北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）京民终226号
上诉人（原审原告）：翁振拓，男，1968年9月23日出生，永清中迪服饰有限公司负责人。
委托诉讼代理人：刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：JIUYINGGUO（中文名国九英），男，1965年8月19日出生，美国国籍。
委托诉讼代理人：杨保华，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李修琴，北京雷杰展达律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市经济技术开发区地盛西路6号A号楼七层。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：李惠敏，女，1984年8月6日出生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张文斌，北京市和景律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：北京义会嘉置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院1号楼1606。
法定代表人：刘源超，董事长。
委托诉讼代理人：曹晓敏，女，1985年1月3日出生，该公司工作人员。上诉人翁振拓因与被上诉人国九英、北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）、北京义会嘉置业有限公司（以下简称义会嘉公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第13643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翁振拓及委托诉讼代理人刘志扬，被上诉人国九英之委托诉讼代理人杨保华、李修琴，被上诉人中视联公司之委托诉讼代理人张文斌，被上诉人义会嘉公司之委托诉讼代理人曹晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁振拓向本院提起上诉称：请求依法撤销一审判决，判令继续执行（2015）二中执字第1026号执行案件中的执行标的，即北京市经济技术开发区地盛西路6号院8号楼（H座）6层的房屋（以下统称涉案房屋）；判令由三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我与中视联公司、义会嘉公司商品房预售合同纠纷一案，已经人民法院审理作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决书，现已生效。因中视联公司、义会嘉公司拒不履行法定义务，我依法向一审法院申请强制执行。执行过程中，国九英提出执行异议，主张涉案房屋系其合法购买并实际占用。一审法院针对该执行异议作出执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。我对该裁定不服，提起了本案诉讼。一审法院对于国九英是否履行了及时足额缴纳房屋契税和公共维修基金的义务，是否将契税完税凭证及其他相关必备材料移交给中视联公司并在合理期间内催促其办理过户等案件事实，并未查明，属于认定事实不清。国九英在一审法院执行异议之诉审查期间，才将剩余房款交至该院，存在逾期交付房款的行为，对未办理过户登记负有过错。国九英未履行法定义务和逾期交付房款的行为有过错，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，一审法院适用法律错误。故，一审判决依法应予撤销。国九英辩称，在法院查封涉案房屋之前，我已与中视联公司签订了书面的购房合同，并在查封之前合法占有了涉案房屋。我基于合同约定支付了部分价款，并在执行异议期间，按照法院的要求将剩余房款交到法院，我已经全额支付了购房款。房屋没有过户亦非我自身原因导致。因此，我服从一审判决，请求予以维持。中视联公司与义会嘉公司表示，同意国九英的答辩，服从一审判决，请求予以维持。2015年8月，翁振拓向一审法院起诉请求：1、判令在（2015）二中执字第01026号执行案件中对中视联公司名下的涉案房屋予以继续执行；2、本案诉讼费由国九英、中视联公司和义会嘉公司承担。一审法院
经审理查明：翁振拓与义会嘉公司、中视联公司曾因商品房预售合同纠纷诉至该院，翁振拓在该案中起诉要求解除其与义会嘉公司签订的二份《资产转让合同》，并由义会嘉公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋差价损失及已付一倍购房款，中视联公司对义会嘉公司承担的返还已付购房款及利息和赔偿责任承担连带责任。在该案审理过程中，该院于2014年12月4日作出（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定，对翁振拓提出的财产保全申请予以准许，并于同年12月16日保全查封了中视联公司名下位于北京经济开发区地盛西路6号院（房屋所有权证号：X京房权证开字第0080**号）包括涉诉房屋在内的房产。2014年12月18日，原审法院针对双方上述纠纷作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决，判令：“一、解除北京义会嘉置业有限公司与翁振拓于
二○一一年一月二十八日及
二○一一年四月十四日签订的编号为YHJ－2011－010及编号为YHJ－2011－011的两份《资产转让合同》；
二、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内向翁振拓返还购房款八千一百八十五万一千九百七十元并按照中国人民银行同期贷款利息支付该款项至判决生效之日止的利息（其中五百万元购房款的利息起算时间为
二○一一年一月二十九日、一千万元购房款的利息起算时间为
二○一一年三月九日、五百万元购房款的利息起算时间为
二○一一年三月十六日、一千二百万元购房款的利息起算时间为
二○一一年四月二十二日、三百万元购房款的利息起算时间为
二○一一年四月二十七日、五百万元购房款的利息起算时间为
二○一一年五月十八日、四千零三十万元购房款的利息起算时间为
二○一一年十二月一日、一百五十五万一千九百七十元购房款的利息起算时间为
二○一一年十二月六日）；
三、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内赔偿翁振拓一亿一千万元；
四、北京义会嘉置业有限公司若无力清偿上述对于翁振拓的债务，北京中视联国际数字产业园建设有限公司对于前述款项承担偿还义务；
