上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3665号
上诉人（原审原告）：上海爱建集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区泰谷路168号。法定代表人范永进，董事长。
委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：施令英，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
被
上诉人（原审第三人）：上海东融典当有限公司，住所地上海市闵行区红松路86号。法定代表人吴本东，董事长。
委托诉讼代理人：钱育明，上海市尔立律师事务所律师。上诉人上海爱建集团股份有限公司（以下简称爱建公司）因与被上诉人施令英及上海东融典当有限公司（以下简称东融典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人爱建公司的委托诉讼代理人魏国俊、夏英，被上诉人东融典当公司的委托诉讼代理人钱育明到庭参加诉讼。被上诉人施令英经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。因本案审理的需要，本院延长审限三个月。本案现已审理终结。爱建公司上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人的原审诉请。事实和理由：被上诉人东融典当公司主张虚假诉讼，举证责任在于东融典当公司，本案至多是真伪不明，故该事实不存在。上诉人明确表示没有收到房款200多万元（人民币，下同）。在《上海市商品房预售合同》签订后的十一年里，上诉人确实没有主张解除合同。上诉人现在主张的是约定的单方解除权，根据现行法律规定，上诉人可以行使该权利。原审认为存在虚假诉讼而驳回爱建公司的诉讼，认定事实、适用法律均错误。被上诉人施令英未发表答辩意见。
被上诉人东融典当公司辩称，其不同意上诉人爱建公司的上诉请求。本案的处理结果与东融典当公司有利害关系，故其具备诉讼主体资格。本案《上海市商品房预售合同》附件一明确约定被上诉人施令英已经支付首付款，上诉人与施令英办理上海市徐汇区XX路XX弄XX幢XX层XX室房屋（以下简称涉案房屋）预告登记的行为表明施令英已经支付了房款。关于解除权，商品房买卖合同司法解释对于解除权的除斥期间作了明确规定。施令英的债务太多，涉案房屋是其唯一一套房屋，不能因为上诉人的疏忽而导致债权人的利益受损。故请求二审驳回上诉，维持原判。2015年3月，上海爱建股份有限公司向一审法院起诉请求：1、确认上海爱建股份有限公司、施令英双方就涉案房屋签署的《上海市商品房预售合同》解除；2、施令英向上海爱建股份有限公司支付违约金50,736.25元。一审法院认定事实：2004年5月28日，上海爱建股份有限公司（甲方、卖方）、施令英（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定甲方经批准，在上海市徐汇区XX路XX号地块上投资建造《爱建园》商品房，已具备预售条件；乙方向甲方购买XX路XX弄《XX园》XX幢（号）XX层XX室，建筑面积为536.57平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为9,456元，总房价款为5,073,625元（含附件三中装修、设备价格）；签订合同时，该房屋建设工程到投资额的65%，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应书面通知乙方；甲方承诺在2004年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同；甲方定于2004年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起10日内，向选定的解决争议机关确认解除合同的效力；合同项下乙方享有的权益（房屋期权），乙方可以依法转让、抵押。乙方行使上述权利时，甲方应予协助；合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；合同一式七份，其中甲、乙双方各执一份，徐汇区房地产交易中心执一份；附件一就乙方的付款方式和付款期限约定：按揭，在签订合同时乙方已支付房款2,033,625元，其余房款3,040,000元2004年6月5日前乙方办理按揭贷款，在2004年6月28日前按揭贷款到账。