广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初6684号原告（反诉被告）赖玲，女，汉族，1982年11月8日出生，身份证地址广东省深圳市福田区。委托代理人楚姣，广东卓建律师事务所律师。委托代理人穆银丽，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）朱雪峰，男，汉族，1985年4月3日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。委托代理人唐志妙，广东星辰律师事务所律师。委托代理人方碧云，广东星辰律师事务所律师。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司，地址深圳市宝安区。法定代表人吴春明。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司，地址深圳市南山区。负责人刘国军。第三人共同委托代理人纪宾，系第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工。
原告赖玲诉被告朱雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖玲的委托代理人楚姣、穆银丽，被告朱雪峰的委托代理人唐志妙、方碧云，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司共同委托的代理人纪宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月12日，原被告签订《单位集资指标房转让协议书》，约定：被告将其申购的由第三人开发的南航明珠花园一套88平方米的房屋转让给原告；原告向被告支付第一期月供及利息56000元，建设银行余款165512.17元；被告购房所需交的集资款、证件费等与该房有关的一切费用，均由原告支付；原告有权取得该房屋的使用权和所有权；被告应将与该房有关的福利待遇及时转至原告名下；该房屋办理房产证和其他相关证件时，以原告的名义办理（相关房产证的办理由原告自行处理，被告协助）。协议签订后，原告按合同约定全面履行了义务，包括将合同约定的第一期月供及利息、建设银行余款支付给了被告，按第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司的缴款通知书将购房进度款转给被告，用于缴纳房款。2015年4月20日，原告按第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司“关于南航明珠花园选房工作安排的通知”进行了选房，选定了南航明珠花园1A2单元3C的房屋。2015年6月16日，第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司发布关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知，按照原被告签订的《单位集资指标房转让协议书》以及该通知，被告应与原告一起于2015年6月23日至2015年6月26日前往第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司明珠花园建设领导小组办公室办理申购人更名手续。但是被告却恶意毁约，要求原告加价或者让原告自动放弃再转让给第三人，拒绝和原告办理申购人更名手续。原告认为，原被告签订的《单位集资指标房转让协议书》是双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立，是双方真实的意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。被告应严格履行合同义务，将与该房有关的福利待遇及时转至原告名下，配合原告办理明珠花园申购人更名事宜，将位于西乡街道的南航明珠花园1A2单元3C房屋的申购人由被告变更为原告。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司作为南航明珠花园的开发商，应当配合原告办理明珠花园申购人更名事宜。原告请求法院判令：1、确认原被告于2011年10月12日签订的《单位集资指标房转让协议书》有效；2、被告配合原告办理明珠花园申购人更名事宜，将位于深圳市宝安区西乡街道的南航明珠花园1A2单元3C房屋的申购人由被告变更为原告；3、第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司配合原告办理明珠花园申购人更名事宜，将位于深圳市宝安区西乡街道的南航明珠花园1A2单元3C房屋的申购人由被告变更为原告；4、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审过后，原告向本院提交书面申请，申请撤回第二、第三项诉讼请求，本院予以准许。
