浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终2176号
上诉人（原审被告）：金华市中兴商贸有限公司永康分公司，住所地：浙江省永康市解放街35号5单元401室。
法定代表人：杨日华。
诉讼代表人：金华市中兴商贸有限公司永康分公司管理人，住所地：浙江省金华市双龙北街737号金华巨贸大饭店附楼二楼。
负责人：陆金才。
委托代理人：赵伟春、蔡瑛，系金华市中兴商贸有限公司永康分公司破产管理人之工作人员。
被
上诉人（原审原告）：沈登攀，男，1976年1月28日出生，汉族，住浙江省永康市方岩景区。
被
上诉人（原审被告）：永康市紫东驿站商务酒店有限公司，住所地：浙江省永康市西城街道胜利街87号（时代广场）。
法定代表人：陈章妙。
被
上诉人（原审被告）：永康市中兴物业管理有限公司，住所地：浙江省永康市解放街35号5单元401室。
法定代表人：杨日华。上诉人金华市中兴商贸有限公司永康分公司（以下简称中兴商贸永康分公司）与被上诉人沈登攀、永康市紫东驿站商务酒店有限公司（以下简称紫东驿站酒店公司）、永康市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈登攀诉称：金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（以下简称中兴房产永康分公司），现更改为中兴商贸永康分公司；紫东驿站酒店公司系实际经营管理者。原告于2004年10月26日与中兴商贸永康分公司及中兴物业公司签订《永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》一份。合同载明，原告购买时代广场1号楼5层10号公寓委托被告经营；房屋回报收益，按房屋总价对应年度回报率计算；支付时间为每年12月1日，6月1日；如乙方擅自提前终止合同；应给原告付房屋买卖合同总价30%的违约金；除约定赔偿外如一方违约应承担壹万元违约赔偿金等。合同签约后，被告支付了2013年11月30日前和2014年12月1日至2015年5月30日回报收益，尔后被告单方终止合同，撤离经营场所，经原告多次交涉无果。请求判令：1、三被告支付2013年12月1日房租6003元、支付2014年6月1日房租6003元、支付2015年6月1日房租6606元，合计18612元；2、判令被告支付违约金2015年6月1日至2019年11月30日17836元；3.判令被告支付违约赔偿损失人民币10000元；4.判令被告将房屋恢复原有状态和水电分户后，交还房屋的实际使用权；5.判令被告擅自提前终止合同违约金54000元。原审被告中兴商贸永康分公司辩称：原告诉请不合理。原告沈登攀要求我公司承担的租金及违约金、违约赔偿损失和房屋恢复原有状态费用没有依据；我公司只承担对租金的保证责任。原审被告紫东驿站酒店公司、中兴物业公司未作答辩。原审法院审理查明：2004年11月20日，朱益飞（××）与中兴房产永康分公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：××购买永康时代广场8510号房，套内建筑面积25.956平方米；商品房单价为每平方米6934081元（180000元）；装饰、设备标准，内墙高档墙纸，吊顶，精致木门、高级磁卡锁，卫生间地砖、墙砖、浴缸、坐便器、洗脸盆、洗漱台、梳妆镜等内容。同时，朱益飞（委托方）又与被告中兴物业公司（受托方）、中兴房产永康分公司（担保方）签订《永康市时代广场产权式酒店公寓委托管理合同》，约定：托管房屋位于永康时代广场1号楼第五层8510号，房屋套内面积25.956平方米；托管期限为15年，自2004年12月1日起开始至2019年11月30日；回报率：2004年12月1日至2009年11月30日年回报率6％，2009年12月1日至2014年11月30日年回报率6.67％，2014年12月1日至2019年11月30日年回报率7.34％，受托方在每年的12月1日和6月1日向委托方足额支付回报收益，首付半年度回报收益5400元的支付时间为2004年12月1日；受托方逾期向委托方支付收益的，若在收到催付函5个工作日内未支付的，应加付应付款项的每日万分之二点一的滞纳金，如受托方在一个月内未能向委托方支付房屋收益的由担保方代受托方支付收益；如六个月内未支付房屋收益的委托方有权提出终止合同并收回房屋，受托方、担保方应按未付房屋总收益的30％向委托方支付违约金；受托方擅自提前终止合同，按房屋买卖合同成立价款总额的30％等内容。合同签订后，中兴房产永康分公司按约将原告委托经营的房屋交由被告中兴物业公司经营。2012年8月25日，朱益飞将位于永康时代广场1号楼第五层8510号房屋以200000元价格转让给程洪元。2013年4月10日，程洪元又将该房产转让给原告所有，并于7月15日办理了产权登记手续。另查明，案涉房屋系精装房，交付时已经按经营酒店的模式进行了装潢，水电未分户。