如乙方届时未能全额取得银行贷款，乙方须自筹资金，按合同约定的时间向甲方支付房款。2004年6月30日，经向上海市徐汇区房地产交易中心申请，涉案房屋于2004年7月6日预购房屋权利人登记在施令英名下。2004年12月28日，上海爱建股份有限公司取得包括涉案房屋在内的上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX号等房屋的大产证，涉案房屋建筑面积经实测为542.28平方米。因施令英其他债权债务纠纷，涉案房屋于2013年3月6日、2013年6月19日、2014年1月3日分别被上海市静安区人民法院、上海市长宁区人民法院、上海市虹口区人民法院轮候查封。2014年5月16日，案外人张某某向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，状告上海爱建股份有限公司及施令英，称其以6,707,125元向上海爱建股份有限公司购买涉案房屋并付清全部房款，上海爱建股份有限公司将涉案房屋交付，其也进行了装修，其多次要求上海爱建股份有限公司配合办理产权证，但上海爱建股份有限公司一直以各种借口拖延，后上海爱建股份有限公司告知其因工作人员疏忽将涉案房屋错误登记在施令英名下，且施令英并未支付房款为由，要求确认涉案房屋归其所有，上海爱建股份有限公司协助其办理房屋过户登记手续。上海爱建股份有限公司辩称，从未与案外人张某某签订房屋买卖合同；其与施令英于2004年签订预售合同，涉案房屋已经预告登记在施令英名下，并不存在错误登记；从未收到原告支付的房款，也未向案外人张某某交付涉案房屋，张某某系从上海爱建股份有限公司员工处非法获取房屋钥匙并非法占有涉案房屋，不同意案外人张某某的诉讼请求。施令英辩称经预告登记后其为涉案房屋的合法权利人，案外人张某某与上海爱建股份有限公司并未建立合法的房屋买卖关系，不同意案外人张某某的诉讼请求。该案经查明，2000年9月，上海爱建股份有限公司与案外人上海A有限公司（简称骏乐公司，法定代表人为案外人张某某丈夫颜某某）共同出资设立上海B有限公司（简称B公司），进行本市徐汇区XX路XX号地块商品住宅项目即涉案房屋所在的爱建园小区的开发。2003年1月，B公司全体董事、监事签署决议一份，载明B公司经营期限届满前提前解散，其中关于爱建园项目利润分配问题，根据股东双方科学测算，项目开发完成时，骏乐公司可分配到税前利润约1亿元，可按骏乐公司所购买的爱建园开发房产中部分商铺、住宅、会所等房产费用来抵扣，最终应分配给骏乐公司的余额利润等爱建园整个项目开发完成后根据税前利润的30%再予以结算等。2002年11月，B公司向有关工商部门提交歇业申请，将爱建园小区的开发建设单位变更为上海爱建股份有限公司。2003年12月，B公司注销企业登记。该案审理中，上海爱建股份有限公司表示施令英至今未支付涉案房屋购房款，施令英代理人在2014年5月16日的庭审中曾表示，施令英的购房资金受限，在支付了一笔房款之后就未再支付后续款项，不清楚是否向上海爱建股份有限公司主张过涉案房屋权利但，就支付房款情况，代理人表示需向施令英本人核实，但嗣后施令英就此事实未提供任何证据。上海市徐汇区人民法院经审理后认为，上海爱建股份有限公司与施令英签署预售合同、办理预告登记。预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，涉案房屋的所有权人仍是上海爱建股份有限公司，但此后上海爱建股份有限公司对涉案房屋的处分不得妨害施令英将来物权的行使。案外人张某某提供B公司董、监事会关于利润分配的决议，根据法律及公司章程，B公司的分配方案由董事会制定后最终应由股东会审议批准，目前并无证据表明该决议所涉利润分配方案已通过股东会的批准；且该决议仅是对骏乐公司未来可获取利润的科学测算，此时爱建园项目尚未竣工，利润本身并未确定；该决议提及由爱建园小区房产费用抵扣骏乐公司利润，并未明确指向涉案房屋。案外人张某某提供合计为2,711,400元的收据作为已支付涉案房屋房款的证据，虽然其无收据原件，上海爱建股份有限公司也认可收到，并载明“1002张某某首付款”，上海爱建股份有限公司称该款系其他业务的资金往来，对此却未能就该款项做出合理解释或提供充分的反驳证据，法院认定案外人张某某已向上海爱建股份有限公司支付涉案房屋房款2,711,400元。