江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终2506号
上诉人（原审原告）：王礼根，居民。
委托诉讼代理人：刘伟（王礼根经营的东台市金艺门花厂职工），居民。
被
上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司东台支行，住所地在江苏省东台市东台镇金海中路16号。
负责人：王永健，该行行长。
委托诉讼代理人：包文毅，该行工作人员。
委托诉讼代理人：张跃进，该行工作人员。
上诉人王礼根因与被上诉人中国建设银行股份有限公司东台支行（以下简称建行东台支行）拍卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东商初字第0487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王礼根上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，判决被上诉人承担其名下产权过户的出让金税费。事实与理由：首先，王礼根2015年5月20日向建行东台支行出具的《承诺书》并非真实意思表示。上诉人急于办产权证抵押贷款，而办证需要被上诉人盖章，被上诉人乘人之危，将打印好的《承诺书》让上诉人签字。上诉人明知办证要为被上诉人代垫交纳税费三十多万元，但为了急于办证签了字，并不是内心真实的意思表示。在之前的2015年4月30日到5月19日上诉人已多次向被上诉人的北京总行电话投诉被上诉人不及时办理产权过户，导致上诉人不能及时办证贷款情况。在被逼签《承诺书》后，又到辖区派出所报警，以上事实有通话受理单及一审法官对派出所了解的报案事实等予以证实，一审判决均未提及以上证据，却认为上诉人未能提供相应证据证明，明显不尊重庭审事实。退一步讲，即使《承诺书》是出于自愿签字，《承诺书》写明过户过程中所产生的一切税费由“本人负责”，是指被上诉人取得国有土地使用权后，转让给上诉人的一切税费，不应包括被上诉人在转让取得原华联大厦该国有土地使用权的任何费用。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》[(1997)国土(籍)字第2号]规定，以划拔方式取得国有土地使用权并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。《划拔土地使用权管理暂行办法》[原国土管理局(1992)第1号令]第十六条规定，土地使用者应当在土地使用权出让合同签定60日内，向所在县人民政府交纳土地使用权出让金，办理土地使用权手续。1998年3月1日实施的国土管理局第8号令《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》第六条规定，国有企业破产或出售的原划拔土地使用权应当以出让方式处置；第十三条规定，国有企业改革中处置土地使用权，应依法办理手续，补交出让金。以上规定足以说明，被上诉人接受抵押破产企业土地应当交纳出让金才能将该土地上市拍卖。所以，上诉人为被上诉人代垫交纳被上诉人名下的出让金税费，由被上诉人负担，被上诉人应当返还给上诉人。其次，上诉人提交的2006年1月18日拍卖补充协议明确，拍卖成交价315000元(不含相关费用)，另承担抵债资产维护费、资产评估费、拍卖费、处置前期费合计341973．99元(26973．99元就是以上相关费用)，并没有约定房地产过户的出让金税费等由上诉人承担。一审法院以合情合理权利义务对等原则，强加给上诉人承担被上诉人应该承担的出让金、税费等是不公正的。再次，一审法院认为王礼根作为受让方通过出让方式取得土地使用权，土地出让金自行承担，也是错误的。2000年《江苏省土地管理条例》第四十条规定以划拔方式取得国有土地使用权需要转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。取得划拨国有土地使用权的是华联大厦之前的县商业局纺织品公司，由于该资产抵押给被上诉人，受让方是被上诉人，而不是上诉人。因此，土地使用权出让金不应当由上诉人承担，而应由原华联大厦集团或被上诉人承担，按照规定，只有在交纳土地出让金后划拔土地才能成为国有土地进入市场拍卖流通。