被告朱雪峰答辩并反诉称，原被告之间签订的《单位集资指标房转让协议书》合同目的已无法实现，应依法予以解除。本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2011年10月12日，原被告签署的协议书内容实质为被告将其与第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司房屋预买卖合同关系中作为买方所享有权利义务一并转让给原告，即由原告继受作为申购人履行与第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司房屋预买卖合同上的权利义务，因此该转让协议书实质属于债权债务概括转移合同。本案中原被告签署前述协议时未征得第三人同意，后第三人不予同意[根据第三人《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》，第三人明确因原告不符合“在职正式工”的受让条件，对原被告的转让行为不予办理更名手续]，因此被告将预购房合同权利义务转让给原告的行为无效，双方签署的《转让协议书》无效。集资房购房资格属于具有人身属性的权利或资格，被告将其享有的集资房申购权转让给无资格的原告的行为无效，其与原告所签订的《转让协议书》的目的不能实现。因原告不具备申购人和受让方资格，无法履行更名至自己名下及将房屋登记至自己名下的合同约定义务，合同目的无法实现，应依法予以解除。被告已通知原告收回拟转让的集资房申购资格，双方现仅因解除后如何承担责任，未能达成一致意见，因原告不符合南航集资房更名受让方的条件，不符合南航公司集资房申购人主体资格条件，无法继续履行合同义务，被告在与原告多次沟通更名事宜后，确认原告无法办理更名的情况下，已告知原告“如不能解决更名问题则要收回”，该告知视为被告已通知原告要求依法解除《转让协议书》。2015年6月26日，反诉人与第三人签订《商品房订购合同》，并支付了第三期、第四期共322681.02元的购房余款，向第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司履行了全部合同义务。截止2015年6月26日第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司规定办理更名手续的最后一天，原告仍无法办理更名手续，被告遂自行向第三人履行了签订《商品房订购合同》和支付购房余款的义务，原告在起诉前并未对此提出异议，也未继续履行支付第三期、第四期房款的义务。综上所述，原告与被告签订的《转让协议书》属于债权债务概括转移合同，未征得第三方中国南方航空股份有限公司深圳分公司的同意，且原告无法履行更名至自己名下的义务，导致合同目的不能实现应予以解除。被告反诉，请求法院判令：1、解除被告与原告于2011年10月12日签署的《单位集资指标房转让协议书》；2、判令原告承担全部诉讼费用。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司答辩称，南航明珠花园的申购范围和对象应是中国南方股份有限公司深圳分公司在职正式员工，目前尚不具备商品房销售转让条件。南航明珠花园系中国南方股份有限公司深圳分公司为解决民航专业人员及人才住房，经深圳市政府批准建设的限价商品房项目。根据第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司与深圳市国土资源和房产管理局于2009年6月5日签订《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字（2009）4028号]的规定，明珠花园项目土地使用年限为70年，土地用途为居住用地，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法，自取的《房地产证》之日起10年内不得转让。该项目属于现售房产，不采取预售方式销售。目前，明珠花园项目尚未竣工，未办理竣工验收手续，亦未办理初始登记，属在建工程，不具备商品房销售转让条件。2009年5月，中国南方航空股份有限公司深圳分公司与被告朱雪峰签订了《南航深圳公司集资建房申购协议书》，正式明确双方集资申购关系。2015年6月，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司与本案被告朱雪峰签订了《南航明珠花园商品房订购合同》。截至当前因房屋尚未取得预售资格，被告仅享有申购资格，未与第三人签订正式的房屋销售合同，未取得所有权。本案被告朱雪峰于2008年7月18日与中国南方股份有限公司深圳分公司签订为期五年的劳动合同，后于2013年7月18日到期后续期五年劳动合同。目前属于在职状态；本案原告赖玲于2015年11月25日与深圳市比拓企业管理有限公司签订劳动合同，与中国南方股份有限公司深圳分公司签订劳务派遣人员上岗责任书。本案被告朱雪峰先后向中国南方航空股份有限公司深圳分公司缴纳申购房款人民币20万元、二期人民币12万元、三期人民币10万元、尾款人民币222681.02元，二三期利息人民币2460元，已交房款总额包含利息款645141.02元。原被告买卖合同纠纷属原被告之间的私下纠纷，原告不符合南航明珠花园申购资格更名转让条件。