江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2121号
上诉人（原审原告）：蔡伟。
上诉人（原审原告）：包胜利。
上诉人（原审原告）：杨波。三上诉人共同的
委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：海门市理想城业主委员会，住所地海门市理想城小区。
负责人：李强，主任。
委托诉讼代理人：张昀，上海正贯长虹律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：江苏五福物业管理有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路72号。
法定代表人：葛加红，董事长。
委托诉讼代理人：孙晓宇，江苏联嘉律师事务所律师。上诉人蔡伟、包胜利、杨波因与被上诉人海门市理想城业主委员会（以下简称理想城业委会）、江苏五福物业管理有限公司（以下简称五福公司）确认合同无效纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门开民初字01056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡伟、包胜利、杨波上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：物权法七十六条不仅约束业主,也约束物业服务企业；违反物权法强制性规定的合同，应当无效；物业公司与业主委员会串通一气，未能全面提供约定服务。理想城业委会答辩称，一审法院判决符合事实，请求驳回上诉人的全部诉请。五福公司答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。蔡伟、包胜利、杨波向一审法院起诉请求：确认理想城业��会、五福公司于2014年6月7日订立的物业管理合同及同年7月3日订立的补充协议无效。一审法院认定事实：2014年4月15日，理想城业委会在海门日报发布《海门市理想城物业服务项目招标公告》，为海门市理想城小区物业服务公开招标。此后，有包括五福公司在内的三家物业服务企业参与投标，最终五福公司中标。同年6月7日，理想城业委会、五福公司订立了《江苏省海门市理想城小区物业管理服务合同》1份，物业服务期为1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。2014年7月3日，因原物业服务企业交接等问题，理想城业委会、五福公司协商变更了物业服务期间为2014年7月18日至2015年7月17日。在约定的服务期内，五福公司提供了物业服务，大部分业主业已缴纳了物业服务费用。服务期届满后，五福公司退出了小区。2015年6月，因蔡伟、包胜利、杨波未缴纳物业服务费用，五福公司诉至一审法院，要求蔡伟、包胜利、杨波予以缴纳。在该类案件的审理过程中，蔡伟、包胜利、杨波以理想城业委会、五福公司签订的《江苏省海门市理想城小区物业管理服务合同》及其补充协议违反了法律的强制性规定为由，诉至一审法院，提出案涉诉求。一审法院认为，蔡伟、包胜利、杨波据以提出案涉诉求的依据是理想城业委会、五福公司订立的物业服务合同违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，即选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但该规定并非效力性强制性规定，而为约束业主内部议事规则的管理性规定。因内部议事的不透明性，他人对业主或业主大会的代表机构业主委员会在职权范围内所作出的民事行为具有可信赖性��为保障交易安全，其民事行为效力应予以肯定。因此，蔡伟、包胜利、杨波要求确认案涉物业服务合同无效，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回蔡伟、包胜利、杨波的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由蔡伟、包胜利、杨波负担。本院
经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人以案涉的物业管理合同及补充协议违反了我国物权法第七十六条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，从而请���确认案涉的有关协议无效，但物权法的该规定仅是管理性规定，并非导致合同无效的效力性规定。至于上诉人提出的五福公司与理想城业委会恶意串通问题，缺乏相应证据证实，本院对该上诉理由不予采纳。至于上诉人提出的五福公司未能适格履行义务的问题，并非属于导致合同无效的法定事由，即使五福公司存在该情形，亦可由当事人另行解决。综上，上诉人上诉理由本院均不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体结果并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蔡伟、包胜利、杨波负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理
审判员 周 敏
代理
审判员 张峥嵘
二〇一六年九月十四日
书 记 员 施惠惠 来自：