案外人张某某提供其余证据，法院均不予认可。鉴于案外人张某某目前的证据仅能证明其于2006年4月向上海爱建股份有限公司支付上述房款，并未能证明其为涉案房屋的实际权利人或已经取得涉案房屋所有权。且其支付房款时，涉案房屋已预告登记在施令英名下，该登记具有公示、公信效力，此时，未经预告登记的权利人施令英同意，上海爱建股份有限公司无权进行妨害施令英未来物权的处分行为，目前亦无证据显示施令英同意上海爱建股份有限公司处分涉案房屋。即使案外人张某某与上海爱建股份有限公司存在房屋买卖合同关系，其也仅能据此主张对上海爱建股份有限公司的债权，案外人张某某要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不具有事实和法律依据，法院不予支持。2014年6月27日，上海市徐汇区人民法院作出（2014）徐民四（民）初字第865号民事判决，驳回案外人张某某的诉讼请求。嗣后案外人张某某提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后认为，原审法院认定张某某已向上海爱建股份有限公司支付房款2,711,400元并无不当，予以确认。张某某提供的其他证据并不能证明其取得涉案房屋的所有权，其要求确认涉案房屋归其所有，依据并不充分，法院不予支持。涉案房屋目前仍预告登记在施令英名下，不论该预告登记是否已经失效，鉴于涉案房屋现已被司法限制，张某某要求上海爱建股份有限公司协助其办理产权过户手续的上诉请求，在客观上也存在履行上的障碍。2015年1月15日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第2008号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年1月26日，上海爱建股份有限公司向施令英发出《上海市商品房预售合同》解除函，言明施令英于2004年5月28日与上海爱建股份有限公司签署预售合同，时至今日，施令英未向上海爱建股份有限公司履行任何付款义务，涉案房屋当时办理的预告登记至今未撤销，严重影响了上海爱建股份有限公司的权益。为维护上海爱建股份有限公司正当权益，及时了结双方遗留的历史问题，上海爱建股份有限公司决定行使解除权，正式通知施令英自该函送达之日起预售合同解除。2015年1月28日，王某甲以施令英特别授权委托代理人身份写下收条，言明收到上海爱建股份有限公司送达给施令英的上述解除函。原审另查明，涉案房屋自被法院查封后空置至今。原审审理中，上海爱建股份有限公司、施令英均表示施令英没有支付过房款，涉案房屋未交付，上海爱建股份有限公司就预售合同的解除后果不要求在本案中处理；施令英委托代理人表示上海爱建股份有限公司联系到其，2015年1月28日，其在上海爱建股份有限公司处看到解除函，遂联系到施令英将解除函内容告知，施令英口头授权其签署该解除函。就预售合同附件一记载在签订合同时施令英已支付房款2,033,625元一节，上海爱建股份有限公司表示当时经办人员均已不在，是为了做贷款而填写，合同的标准格式就是如此，这样写才能办理贷款，施令英实际并未支付上述款项，按揭也没有办理；施令英表示确实没有支付房款，也没有任何付款凭证，贷款也没有办理，当时施令英的资金已经出现问题，上海爱建股份有限公司也一直没有与施令英联系；东融典当公司则认为本案系上海爱建股份有限公司、施令英之间的虚假诉讼，侵害东融典当公司合法债权，使施令英得以逃脱债务履行、上海爱建股份有限公司得以收回一套价值剧增的已售房屋。施令英系东融典当公司的债务人，目前东融典当公司对施令英的债权本金加违约金为15,708,208.99元，相关债权债务纠纷且经诉讼后进入法院执行程序，上海市虹口区人民法院对涉案房屋采取了强制执行程序，本案的处理势必会影响到东融典当公司的权利义务。无论施令英是否向上海爱建股份有限公司支付房款，上海爱建股份有限公司在事隔十一年之后解除预售合同没有法律依据。上海爱建股份有限公司在合理时间内完全可以行使其解除权，但却在十一年后施令英债务缠身且涉案房屋被查封的情况下，突然诉至法院要求解除预售合同，而施令英无任何抗辩表示同意，双方有意欲损害东融典当公司合法权益的主观恶意。