被上诉人2014年12月份才向东台市人民政府出具的报告，申请政府同意对拍卖资产进行过户，充分说明被上诉人之前没有向市政府申请对以上资产进行过户，经过近十年时间办理产权证的税费上涨的部分应当由被上诉人承担。另，一审法院就拍卖流程和拍卖惯例等情况进行调查的材料没有在法庭上质证就采信，被上诉人提交的复印件文件一审也予以采信，推定成交过程中所产生的相关费用全部归结上诉人承担，也是错误的。建行东台支行辩称：1、上诉人2015年5月20日出具的《承诺书》是上诉人的真实意思表示。案涉资产2005年经过拍卖低价卖给上诉人，就是因为上诉人承诺产生的一切费用都由其承担。承诺书是对上诉人当时承诺的确认。现在这份资产的价值是八百多万，被上诉人当时转让给上诉人的时候只有三十多万。被上诉人当时承诺协助办理手续，但是之后被上诉人多次提醒上诉人尽快过户，因为银行的工作人员更替比较快。现在时隔多年，上诉人要求被上诉人过户，虽然被上诉人工作人员更替了，但还是依约协助上诉人办理了手续。2、关于上诉人陈述其报警的事情，被上诉人没有接到公安机关的通知。3、被上诉人出售的资产是在2005年由人民法院根据破产法律规定依法处置给被上诉人的，被上诉人是根据当时的拍卖要求和拍卖程序进行拍卖的。被上诉人的承诺就是协助上诉人办理过户手续，也履行了自己的义务，王礼根承担相应的费用也是他应履行的义务。王礼根向一审法院起诉请求：建行东台支行给付王礼根垫付的房屋、土地办证税、费合计359351.77元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：1998年9月，根据一审法院[1997]东经破字第6-5号民事裁定书及《关于江苏东台华联大厦集团公司破产财产中东台市建行抵押债权与一般债权受偿分配实施细则》，建行东台支行优先受偿华联大厦万陆仓库1号、3号、5号、7号库及库旁值班楼房、简易库（3号、5号库之间）及所得房产区域内的土地使用权，优先受偿财产合计103.4436万元。2005年12月，建行东台支行委托盐城市拍卖行有限公司对上述优先受偿的房产及土地使用权进行拍卖。2005年12月21日，王礼根通过公开竞价成功取得上述拍卖标的。2005年12月22日，盐城市拍卖行有限公司与王礼根签订《拍卖成交确认书》，确认王礼根以315000元的成交价取得拍卖标的物。《拍卖成交确认书》第十条其他约定注明：按拍卖规则、特别约定及瑕疵情况的说明执行。2006年1月18日，王礼根（甲方）与建行东台支行（乙方）签订《华联大厦抵债资产拍卖补充协议》，约定：“华联大厦抵债资产拍卖成交价315000元（不含相关费用），甲方另承担乙方发生的相关费用，有华联大厦抵债资产维护费1848.99元，资产评估费1500元，拍卖费8625元，处置前期费用15000元。甲方合计付乙方341973.99元。本协议作为拍卖成交确认书的附件。”之后，王礼根与建行东台支行未及时办理拍卖标的的过户手续。2015年5月20日，王礼根向建行东台支行出具《承诺书》，承诺：“本人于2005年12月经拍卖所得的原东台市华联大厦仓库（1号、3号、5号、7号库），因多种原因一直未能办理相关产权过户手续。现本人决定进行相关房地产产权过户，过户过程中所产生的一切税费均由本人王礼根负责，不需东台建行缴纳一分钱，东台建行仅在相关程序上协助办理。”2015年5月至7月期间，建行东台支行协助王礼根对拍卖标的办理了过户手续，先将房屋和土地使用权由华联大厦过户至建行东台支行名下，再由建行东台支行过户至王礼根名下。一审庭审中，王礼根提供的票据证明其在过户过程中支付了下列费用：1、2015年5月20日，房屋买卖契税41380元，纳税人名称建行东台支行；2、2015年5月20日，营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计33390元，纳税人名称建行东台支行；3、2015年5月20日，营业税、土地增值税、城市维护建设税滞纳金计489.04元，纳税人名称建行东台支行；4、2015年5月20日，房屋买卖契税9450元，纳税人名称王礼根；5、2015年5月22日，配图费40元，购买人建行东台支行；6、2015年5月22日，房屋转让手续费、房屋登记费9252