广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12484号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：谢宝鑫，职务董事长。
委托代理人：佘泽伟、张昕，均系该公司员工。
被
上诉人（原审原告）：全兆普，住广东省东莞市。
委托代理人：孙敏、周秋菊，分别系广东非凡律师事务所律师、律师助理。
上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人全兆普商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。华南新城公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回全兆普的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由全兆普负担。事实和理由：
一、依据《商品房买卖合同》第四、五条，该商品房属预售，按套内面积计算，面积确认及面积差异处理按套内建筑面积计算。因此全兆普要求华南新城公司支付公共分摊面积的赔偿金没有依据。
二、房管局与工商局监制的商品房买卖合同版本关于计价方式与面积差异处理曾出现过不同规定，以前按建筑面积计算，后行政部门认为按套内面积计算更有利于保护购房人利益，因此修改为按套内面积计算，法院应采信该计算方式。
三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋套内面积或建筑面积与约定不符的，合同有约定的按约定处理。本案合同对此有明确的约定，应按合同约定办理。
四、退步说，即使法院认为华南新城公司存在违约情形，需退补相应的面积差异款，关于如何计算退补金额也应以合同约定为准。根据《商品房买卖合同》第四条关于计价方式的约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价的，不再另行计价”，全兆普在购买涉案房屋时所支付的公摊面积价款仅为建设费用，而非其主张的商品房单价，经华南新城公司核实涉案房屋的公摊部分建设费用为2638.12元/平方米，因此华南新城公司仅需向全兆普退还27349.39元公摊面积差异款。全兆普辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方同意一审判决，不同意华南新城公司的上诉请求。全兆普向一审法院起诉请求：1、华南新城公司向全兆普返还公共分摊面积减少部分的购房款58170元；2、华南新城公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：全兆普、华南新城公司曾于2009年8月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定：全兆普向华南新城公司购买广州市番禺区华南新城江山帝景御弘轩2座402号商品房，该商品房建筑面积278.559平方米，其中套内面积225.673平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积52.886平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价，优惠后总房价为2785590元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；全兆普、华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，全兆普实际向华南新城公司共支付了2754201元房款。2011年8月16日广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号402，建筑面积为269.53平方米，套内建筑面积为223.13平方米。华南新城公司替全兆普办妥涉案房屋产权证书后曾向全兆普退还5959元面积差款。根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及全兆普取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：52.886-（269.53-223.13）=6.486平方米。因全兆普认为涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积存在缩水达6.486平方米，故全兆普要求华南新城公司返还扣除华南新城公司曾退还5959元房款后的公共分摊面积缩水购房款58170元。一审法院认为：全兆普与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过全兆普、华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。全兆普、华南新城公司签订的《商品房买卖合同》中约定全兆普所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水6.486平方米。上述合同中关于以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的约定显然不能弥补全兆普的实际损失。现华南新城公司交付给全兆普的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约。应承担赔偿责任。全兆普要求华南新城公司按实际总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）ד缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向全兆普返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为2754201/(225.673+52.886)×6.486=64129元。因华南新城公司曾向全兆普退还了5959元面积差款，故华南新城公司还应当向全兆普返还58170元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，
判决如下：广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向全兆普返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款58170元。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费627元，由广东华南新城房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，对原审法院查明事实亦没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。华南新城公司与全兆普签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的公用分摊建筑面积为52.886平方米，但房产证显示涉案房屋实际享有的公用分摊建筑面积为46.4平方米，全兆普按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的少了6.486平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿，一审法院依照总价款÷（套内面积+分摊面积）×减少面积的计算公式确定华南新城公司应返还给全兆普的购房款，并无不当，本院予以维持。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公某等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，一审处理与合同条款并无冲突，法院亦未否认双方合同效力。华南新城公司以此为由主张不应支付公共分摊面积的赔偿金没有依据，本院不予支持。至于华南新城公司关于涉案房屋面积差异退补金额的计算问题，华南新城公司认为应按其核实的公摊部分建设费用来计算，该主张缺乏事实依据和合同依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人华南新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1254元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理
审判员 柳玮玮
代理
审判员 黄春成
二〇一六年九月十四日
书 记 员 张 辉 搜索“”