一审法院认为，上海爱建股份有限公司、施令英之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示且合法有效，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案上海爱建股份有限公司的诉讼有较多疑点。第一、预售合同明确记载上海爱建股份有限公司、施令英签订合同时施令英已支付房款2,033,625元，现双方均表示没有支付过房款，上海爱建股份有限公司所称预售合同附件一的条款系贷款的标准格式缺乏事实依据，亦未提供相关证据加以印证；第二、上海爱建股份有限公司、施令英均不能提供预售合同的原件；第三、即使施令英未支付任何房款的事实存在，而上海爱建股份有限公司在施令英分文未付的情况下便将涉案房屋预告登记在施令英名下。上海爱建股份有限公司、施令英自2004年5月28日签订预售合同至2015年1月28日上海爱建股份有限公司发出解除函止长达近十一年时间里，上海爱建股份有限公司既未催告施令英支付房款，亦未行使合同约定的解除权；第四、在对抗案外人张某某的案件中，上海爱建股份有限公司、施令英作为共同被告，未向法院陈述本案案件事实，在法院确认案外人张某某已向上海爱建股份有限公司支付2,711,400元房款的情况下，致使法院基于涉案房屋已预告登记在施令英名下的考量而判定案外人张某某败诉；第五、涉案房屋经司法查封，已进入强制执行程序。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证，但涉及他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。本案中，东融典当公司对上海爱建股份有限公司、施令英就涉案房屋预售合同解除的原因、后果以及本案是否属于虚假诉讼存在争议。上海爱建股份有限公司依据施令英未支付任何房款而要求确认解除预售合同，施令英对上海爱建股份有限公司的诉称不持异议，放弃债权，根据目前证据，上海爱建股份有限公司解除预售合同的理由与事实不符，双方解除预售合同的合意，在东融典当公司提出异议的前提下，不能排除东融典当公司所提出的上海爱建股份有限公司与施令英的诉讼属于虚假诉讼的可能性。综上所述，法院对上海爱建股份有限公司的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告上海爱建股份有限公司的诉讼请求。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年8月31日，上海市工商行政管理局准予上海爱建股份有限公司变更登记为上海爱建集团股份有限公司。
本院认为，本案的争议焦点有二：一为上诉人爱建公司与被上诉人施令英是否涉及虚假诉讼；二为现爱建公司是否有权解除《上海市商品房预售合同》。针对争议焦点一，
本院认为，其一，虚假诉讼的前提是双方当事人恶意串通，采取虚构法律关系、捏造案件事实的方式提起民事诉讼，以获取非法利益的行为，而本案上诉人爱建公司与被上诉人施令英就涉案房屋存在真实的买卖关系，双方不存在虚构法律关系与法律事实的情形；其二，施令英逾期不支付涉案房屋的购房款，爱建公司据此主张解除预售合同系维护自身合法权益的表现，若爱建公司再不行使解除权，将会对其造成更大的经济损失，故本案不能仅以爱建公司在事隔十年后行使约定解除权，就认定其与施令英间存在虚假诉讼；其三，虽然涉案房屋的预购房屋权利人登记在施令英名下，但爱建公司仍为该房屋的所有权人，爱建公司现主张解除预售合同，系维护房屋所有权人的合法权益；而被上诉人东融典当公司为施令英的债权人，其主张本案的处理会影响到其权利义务，但就目前而言，未有证据显示爱建公司与施令英存在恶意串通并损害东融典当公司债权的行为。因此，东融典当公司的主张，本院不予采信，爱建公司与施令英并不涉及虚假诉讼。针对争议焦点二，虽然被上诉人东融典当公司主张审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释对合同解除权的除斥期间作了明确规定，并且上诉人爱建公司在长达十一年的时间里不行使权利，已经超过了合理期限。对此，本院注意到，其一，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。