原被告之间的《单位集资指标房转让协议书》系两人私下协议，截止本案相关纠纷发生前未在第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司处做任何的书面登记备案，第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司对其私下转让并不知晓。根据《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第16条规定：公司不支持员工通过个人协商转让员工住宅申购权利，由此产生的任何纠纷，均由当事人全部承担。根据《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》的规定，南航明珠花园申购资格更名转让的受让方必须是中国南方航空股份有限公司深圳分公司在职正式工；如受让方非深圳分公司在职正式工的，一律不接受更名申请。因原告与中国南方航空股份有限公司深圳分公司之间仅是劳务派遣用工关系，没有正式的劳动合同关系，故其不具备受让南航明珠花园申购资格的条件。
经审理查明，2009年6月5日，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司获得了宗地号为A115-0131，用地面积为81044.12平方米的土地使用权，使用年限为70年，从2009年6月5日起至2079年6月4日止，土地用途为居住用地。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司获得上述土地使用权后，用于开发限价商品房项目。被告朱雪峰系第三人中国南方股份有限公司深圳分公司在职正式工，享有申购限价商品房的资格。2009年5月14日，被告朱雪峰与第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司签订了《南航深圳公司集资建房申购协议书》，约定被告朱雪峰申购90-120平方米集资房一套。2011年10月12日，原被告签订《单位集资指标房转让协议书》，约定被告朱雪峰及其共有人一致同意将其所得的88平方米南航指标房一套转让给原告，原告支付被告第一期月供及利息56000元，建设银行余款人民币165512.17元；原告需根据进度和要求及时付款，有权取得本房屋的使用权和所有权，被告购房所需交的集资款、证件费等与该房有关的一切费用均由原告支付，原告享受被告单位购房职工相同的待遇；如被告收到原告交的购房款要按时交纳，把与此房相关的合同、收据及时交给原告，与该房相关的福利待遇及时转至原告名下，该房屋办理房产证和其他相关证件时，以原告的名义办理（相关房产证的办理由原告自行处理，被告协助）；本协议经双方认可，签字生效，除被告单位取消集资楼项目外，原被告双方不得以任何理由违约（包括房子价格升降等），如被告单方违约按原告所付所有款项双倍赔偿原告，如原告单方违约原告所交所有费用被告不退，如因被告单位取消本集资楼项目导致协议失效不算违约，所付购房款以公司退还的时间为准，但被告有义务协助处理相关事宜。同日，原告向被告支付指标房转让费10000元，被告出具收条。另2011年10月11日至2011年10月17日之间，原告共分五笔通过银行转账方式支付了226510元，2015年2月9日分三笔通过银行转账方式支付了121000元。2015年4月20日，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司作出《南航明珠花园选房通知书》，通知被告朱雪峰选房。经审核，原告赖玲作为被告朱雪峰的代理人代被告朱雪峰抽签选中了1-A-2-3C号房屋。2015年6月15日，被告朱雪峰与第三人深圳市南方航空经济发展有限公司签订《商品房订购合同》，约定就被告向第三人深圳市南方航空经济发展有限公司订购限价商品房事宜达成以下协议：标的房产为明珠花园第1A栋2单元3C房，用途为住宅，建筑面积为88平方米，采取限价销售办法，被告自取得《房地产证》之日起10年内不得转让；购房总价款为645141.02元，截止到2015年6月15日前，已支付322460元，剩余房款共计3226810.02元待明珠花园项目验收结算并经审计后，甲乙双方依据最终确定的房地产购房总价款实际多退少补，如依据本条款最终确定本房地产购房总价款的时间滞后于办理房地产证时间，为便于尽快办理房地产证，双方同意届时以上述暂定总金额作为本房地产过户登记价，相关税费以该价格为基础按规定缴纳；第三人深圳市南方航空经济发展有限公司在办理竣工验收备案并且项目符合销售条件后，届时除无法办理产权转移登记过户的情形外，应及时与被告签订《房地产买卖合同》，有关房屋交付、验收、配套设施、质量及保修、面积差异处理以及纠纷处理等相关事项，双方将在《房地产买卖合同》或交付文件中具体约定，《房地产买卖合同》及交付相关文件的有关事项将不违背本合同的约定；第三人深圳市南方航空经济发展有限公司保证第三方不得向被告主张对房地产的任何权利，除本合同另有规定外，由于第三人深圳市南方航空经济发展有限公司的原因造成被告无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，被告有权解除本合同，本合同项下的房地产自取得《房地产证》之日起十年内不得转让，被告知晓并受该权利限制；第三人深圳市南方航空经济发展有限公司应在将本房地产交付给被告后，在被告符合国家或深圳地区相关购房政策规定以及政府部门审核同意的条件下，尽快为被告办理《房地产证》，办理《房地产证》的有关税费由被告自行承担，若被告因特殊原因不符合国家或深圳地区相关购房政策规定的条件或政府部门审核不同意办理《房地产证》，被告承诺不得追究第三人深圳市南方航空经济发展有限公司的任何法律责任。