.90元，付款人名称建行东台支行；7、2015年5月25日，房屋转让手续费8152.90元，付款人名称建行东台支行；8、2015年6月10日，土地评估费1760元，购买方王礼根；9、2015的6月15日，日常地籍测绘费1900元，购买方建行东台支行；10、2015年7月1日，出让价款394997元，付款人名称王礼根；11、2015年7月2日，国有土地使用权出让契税11849.91元，纳税人王礼根；12、2015年7月2日，产权转移书据印花税197.50元，纳税人王礼根；13、2015年7月3日，土地登记费270元，付款人建行东台支行；14、2015年7月3日，土地登记费200元，付款人王礼根；15、2015年7月3日，土地使用权交易服务费7910元，付款方王礼根。现王礼根诉至一审法院，要求除土地出让金394997元外，凡是发票抬头为建行东台支行的税费，应由建行东台支行全额负担；凡是发票抬头为王礼根的税费，由建行东台支行与王礼根各半负担；土地出让金394997元，建行东台支行应承担244069.43元；故要求建行东台支行支付其垫付的房屋、土地办证税费计359351.77元。一审审理中，双方对2005年拍卖时对过户过程中产生的相关费用具体有无约定的事实形成争议。为查清该事实，一审法院到盐城市拍卖行有限公司、盐城市工商行政管理局等相关部门进行了调查。因案涉拍卖标的的拍卖档案已经遗失，致调查无果。同时，一审法院还就拍卖行业的拍卖流程和拍卖惯例等情况向相关从事拍卖业务的公司进行了调查。根据调查了解到：从拍卖流程上来讲，正常会在拍卖规则、特别约定及瑕疵情况等相关拍卖材料中对过户过程中产生的费用及其他费用的承担情况进行约定，并在拍卖前将上述拍卖材料交付竞买人，以便竞买人了解在拍卖过程中的权利义务，防止拍卖标的在拍卖成交后的履行过程中产生矛盾；而且，依照拍卖行业的惯例，拍卖正常是针对拍卖标的的现状进行，拍卖成交后的过户过程中所产生的相关费用一般全部约定为买受人承担。本案一审中的争议焦点为：王礼根主张拍卖标的在过户过程中所产生的相关费用是否应由建行东台支行承担。一审法院认为，第一，王礼根在2015年5月20日向建行东台支行出具的《承诺书》中，明确表示过户过程中所产生的一切税费由其负担。虽然王礼根在一审庭审中提出该《承诺书》是建行东台支行在乘人之危的情况下要求其所写，并非其真实意思表示，但未能提供相应证据证明，而且《承诺书》的内容并不违反法律规定，王礼根应受《承诺书》内容的约束。第二，《拍卖成交确认书》第十条中明确注明其他内容按拍卖规则、特别约定及瑕疵情况的说明执行。在一审审理过程中，王礼根、建行东台支行均未能提供2005年实际拍卖时的拍卖规则、特别约定及瑕疵情况说明等相关材料来证明双方当时对拍卖标的在过户过程中产生的费用有无约定以及具体如何约定的事实，一审法院经多方调查未能获取当时的拍卖档案来查明该事实，《拍卖法》对此也无相关规定。一审庭审中，王礼根提供了双方拍卖成交之后于2006年1月18日签订的补充协议，其内容约定了拍卖标的在拍卖前期所产生的相关费用由王礼根承担，根据举重以明轻的解释方法，既然本应由建行东台支行负担的拍卖前期费用双方约定由王礼根承担，再结合拍卖行业在拍卖成交后产生的费用全部由买受人负担的惯例做法，则案涉拍卖标的在过户过程中所产生的费用由王礼根负担既符合情理，也符合权利义务对等的原则。第三，根据王礼根提供的土地使用权证，2015年6月25日登记的东国用（2015）第144157号国有土地使用权证上载明的土地使用权人是建行东台支行，使用权类型为划拨；2015年7月2日登记的东国用（2015）第144393号国有土地使用权证上载明的土地使用权人为王礼根，使用权类型为出让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据上述规定，王礼根作为受让方通过出让方式取得土地使用权，其在本案中主张的土地使用权出让金应自行承担。综上，王礼根在本案中主张由建行东台支行承担相关税费359351.77元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回王礼根的诉讼请求。案件受理费6690元，由王礼根负担。本院
