广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0203民初1495号
原告：广东方夏集团有限公司。
法定代表人：邓观武，董事长。
委托诉讼代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。
被告：武江区利丰商行。经营者：杨月明。
原告广东方夏集团有限公司与被告武江区利丰商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告广东方夏集团有限公司的委托诉讼代理人刘炼鑫到庭参加诉讼,被告武江区利丰商行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东方夏集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的25个月房屋租金123840元及违约金24768元,共计148608元;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营的需要，向原告承租韶关市武江区惠民南横街××号商铺。双方于2011年7月12日签订《房屋租赁合同》。后于2011年12月31日，原、被告另行签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定商铺第一年的月租金变更为4953.6元，租金自2012年1月1日调整，其他未变条款、履约保证金数额及租金递增的起止日仍按《房屋租赁合同》执行。前述合同签订后，双方均依约履行合同的义务，但自2012年2月起，被告未再按时向原告支付商铺的租金，后原告多次向被告催收，并于2016年7月6日发送《商铺租金催缴通知书》，被告也于当日签收了该通知书，确认其共拖欠原告2012年2月至2016年7月期间的25个月租金，共计123840元，且承诺在2016年7月12日前向原告一次性缴清该租金。还款期限届满后，被告并未依约支付上述租金。据此，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特予提起诉讼，请法院查明本案事实，依法支持原告的各项诉讼请求。被告武江区利丰商行经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状及有关证据。
经审理查明：2011年7月12日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于韶关市武江区惠民南横街××号商铺出租给被告使用，租赁期限从2011年9月1日起至2016年8月31日止。租赁期限内第一、二年的月租金为6192元，第三年的月租金在第二年的基础上增加5%，第四年的月租金在第三年的基础上增加5%，第五年的月租金在第四年的基础上增加5%。合同签订之日起七日内，乙方向甲方支付相当于第一年的三个月的月租金作为履行本合同保证金，租赁期届满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的租金、费用、违约金等款项后返还给乙方（无息）。同时合同第九条第一款约定，乙方有下列行为之一的，甲方可单方解除合同，已收保证金不予返还，并要求乙方承担违约责任：……3、拖欠2个月及以上租金的……。第十条第一款约定，下列行为构成本合同项下的违约行为：……2、乙方未按合同规定及时足额交付租金……。第二款违约救济措施：……2、违约方向另一方按照第一年月租金的5倍支付违约金，并承担本合同约定的其他违约责任。3、一方违约给另一方造成损失的，违约方除承担以上违约责任外，还应当向另一方赔偿因此而受到的实际损失。之后在2011年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）又再签订一份《房屋租赁合同之补充协议》，系双方就以上《房屋租赁合同》订立的补充协议，约定租赁期限内第一、二年的月租金为4953.6元，第三年的月租金在第二年的基础上增加5%，第四年的月租金在第三年的基础上增加5%，第五年的月租金在第四年的基础上增加5%，以上租金自2012年1月1日起调整。其他未变条款、履约保证金数额及租金递增的起止日按原合同执行。合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金18576元（按月租金6192元的标准计收3个月），原告则将房屋交付给被告使用，但从2012年2月起，被告未足额向原告交纳租金，原告遂于2016年7月6日向被告发出一份《商铺租金催缴通知书》，内容为“……我司2016年3月21日与你对账的租金催缴通知书统计的租金欠款金额有误。重新核算的数据为：截止2016年7月6日，您需缴纳2012年2月至2016年7月期间共拖欠的25个月租金，合计金额：￥123840元。请您于2016年7月12日前一次性缴清商铺租金，如果我公司在规定时间内未收到足额租金，将采取相应的措施追缴租金，由此所引起的一切后果及损失由承租人自行承担。”被告武江区利丰商行的经营者杨月明在通知书上签名确认。此后，被告仍未向原告缴纳该部分租金，原告遂诉至本院要求解决。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。但被告在收到《商铺租金催缴通知书》后，并未向原告缴纳租金,根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条的规定及租赁合同的约定,被告应向原告支付2012年2月至2016年7月期间尚欠的25个月租金共123840元。而对于原告已收取的履约保证金18576元，庭审中原告明确表示不应抵扣租金，且不予退还。
本院认为，根据《房屋租赁合同》第九条第一款的约定，现被告已拖欠租金达2个月以上，原告提出的履约保证金不应抵扣租金的主张，有事实和法律依据，本院予以接纳。据此，被告应向原告支付2012年2月至2016年7月期间尚欠的25个月租金共123840元。至于违约金的问题。因前述本院已确定履约保证金18576元不应抵扣租金，原告亦明确表示不将履约保证金退回给被告。而履约保证金不予退回的不利后果，应视为被告承担违约责任的方式。在此前提下，原告再行主张违约金，与原告因被告违约而导致的经济损失相比,明显过高。据此，本院对原告再行要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告武江区利丰商行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告武江区利丰商行（经营者：杨月明）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年2月至2016年7月期间尚欠的25个月的租金123840元给原告广东方夏集团有限公司。
二、驳回原告广东方夏集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272.16元，减半收取1636.08元，由原告广东方夏集团有限公司负担247.68元，被告武江区利丰商行（经营者：杨月明）负担1388.4元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理
审判员 谭谦悦
二〇一六年九月十四日
书 记 员 潘仝小 微信公众号“”