2015年6月16日，第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司发出《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》称，符合以下条件者，可申请明珠花园申购人更名：1、受让方必须是中国南方航空股份有限公司深圳分公司在职正式工，如受让方非深圳分公司在职正式工的，一律不接受更名申请；2、受让方此前没有申购过集资房，且需变更后符合每户持有一套集资房的规定，如受让方此前申购过集资房，或一户已持有一套集资房的，一律不接受更名申请；3、本次申购人更名的截止时间为2015年6月26日，逾期不再受理任何更名申请。以上事实，有深圳市土地使用权出让合同书、南航深圳公司集资建房申购协议书、单位集资指标房转让协议书、收条、银行转账记录、南航明珠花园选房通知书、商品房订购合同、关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知等证据及庭审笔录在卷佐证。关于本案案由，原告主张涉案协议系房屋转让协议，被告主张涉案协议名为房屋买卖实为概括转移权利义务。
本院认为，被告以涉案房产尚未竣工验收，被告实际上对涉案房产只享有申购权，不享有所有权为由主张涉案合同系概括转让其与第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司签订的申购协议书中的权利义务，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。原被告系就集资房买卖达成的协议，本案案由应当认定为房屋买卖合同纠纷。关于合同效力，原被告之间签订的单位集资指标房转让协议书，系原被告双方真实的意思表示，涉案房产虽为限价销售房产，在办理房地产证后十年内限制转让，但并非禁止转让房产，没有违反国家强制性规定，没有损害第三人的合法权益，应当认定合法有效。尽管在签订合同时，上述指标房尚未竣工验收，被告不享有涉案房产的所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在订约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从以上规定来看，无权处分可能会影响到合同的正常履行，但不当然发生买卖合同无效的法律效果。即使涉案合同的履行存在障碍，也不影响对合同效力的认定。故涉案合同应当认定为合法有效。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的解除合同的反诉请求。被告主张，涉案合同约定由原告自行完成更名手续，被告予以配合。现第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司明确表示原告不符合办理更名手续的条件，不能办理更名手续，故涉案合同履行不能，合同目的无法实现，应当予以解除。经审查，涉案合同中关于办证事项的约定如下：“该房屋办理房产证和其他相关证件时，以乙方（原告）的名义办理。（相关房产证的办理由乙方自行处理，甲方协助）”。根据上述约定，原被告并没有约定原告负有自行在第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司处办理更名手续的义务，仅负有自行办理房地产证的义务。被告基于原告不具备第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司规定的更名资格，认定合同无法继续履行，缺乏事实和法律的依据，本院不予认可。涉案合同尚未履行到办理房地产证的阶段，原告不能完成更名手续，不构成违约，亦不会当然导致合同无法继续履行，被告无权解除合同。故对于被告请求解除涉案合同的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告赖玲与被告朱雪峰于2011年10月12日签订的《单位集资指标房转让协议书》有效；
二、驳回被告朱雪峰的全部反诉请求。本案案件受理费18300元，反诉费3331元，均由被告承担。上述费用原被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 员 范 藜
人民陪审员 蔡 金 兰
人民陪审员 黄 雨 霞
二〇一六年九月十四日
书 记 员 董 宏
书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第15页共16页 微信公众号“”