云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2923民初695号原告王福龙，祥云县人，住祥云县祥城镇。被告何艳丽，祥云县人，住祥云县沙龙镇。
原告王福龙诉被告何艳丽租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，于2016年7月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月15日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定被告承租原告所有的位于祥云县兴云小区住房一间，空地一块300平方米，并于2015年7月19日签订了《补充协议》，补充协议第三条约定，租期内乙方（被告）必须按时交租金及水电费，若乙方不按约定支付，甲方（原告）有权停水、停电。乙方超过一个月不交租金，甲方有权单方解除合同，乙方无条件搬走并返还甲方租赁物。按照约定乙方应于2016年4月15日前必须支付下一年租金，到期后甲方多次找乙方催要租金，乙方一直未交。乙方拖欠租金已超过二个多月，按照约定甲方有权解除出租合同，现诉至法院请求判令解除原、被告签订的《房屋出租合同》，被告将承租的房产交还原告；判令被告按约定向原告支付从2016年4月15日至被告归还房产之日的拖欠租金；诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，被告不同意解除出租合同，也不同意归还承租房产，因土地已被征用，被告担心支付下一年租金后，如土地被收回，会导致被告更大损失，现仅愿意半年支付一次租金。诉讼费用不应由被告承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份，欲证实原告身份情况；2、《房屋出租合同》及《补充协议》各一份，欲证实被告租赁原告房产的情况及各方权利义务。被告未向本院提交证据。经质证，被告对原告提交的二份证据的真实性无异议，但认为被告是在不知道土地被征用的情况下签订合同，现在不能按照原合同支付租金。经审核，
本院认为原告提交的身份证复印件，被告无异议，本院予以确认。原告提交的房屋出租合同及补充协议，约定了房屋及土地出租事实，约定了各方权利义务，作证明案件事实使用。本院确认的上述证据及当事人陈述证明的案件事实：2014年，原、被告经过协商达成房屋及土地租赁口头协议，2014年4月15日，原告将一间石棉瓦房及约300平方米的一块土地交付给被告使用。2015年4月15日，双方签订了《房屋出租合同》，约定：甲方（原告）有位于祥云县兴云小区住房一间，空地一块约300平方米可以使用，租给乙方（被告），每年租金46000元，租期6年，由2015年4月15日至2020年4月15日止。租金于每年4月15日以前付清。合同还约定了其他事项。2015年7月19日，双方达成《补充协议》，约定：1、因该地块已被政府征用但未实际使用，地上建筑物也未赔偿，原合同主文第二段“如果此场地6年以内政府征用”变更为“如果此场地6年以内政府实际收回使用”；2、租期内乙方必须按时交租金及水电费，若乙方不按约定支付，甲方有权停水、停电。乙方超过一个月不交租金，甲方有权单方解除合同，乙方无条件搬走并返还甲方租赁物”，协议还商定其他事项。在租赁期间，2014年4月15日，被告向原告支付了2014年4月15日至2015年4月15日年度的租金46000元，2015年7月12日，被告向原告交付2015年4月16日至2016年4月15日的租金，2016年4月15日之后的租金未向原告支付。原告因被告拖欠其租金催要未果，现诉至本院请求解决。另查明，原告陈述其承租土地是向城东三组及城东部分组员承包而来，后在租赁土地上建盖了石棉瓦房（即租赁合同中所称的住房一间）。被告承租房屋及土地后建盖了五间彩钢瓦房，用于洗车及汽车美容。
本院认为，原告所举证据无法证实租赁土地的合法来源，同时，双方于2015年7月19日签订的补充协议上载明“因该地块已被政府征用但未实际使用，地上建筑物也未赔偿，原合同主文第二段“如果此场地6年以内政府征用”变更为“如果此场地6年以内政府实际收回使用”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定“违反法律、行政法规的强制性规定”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，综上，原、被告于2015年4月15日签订的《房屋出租合同》及2015年7月19日签订的《补充协议》无效。原、被告签订的土地及石棉瓦房的租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。2016年4月15日之后的租金被告未向原告支付，根据最高人民法院的上述法律规定，被告应支付占用承租房屋及土地的租金，故被告应支付原告自2016年4月15日至生效判决确定的履行期限届满之日止的租金，原告要求支付至被告归还房产之日的拖欠租金的诉请，本院予以部分支持。因承租土地已被国家征用，且双方签订的《房屋出租合同》及《补充协议》无效，合同无效不存在解除合同的问题，故原告要求解除房屋出租合同并要求被告返还土地及房屋的诉请，本院不予支持。据此，案经本院调解，双方未能达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告王福龙与被告何艳丽于2015年4月15日签订《房屋出租合同》及2015年7月19日双方达成的《补充协议》无效。
二、被告何艳丽于本判决生效后五日内支付原告王福龙自2016年4月15日至生效判决确定的履行期限届满之日止按每年租金46000元计算的租金。
三、驳回原告王福龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告何艳丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均不上诉，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王瑞萍
二〇一六年九月十四日
书记员 马雪蕊 百度搜索“”