广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初838号
原告：彭清，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：爱新觉罗·恒钰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告：李川，1968年5月25日，户籍住址广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：赵波、黄冰，广东盈乐律师事务所律师、实习律师。第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行，住所地广东省深圳市福田区红岭南路1001号红岭大厦一至二楼。负责人曹芳。
委托诉讼代理人：卢磊，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。
原告彭清与被告李川、第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭清及其委托诉讼代理人爱新觉罗·恒钰，被告的委托诉讼代理人赵波、黄冰，第三人的委托诉讼代理人卢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭清向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签署的《房地产买卖合同》，履行合同中约定的各项手续；2、被告向原告支付违约金，以转让成交价1500万元（人民币，下同）为基数按每日万分之五支付，从2015年11月13日违约之日起计算至执行到位为止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：000***0），合同约定：原告购买被告位于深圳市南山区某小区B1栋30层C、D房屋175平方米，被告自愿出售，转让成交价1500万元；买方即原告向卖方即被告支付定金50万元。合同生效后，原告于2015年5月13-14日先后分11次从彭清的中国民生银行深圳分行营业部个人账户62×××10向被告李川的个人账户中国工商银行955********150031041汇入50万元的定金。支付定金后，原告多次催促被告一起到银行做首期款400万元资金监管，因为被告房产证的手续一直没有办理，便总找借口拖延。2015年5月30日之后，深圳的房价上涨，从此，被告既不接听原告的电话，短信不回，也不接听中介人员的电话，短信也不回，对原告催促履行合同的电话和短信，更是置之不理，一直拖延至今。为了诚实守信，尊重合同的契约精神，原告曾独自前往中国工商银行科技园支行办理首期款400万元的资金监管，由于被告不露面、不配合，银行工作人员明确表示没有房屋出售方的配合，银行以资料不全为由，不予办理。为了维护合同的契约精神和民法的诚实信用原则，维护法律的权威和尊严，原告特向法院起诉。
被告李川辩称，1、签约时，原告故意隐瞒不具备购房资格的事实，已构成民事欺诈。2015年5月13日，被告与原告签署《房地产买卖合同》。由于签约后出现了诸多疑点，被告经进一步查询得知，其是深圳户籍，在签订合同时已在深圳拥有位于南山区南光路168号某小区D栋**H的房产，后于2015年7月28日才将该房产出售，在2015-2016年期间原告还另行购买过2套房屋，并进行了网签。但签约时，原告向被告隐瞒了上述事实，即其根本不具备购房资格，不具备签署房屋买卖合同的主体资格，其行为属于隐瞒事实，告知虚假情况，已构成民事欺诈。2、原告怠于履行合同义务的行为已构成根本违约，导致被告与原告签署的《房地产买卖合同》实际解除，被告无需继续履行合同。根据双方签订的合同第4条，资金监管的截止日期为2015年11月13日；根据合同第6条，融资担保赎楼的时间为合同签订日期3日内，即2015年5月16日前。从两者办理的截止日期上看，双方应先办理赎楼，出于善意、及时、全面履行合同的角度考虑，被告于合同签订当日即2015年5月13日，便与深圳市光电行业融资担保有限公司签订赎楼贷款担保合同，并通知原告。按照合同第8条，赎楼担保费应当由原告承担，但是原告迟迟不予支付，导致担保赎楼事宜无法推进，最后只能以担保合同解约告终。根据合同第8条，原告应当支付涉案房屋所有税费（包括但不限于契税），经被告多次督促，原告仍不履行支付契税的合同义务，被告只得于2015年12月7日自行缴纳契税。根据合同第10条，原告怠于支付赎楼担保费用及契税的行为，已构成根本违约，被告可以解除合同，并进一步追究原告违约责任。3、被告不存在原告所述拖延办理资金托管的情况。事实上，被告一直在积极履行合同义务，从未迟延履行合同责任，为了办理资金监管事宜，多次主动联系原告，抽出时间配合办理相关事宜。实际情况是原告未于约定的时间与被告办理资金监管事宜，且一直以各种理由怠于履行合同义务，如不愿意承担赎楼担保费，不愿意承担契税等。同时，原告也未按照合同第4条第（2）款第B项的时限要求，办理按揭资料的提交。4、原告在未办理资金监管以及协助办理担保赎楼的情况下，一直无理要求被告先行办理房产证。首先，《房地产买卖合同》并未约定需先办理房产证；其次，办理房产证会有一笔税费，合同约定该笔费用由原告承担，其却事后反悔，不愿承担；再次，房产证与办理资金托管之间没有必然联系，何时办理房产证并不会影响交易的进行。