五、驳回翁振拓的其他诉讼请求。”判决后，义会嘉公司不服，向本院提起上诉。经审理，本院于2015年6月12日作出（2015）高民终字第00782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因义会嘉公司、中视联公司未按上述生效判决履行义务，翁振拓向一审法院申请强制执行，该院于2015年7月15日立案受理，执行案号为（2015）二中执字第1026号。执行过程中，国九英以查封的涉案房屋系其合法购买为由提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。该院经审查认为国九英提出的要求解除对涉案房屋查封措施的异议成立，遂于2015年11月作出（2015）二中执异字第01227号执行裁定：中止对北京经济技术开发区地盛西路6号院8号楼（H座）6层的房屋的执行。2008年4月30日，国九英与中视联公司签订《资产转让合同》，约定国九英向中视联公司购买建设工程规划许可证号为2006规（开）建字0121号的房屋H幢第6层，购房款总额为5386682元。2013年5月27日，中视联公司向国九英开具的金额为4965174.35元的购房款发票。一审法院在执行异议审查过程中，国九英于2015年11月19日将涉案房屋的剩余房款421507.65元交至该院。2011年12月21日，北京市大兴区人民法院（以下简称大兴区人民法院）受理了国九英诉北京国瑞嘉物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，经该院查明，2008年4月30日，国九英与中视联公司签订《资产转让合同》，中视联公司将坐落于北京市北京经济技术开发区BDA国际广场（H座）地上6层建筑面积677.57平方米的生产研发、办公用房出售给国九英。国九英接收房屋后，将该房屋出租给国油伟泰（北京）科技有限公司。2012年6月20日，大兴法院作出（2012）大民初字第50号民事判决书，判决北京国瑞嘉物业管理有限公司给付国油伟泰（北京）科技有限公司经济损失223347.4元。双方均不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2012年9月20日以（2012）一中民终字第10234号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。国九英诉北京国瑞嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，大兴区人民法院以（2012）大民初字第1882号民事判决书判决北京国瑞嘉物业管理有限公司拆除位于北京市经济技术开发区地盛西路6号院BDA国际广场H座6层的房屋所安装的全部插卡式电子电表。该判决中亦查明2008年4月国九英从中视联公司购买了坐落于北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院BDA国际广场H座6层的房屋。北京国瑞嘉物业管理有限公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院。该院于2012年5月18日以（2012）一中民终字第6763号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。国九英为证明其已于2009年6月5日合法占有涉案房屋，在一审中提交了《收楼通知书》、《BDA国际广场供暖制冷协议书》、《BDA国际广场房屋检查交接表》等证据材料。翁振拓对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以反驳。一审法院另查明，涉案房屋所涉土地使用权性质为工业用地，房屋规划用途为生产研发。北京市土地管理部门曾于2010年10月发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》[京国土（2010）480号]（以下简称480号文），要求进一步加强对研发、工业项目用途监管。就此问题，一审法院依职权赴北京市国土资源局经济技术开发区分局进行调查，该单位相关工作人员答复称：涉案房屋所在项目尚不存在违规使用土地问题，亦不涉及480号文，在该文件出台前，中视联公司已经补交了土地出让金，故可以进行分割销售转让。一审法院认为：本案审理焦点有四：
一、国九英与中视联公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，且该合同关系成立于人民法院查封之前；
二、国九英是否支付了全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
三、国九英在涉诉房屋查封之前是否已合法占有涉诉房屋；
四、涉诉房屋未能过户登记是否因国九英自身原因所致。关于焦点一，根据现有证据显示，国九英与中视联公司已于2008年4月30日就涉诉房屋签订《资产转让合同》，其中明确约定双方的主要权利义务，系国九英支付房款、中视联公司交付房屋并转移所有权，符合房屋买卖合同的基本特征。翁振拓虽否认国九英与中视联公司买卖合同关系的真实性，但其并未提交相反证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院认定国九英与中视联公司于涉诉房屋查封之前已经存在真实的房屋买卖合同关系。关于焦点二，针对付款事实，中视联公司认可国九英已支付了部分房款，国九英另提交了涉诉房屋购房款发票用以证明，在一审法院执行异议之诉审查过程中，国九英亦已将剩余房款交至法院。翁振拓虽对上述付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院对国九英的付款事实予以确认。关于焦点三，根据国九英提交的现有证据以及生效判决显示，其已于2009年6月5日办理了房屋交接手续，并在此后合法占有涉案房屋。翁振拓虽对上述占有的事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院认定国九英已于查封之前合法占有涉诉房屋。关于焦点四，根据国九英与中视联公司签订的《资产转让合同》，国九英已经按照其中约定履行了自身义务，并已缴纳办证所需的契税，现涉诉房屋未能过户，尚无证据证明国九英作为买受人对此存在任何过错。据此，法院认定涉诉房屋未能过户登记并非因国九英自身原因所致。判决：驳回翁振拓的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明确认的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据现有证据，在法院查封涉案房屋之前，国九英已经与中视联公司签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。国九英按照合同约定支付了部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，在法院查封之前也已实际占有涉案房屋。涉案房屋未能办理过户登记并非国九英自身原因所致，国九英对此不存在过错。因此，国九英要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。综上所述，翁振拓的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七十元，由翁振拓负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 杜莉红
代理
审判员 汪 明
代理
审判员 付晓华
二〇一六年九月十四日
书 记 员 王文越 来源：