部门责令改正，原有店面太小货架都摆不下，且上诉人听说建设局将相关房产转给被上诉人所有，则以后对上诉人拆迁安置历史遗留问题，被上诉人也无法解决，为防止损失扩大，上诉人才参加招投标。
被上诉人龙游县国有资产经营有限公司辩称：上诉人的上诉请求和理由不能成立。1、本案租赁合同合法有效，2014年11月12日涉案房产由龙游县房管处移交给龙游县国资委，国资委将房屋交给被上诉人管理并无不当。被上诉人进行网上招租，上诉人中标，因此合同是有效的。2、上诉人已经缴纳了第一年的租金及履约保证金，第二年租金应于2015年12月底付清，上诉人一直未付，应承担违约责任。3、上诉人儿子罗晓波的案子与本案争议的是同一栋楼，答辩人同时起诉了傅以卿与罗晓波，两个案子均上诉至衢州中级人民法院，罗晓波的案子二审法院已经做出维持原判的判决。请求驳回上诉，维持原判。上诉人在二审中提供了如下证据材料：1、招租公告一份,证明房屋是傅以卿招租，自己签订合同的；2、傅以卿的房产证、土地证、契证各一份，证明房屋原来是70多平方米，现在都登记在被上诉人名下，房产证上只剩下13平左右。3、罗庄勇的房产证、土地证、契证各一份，证明被上诉人将该处房屋全部登记在自己名下。被上诉人龙游县国有资产经营有限公司质证认为，不管上诉人提供的证据真实与否都与本案没有关联，本案的关键是上诉人是否缴纳第二年租金及上诉人是否违约，上诉人提供的证据与本案争议问题无关联性。
本院认为，本案争议的焦点是真正房屋出租人是谁以及房租缴纳、违约金的支付情况，上诉人提交的证据，与案件没有关联性，相关问题将综合分析判断。被上诉人没有提交新的证据材料。
本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：本案合同于2014年12月订立，合同订立时涉案房产登记在龙游县房管处名下，后变更登记至龙游县国资委名下。虽然合同订立时龙游县国资委并非房产所有权人，但合同订立后龙游县国资委按照《龙游县人民政府办公室关于开展县属国有资产规范管理工作的通知》（龙政办发【2013】141号）已依法取得涉案房屋的所有权，其根据《龙游县人民政府办公室关于龙游县国有资产管理试行办法的通知》（龙政办发【2014】11号）有权授权龙游县国有资产经营有限公司出租涉案房产。涉案房产现已登记至龙游县国资委名下，上诉人主张权属变更程序违法，该主张与本案属不同法律关系，本案不予审查。涉案房产权属登记明确，龙游县住房与城乡建设管理局与本案租赁纠纷不存在利害关系，其并非本案的必要共同诉讼参加人，原审未追加其为第三人并不违反法律规定。上诉人还主张涉案房产与其拆迁安置问题相关，房产权属存在争议，应当属其所有，应当一并处理其拆迁安置问题。
本院认为，涉案房产已依法登记在龙游县国资委名下，上诉人主张的拆迁安置问题与本案属不同法律关系，其主张缺乏法律依据，本案对其拆迁安置问题不予审查。上诉人主张的律师费及律师咨询费无证据证明且其在原审中并未提起反诉进行主张，本院不予审查。综上，上诉人与被上诉人签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，内容不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应遵照履行。上诉人已实际缴纳了第一年的租金及履约保证金，应按照合同约定继续缴纳第二年的租金。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人傅以卿负担。本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理
审判员 郑一珺
代理
审判员 程林珍
二〇一六年九月十四日
书 记 员 刘丽娜 来源：百度“”