原告在与被告中兴房产永康分公司签订购房合同时已经与该公司及中兴物业公司约定所购房屋委托中兴物业公司经管理。委托经营期间，原购房户将该房屋转让给了原告，其回报收益应由现户主享有。被告中兴物业公司未支付2013年12月1日、2014年6月1日回报收益；支付了2014年12月1日半年的回报收益，其余回报收益未予支付，其余租金回报未按约支付，原告多次催讨无果。2015年6月10日左右，开设于永康时代广场4至6层的紫东驿站酒店公司停业，原告的房屋闲置至今。中兴房产永康分公司在合同履行过程中已经变更为中兴商贸永康分公司。2015年9月10日，该公司向浙江省金华市中级人民法院申请破产重整，浙江省金华市中级人民法院于同月22日受理立案后，于次月28日指定原审法院审理。原审法院于2015年10月30日指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所担任中兴商贸永康分公司管理人。原审法院审理认为：原告与中兴房产永康分公司、被告中兴物业公司签订的商品房买卖合同和委托管理合同是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应当按约全面履行。中兴房产永康分公司变更为中兴商贸永康分公司后，中兴房产永康分公司依上述两份合同享有的权利和应承担的义务由变更后的中兴商贸永康分公司继受和承担。被告中兴物业公司未按约支付回报收益，紫东驿站酒店公司2015年6月上旬停业后经营用房一直闲置至今的事实表明被告中兴物业公司已经实际终止履行委托管理合同，对该事实合同担保方也当庭予以认可。被告中兴物业公司的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。主债务人未按合同履行义务，被告中兴商贸永康分公司作为担保人中兴房产永康分公司的权利义务继受人，应当根据合同约定承担保证责任。委托管理合同中所包含的担保条款对保证方式的约定不明确，视为连带责任保证。根据担保条款的约定，被告中兴商贸永康分公司应承担的保证责任范围为中兴物业公司应付原告的回报收益及逾期支付回报收益应加付的日万分之二点一的违约金。原告未提供证据证明被告中兴物业公司接收房屋后改变了房屋原有状态，要求被告赔偿恢复原状的费用缺乏事实依据。被告紫东驿站酒店公司使用原告的房屋是基于被告中兴物业公司根据其与原告签订的委托合同对原告的房屋所作的处分行为，而不是基于该酒店本身与原告之间的委托管理关系，根据合同相对性原则，原告要求该酒店承担合同义务没有事实和法律依据。委托管理合同中既约定了逾期支付回报收益的违约金，又约定了受托方单方提前终止合同的违约金，同时还约定任何一方违约须向对方支付1万元违约金。原告同时主张单方提前终止合同的违约金和概括表述的1万元违约金，属于重复主张。被告中兴商贸永康分公司关于保证范围和约定的违约金过高的抗辩合法有据，酌定将单方提前终止合同的违约金调整为按原告起诉之日起至委托合同约定的托管期限届满之日止按合同约定标准计算的回报收益的30%。综上所述，对原告诉讼请求及被告中兴商贸永康分公司抗辩中合法有据部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告永康市中兴物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告沈登攀2015年11月30日前的回报收益18612元；
二、被告永康市中兴物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告沈登攀单方提前终止委托管理合同的违约金16125.88元；
三、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司对被告永康市中兴物业管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；
四、驳回原告沈登攀的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元（减半收取，原告已预交），由被告永康市中兴物业管理有限公司、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司承担（限于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，原审被告中兴商贸永康分公司不服，向本院提起上诉称：
一、原审法院认定事实错误。原审法院认定“同时，朱益飞（委托方）又与中兴物业公司（受托方）……按房屋买卖合同成立价款总额的30%等内容”系认定事实错误。沈登攀向一审法院提供的朱益飞的商品房买卖合同及委托管理合同系复印件，未提供原件核对。合同中朱益飞的名字、房产价格、面积等均有明显的粘贴和改动痕迹，一审判决中兴商贸永康分公司由其对中兴物业公司的未支付回报收益和违约金承担连带保证责任系事实认定错误。