因此，被告在没有任何保障的情况下，没有理由会同意先行办理房产证，如果该房屋买卖交易最终取消，被告的损失谁来承担呢？5、涉案房屋至今未出卖，足以说明被告并非原告所述因为房价上涨而想拖延毁约。被告未违约，无需支付违约金。被告并不存在任何违约行为，反而是原告已根本违约，原告要求被告支付违约金，无任何事实及法律依据。综上，合同签订后，被告已经及时履行了合同义务，而原告没有按照合同约定协助被告办理担保赎楼事宜，支付所需费用等，一直怠于履行合同义务，已经构成违约。被告作为守约方有权决定合同是否继续履行，现被告明确不再履行，并已经提出解除，并通知对方。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，也未提交充分有效证据。因此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法正当权益。第三人农业银行辩称，第三人于2010年2月12日向被告发放个人住房抵押贷款463万元，用于购买涉案房产，以涉案房产作为抵押物，截至2016年6月29日，贷款余额为4033693.07元。本案买卖双方因为二手房买卖产生纠纷，与我方无关。
经审理查明，位于深圳市南山区东滨路某小区花园一期*座一单元30C、D房屋（以下简称涉案房屋），产权均登记在被告李川名下，产权均为100%，房地产证号：深房地字第××、4000*****号，房屋建筑面积为87.1平方米、87.37平方米。涉案房屋于2010年4月9日抵押给了第三人。2015年5月13日，原告彭清（买方）与被告李川（卖方）签订了《房地产买卖合同》（No.00***70），约定：卖方将涉案房屋以1500万元的价格转让给买方；买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金8万元，在本合同生效之日起2日内（含当日）再支付定金42万元，该定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；买方应于2015年11月13日前（含当日）办理首期款400万元的资金监管手续，并于前述日期届满之日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；涉案房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起3日（含当日）与担保公司签订服务合同，办理相关赎楼手续；相关税费全部由买方承担；双方同意在定金中预留5000元作为该房产交易之交房保证金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其他条款。同日，原告向被告支付了8万元定金。2015年5月14日，原告彭清向被告李川分别支付了42万元定金。2015年5月13日，被告与深圳市光电行业融资担保有限公司签订《赎楼贷款担保合同》。2016年4月20日，深圳市光电行业融资担保有限公司向被告出具《证明》，该《证明》载明：被告与深圳市光电行业融资担保有限公司签订《赎楼贷款担保合同》后，合同中指定人员彭清并未按时支付担保费用，上述合同已经终止，原件收回，双方之间无任何纠纷。原告为证明其要求被告继续履行合同，要求被告办理银行资金监管手续，被告不配合等，提交了短信、照片、发票、银行账户个人明细、资金监管表格、贷款申请审批表等。对于上述证据被告认为原告未在举证期内提交，不予质证，但发表意见表示均不予认可。被告为证明原告多处违约，且其之前不知道原告的住址，在2016年4月19日查询到原告的具体住址后，才向原告邮寄解除合同函件，被告提交了人口信息查询表、解除《房地产买卖合同》通知函、邮寄凭证。对于上述证据原告均不予认可，且认为是被告事后故意制作的材料。另查，原告有购房资格，可购一套房屋。以上事实，有房屋产权信息查询单、《房地产买卖合同》、收据、转账凭证、《购房资格证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：00****0）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案
经审理查明，涉案房屋有分别独立的两个房产证，涉案房屋作为双拼房统一出售，如分开出售将大大降低涉案房屋的市场价值及使用功能。本案被告将涉案房屋统一出售，原告则一并购买，但根据本案审理查明的情况，原告截止2016年7月8日在深圳市只可购买一套房产。然而，原告在不具备同时购买两套独立房产的情况下与被告签订涉案房屋的《房地产买卖合同》，存在过错，且截止2016年7月8日仍不具备购买两套房产的资格，在此情况下，原告要求被告继续履行《房地产买卖合同》以及要求被告按继续履行合同的条件支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告彭清的全部诉讼请求。本诉案件受理费114800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 湘
人民陪审员 林映飞
人民陪审员 王建丽
二〇一六年九月十四日
书 记 员 黄 笑附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自