在爱建公司与施令英签订《上海市商品房预售合同》之后的十一年时间里，不仅未有证据显示爱建公司曾经催告过施令英支付购房款，而且施令英亦未催告爱建公司履行上述合同，故施令英对爱建公司享有的要求继续履行合同的债权已逾时效，其二，爱建公司、施令英一致主张施令英未支付过涉案房屋购房款，这虽然与预售合同附件一记载的签订合同时施令英已支付房款2,033,625元的内容相悖，但考虑到在（2014）徐民四（民）初字第865号案件审理中，爱建公司亦表示施令英未支付涉案房屋购房款，施令英的代理人表示需向施令英本人核实，但嗣后就此事实未提供任何证据，鉴此，爱建公司与施令英在两案中关于是否支付涉案房屋购房款的陈述基本一致，并且无论是爱建公司还是施令英都未提供施令英已经支付涉案房屋购房款的付款凭证或收据，故本院难以认定施令英支付过涉案房屋购房款；其三，预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记，虽然涉案房屋的预购房屋权利人登记在施令英名下，施令英享有优先于其他债权人取得该房屋所有权的权利，但不仅施令英要求爱建公司继续履行合同的债权已逾时效，而且施令英未支付过涉案房屋购房款，故施令英对该房屋享有的财产利益几乎不存在，预告登记实质上几乎失效；其四，东融典当公司系施令英的债权人，其将涉案房屋查封系基于施令英为该房屋的预购房屋权利人，现施令英对房屋享有的财产利益几乎不存在，因此东融典当公司对涉案房屋亦不享有实际利益，预售合同解除与否不会侵犯东融典当公司的合法权益；最后，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。爱建公司与施令英虽然在预售合同签订后的十一年时间里均未积极行使权利，但2015年1月26日，爱建公司向施令英发出《上海市商品房预售合同》解除函，施令英于2015年1月28日收到函件后未提出异议，本案中施令英亦表示同意解除预售合同，此系双方当事人协商解除合同的范畴，不违反法律禁止性规定，因此《上海市商品房预售合同》已经解除，本院予以确认。东融典当公司以超过合理期限为由否认爱建公司享有合同解除权，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《上海市商品房预售合同》约定被上诉人施令英逾期付款超过30天后，爱建公司有权单方解除合同，施令英应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%。本案虽然属于双方合意解除合同，但预售合同的解除系因施令英违约而起，爱建公司主张按照预售合同约定计算违约金，合法合理，应予支持。虽然施令英在原审中辩称违约金过高，但本院综合施令英在预售合同履行过程中的过错程度、违约情节以及给爱建公司造成的经济损失，尤其是根据约定，施令英向爱建公司支付的违约金亦仅为50,736.25元，故
本院认为合同对违约金的约定尚属合理范围，本院不再调整。综上，本案上诉人爱建公司与被上诉人施令英系协议解除《上海市商品房预售合同》，该合同已经解除，施令英应当按照合同约定支付爱建公司违约金。预售合同解除不涉及虚假诉讼，亦不存在侵害被上诉人东融典当公司合法权益的情形。上诉人爱建公司的上诉请求，合法有据，本院予以支持。原审以不能排除爱建公司与施令英的诉讼属于虚假诉讼的可能性为由驳回爱建公司的相关诉请，缺乏依据，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第478号民事判决；
二、确认上海爱建集团股份有限公司与施令英于2004年5月28日就上海市徐汇区XX路XX弄XX幢XX层XX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》解除；
三、施令英于本判决生效之日起十日内支付上海爱建集团股份有限公司赔偿金人民币50,736.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,148.40元，由施令英负担；二审案件受理费人民币1,148.40元，由施令英负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理
审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月十四日
书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度搜索“”