二、中兴商贸永康分公司作为朱益飞与中兴物业公司委托管理合同的担保方，其担保义务范围在合同中约定明确，根据合同约定，如中兴物业公司在一个月内未能向朱益飞支付房屋收益的由其代中兴物业公司支付收益；如六个月内未向朱益飞支付房屋收益的，朱益飞有权提出终止合同并收回房屋，中兴物业公司、中兴商贸永康分公司应按未付房屋总收益的30%向朱益飞支付违约金。本案系中兴物业公司单方解除合同违约，并非合同约定的六个月内未支付回报收益朱益飞提出终止合同违约，且中兴商贸永康分公司只对朱益飞与中兴物业公司所签的委托管理合同承担担保义务。朱益飞房产转让后，中兴商贸永康分公司与程洪元、沈登攀之间并没有再签订担保合同，故中兴商贸永康分公司不承担保证责任。
三、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”一审法院受理本案时，中兴商贸永康分公司已被裁定破产重整，一审法院根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定作出判决，让中兴商贸永康分公司承担破产重整后回报收益支付的连带保证责任及违约责任系法律适用错误。根据上述约定，其不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判，并由沈登攀承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人沈登攀辩称：委托管理合同没有原件这一点，我承认我不是第一手买房的，这是事实。中兴商贸永康分公司对委托合同的真实性表示怀疑，中兴商贸永康分公司跟朱益飞所签订的原合同我提供不出原件，但是当时中兴商贸永康分公司也参与签订合同应有原件。我愿意为合同的真实性承担责任，如果没有异议，我们按照复印件来。我希望维持一审判决。被上诉人紫东驿站酒店公司、中兴物业公司均未作答辩。二审期间，各方当事人未提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，朱益飞购买永康时代广场8510号房屋，单价为每平方米6934.81元。沈登攀于2015年11月5日起诉至浙江省永康市人民法院。
本院认为：
一、朱益飞向中兴房产永康分公司购买永康时代广场8510号房屋，并将该房屋委托中兴物业公司统一经营管理，用于紫东驿站酒店公司开办酒店。之后，朱益飞将该房屋转卖给案外第三人，案外第三人又将该房屋转卖给沈登攀。中兴商贸永康分公司对上述事实并无异议。中兴商贸永康分公司对朱益飞与中兴物业公司所签的委托管理合同承担担保义务也无异议。依照《中华人民共和国担保法》第二十二条的规定，债权人朱益飞依法将主债权转让给第三人的，保证人中兴商贸永康分公司在原中兴房产永康分公司的保证担保范围内继续承担保证责任。
二、中兴商贸永康分公司对主债权的保证范围，是否包括一审法院认定的中兴物业公司应支付给沈登攀的违约金16125.88元。经审查，自2015年6月1日起，中兴物业公司未再支付回报收益，同月上旬，紫东驿站酒店公司停业后经营用房一直闲置至今，对以上事实各方当事人均无异议。故应认定中兴物业公司擅自提前终止合同。一审对沈登攀主张提前终止合同违约金予以支持，并无不当。对中兴物业公司擅自提前终止合同的违约行为，案涉《委托管理合同》中并未约定中兴商贸永康分公司应对此承担保证责任。故原审法院判决中兴商贸永康分公司对违约损失承担连带清偿责任，无事实和法律依据，应予纠正。鉴于中兴商贸永康分公司对一审确定的经营回报收益18612元及违约金16125.88元数额并未提出上诉，中兴物业公司、沈登攀、紫东驿站酒店公司也无异议，二审不作更改。
三、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”该法律条文是因债务人破产对未到期债权的债权人利益的保护，并不适用于本案经营回报收益的计算，一审法院适用法律并无不当。综上，中兴商贸永康分公司的上诉有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初1403号民事判决第二项以及诉讼费负担部分；
二、撤销金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初1403号民事判决第一、三、四项；
三、永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈登攀经营回报收益18612元；
四、金华市中兴商贸有限公司永康分公司对永康市中兴物业管理有限公司应支付给沈登攀的回报收益18612元承担连带清偿责任；
五、驳回沈登攀的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2308元，由被上诉人永康市中兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理
审判员 盛 伟
二〇一六年九月十四日代
书 记员 吕 倩 茜 关注公众号“”