经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。本院另查明，二审中，上诉人王礼根提供了以下证据：证据一、东国用（2002）字第230386号国土部门的土地使用证、《东台市原华联破产资产监督管理小组关于原江苏东台华联大厦破产资产有关情况的紧急报告》、东台市企业改革发展办公室东改发办[2001]56号《关于原华联大厦万陆库区资产变现有关问题的会办纪要》、东台市原华联破产资产监督管理小组2013年1月17日出具的欠条等九页复印件，证明：2002年5月29日东台市原华联破产资产监督管理小组以划拨方式取得6758.30平方米国有土地使用权。1998年9月该土地使用权是华联大厦主管局东台市纺工局与上海金五角商厦协议全部划拨给上海金五角商厦，由于上海金五角商厦经营不善，又在2001年7月将上述房屋土地交还给东台市纺工局。2003年元月17日，东台市原华联破产资产监督管理小组依据当时破产企业办理产权相关规定，已办证到建行东台支行名下，只需缴纳土地出让金10%（欠条），建行东台支行没有及时办理产权过户。证据二、东台华联大厦房产证作废复印件，证明：东台住建局、房产档案显示，1993年4月27日东台华联大厦就取得房产证，并由于破产已过户作废。被上诉人对上述证据质证认为，证据都是复印件，对其真实性有异议，即使是真实的，与本案也无关联性，对上诉人的证明目的不予认可。本院经审核认为，王礼根提供的上述证据加盖了相关部门的档案查询章印，其真实性应予以认定。但上述土地使用证、欠条中载明的国有划拨土地使用权面积为6758.3平方米，与本案的关联性不能认定，上述其他证据也不能证明上诉人主张的案涉拍卖资产的产权证、土地使用权证已过户至建行东台支行名下，故上述证据与本案的关联性不予认定。本案二审的争议焦点为：王礼根要求建行东台支行承担拍卖标的在过户过程中所产生的相关费用是否有事实和法律依据？
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人认为其代为缴纳了应当由被上诉人承担的拍卖转让房地产的土地出让金等税费，要求被上诉人承担其名下相关过户费用。被上诉人建行东台支行认为上诉人2015年5月20日出具承诺书承诺过户过程中产生的一切税费由上诉人承担。上诉人对承诺书的真实性无异议，但认为承诺书并非其真实意思表示，是在其急于办产权证抵押贷款，而办证需要被上诉人盖章，被上诉人乘人之危情况下将打印好的《承诺书》让上诉人签字的。但上诉人提供的通话受理单、手机录音内容等证据并不能证明被上诉人存在乘人之危行为。上诉人认为承诺书中承诺的是应当由上诉人承担的费用，而只有在交纳土地出让金后划拔土地使用权才能成为出让土地使用权进入市场拍卖流通，被上诉人应交纳的土地使用权出让金不应当由上诉人来承担。
本院认为，上诉人出具的承诺书中明确，相关房地产产权过户过程中所产生的一切税费均由上诉人负责，不需被上诉人交纳，被上诉人仅在相关程序上协助办理。该承诺内容不违反法律规定，对上诉人具有约束力。同时，案涉房产和土地使用权为被上诉人行使优先受偿权所得资产，从拍卖成交确认书、上诉人与被上诉人签订的拍卖补充协议书等相关拍卖资料来看，王礼根作为竞买人和买受人在拍卖时对案涉房产及土地使用权的性质及权属登记等情况是明知的。从王礼根提供的2015年6月25日登记的东国用（2015）第144157号国有土地使用权证来看，土地使用权人是建行东台支行，使用权类型为划拨；而2015年7月2日登记的东国用（2015）第144393号国有土地使用权证载明，土地使用权人为王礼根，使用权类型为出让，王礼根作为受让方通过出让方式取得土地使用权，也应当依法承担相应的土地使用权出让金。至于拍卖程序是否符合法律规定，因双方对之间通过拍卖转让房产和土地使用权并无异议，且已经办理了相应的过户手续，本案中不作审查。故上诉人本案中要求被上诉人承担相关费用，依据不足，本院不予支持。综上，王礼根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6690元，由上诉人王礼根负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李晓平
代理
审判员 钟红梅
代理
审判员 陈 娴
二〇一六年九月十四日
书 记 员 郑梦鹤