江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5237号
上诉人（原审原告）：陆涛。
上诉人（原审原告）：范雪芳。
委托诉讼代理人：叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师，代理两上诉人。
委托诉讼代理人：许秀苹，上海四维乐马（昆山）律师事务所实习律师，代理两上诉人。
被
上诉人（原审被告）：江苏中基置业发展有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇环庆路699号。
法定代表人：朱凤弟，该公司董事长。委托代理人张春艳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人郑家平，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人陆涛、范雪芳因与被上诉人江苏中基置业发展有限公司（以下简称中基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆涛、范雪芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由中基公司承担。事实和理由：一审法院认为被上诉人在合同约定交付期限前已取得交付备案证书，并书面通知上诉人前去收房，根据合同约定应视为被上诉人已经完成交房，系事实认定错误。涉案房屋存在“地坪、墙面开裂、厨卫间有渗漏现象”质量问题。
二、被上诉人在未经审批部门审核及上诉人书面同意的情况下私自变更施工设计图，从而导致其所建商品房不符合合同的约定。
三、一审法院在没有认清事实、划清违约责任的情况下就认定上诉人拒绝收房的理由不成立是错误的，上诉人不应因被上诉人的违约行为而承担不利后果。中基公司辩称，上诉人没有举证证明被上诉人交付房屋哪些方面与合同约定不符；合同第十条约定只有涉及房屋户型、朝向等重大事项变更才需要通知业主，其他情况下的变更不需要通知业主，相关部门并没有认定变更严重影响涉案房屋的结构形式、户型；需要修复、修缮的问题都已经修复完毕；被上诉人交房符合合同和法律规定。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。陆涛、范雪芳向一审法院起诉请求：1、判令中基公司交付天成佳园14幢1单元901号房屋，并支付逾期交房违约金（以全部房款1422367元为基数，自2015年5月2日计算至实际交付房屋之日止）；2、判令中基公司赔偿损失100000元；3、本案诉讼费由中基公司承担。一审法院认定事实：2013年，双方当事人签订《昆山市商品房购销合同》一份，该合同约定：中基公司将天成佳园14幢1单元901号住宅房屋出售给陆涛、范雪芳，住宅建筑面积共计159.65平方米，套内面积124.59平方米，单价每平方米8909.28元，房屋总价1422367元。付款方式为：2013年8月7日前支付882367（捌拾捌万贰仟叁佰陆拾柒）元，并同时办理金融贷款手续，陆涛、范雪芳应在2013年9月7日前取得银行贷款并付清540000（伍拾肆万）元。中基公司应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，中基公司可据实予以延期：陆涛、范雪芳没有按约定履行本合同约定的付款等相关义务。中基公司如未按本合同规定的期限（本合同约定的特殊情况除外）将该商品交付陆涛、范雪芳使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中基公司按日向陆涛、范雪芳支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，陆涛、范雪芳有权解除合同。陆涛、范雪芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中基公司按日向陆涛、范雪芳支付已交付房款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，中基公司应当书面通知陆涛、范雪芳办理交付手续，双方进行验收交接时，中基公司应当出示本合同约定的证明文件即由昆山市建设局核发的交付备案证书，并签署房屋交接单。陆涛、范雪芳必须在接到中基公司交房通知后按交房通知规定日期到中基公司处办理交房手续，否则视为中基公司已经完成交房。陆涛、范雪芳逾期30天不办理交房手续的，中基公司有权单方面解除本合同，退还已付房款（不计利息），同时陆涛、范雪芳支付中基公司商品房总价款10%的违约金，另外如销售价格下跌，差额部分由陆涛、范雪芳赔偿给中基公司。陆涛、范雪芳于2013年8月7日向中基公司支付房款882367元、于2013年1月18日向中基公司支付房款540000元，上述房款共计1422367元。2015年4月13日，中基公司向陆涛、范雪芳发出交房通知书一份，通知陆涛、范雪芳于2015年4月20日前往昆山市昆太路588号天成佳园销售中心办理交房手续。2015年9月29日，中基公司向陆涛、范雪芳发出通知函一份，该通知函载明：我司已根据您的意愿将您所购买的中基天成佳园项目三期14幢1单元901室的入户门更换成双开子母门并已安装完毕，特此通知您在收到本通知后尽快至天成佳园售楼处（昆太路588号）由工作人员陪同您查看验收，并请您携带本人身份证、商品房买卖合同原件及发票等相关资料及时办理房屋交付手续。一审另查明：2015年4月13日，昆山市建设局向中基公司发出通知一份，该通知载明：根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司开发建设的高新区昆太路天成佳园13#（1-27层毛坯住宅）、14#（1-26层毛坯住宅）符合使用条件，同意备案。2015年6月9日，昆山市建设工程质量监督站向中基公司发出整改通知书一份（质监号：121065-1、2），该通知书载明：你公司的昆太路花园13#、14#楼（公安编号）工程，在建设中经检查发现7个主要问题，接此通知后，对存在上述问题的工程进行全面检查，整改后将《整改完成报告书》报我站。上述整改通知书，由签发人、签收人个人签字确认，并未加盖任何公章。2015年6月12日，昆山市住房和城乡建设局出具《关于天成佳园13、14号有关质量问题复查情况的汇报》一份，在该份汇报中，对业主提出的问题一一做出了回应。昆山市住房和城乡建设局出具昆住建［2015］220号文件对天成佳园13#、14#楼参建单位违规行为的处理情况进行了通报，该文件载明：天成佳园13#、14#楼位于昆太路736号，该项目于2012年12月26日取得建筑工程施工许可，于2015年2月12日由建设单位组织施工、监理、设计等参建单位对该项目进行竣工验收，于2015年3月31日通过竣工验收备案，于2015年4月13日通过商品住宅交付使用备案。该文件还载明了建设单位、设计单位、施工单位及监理单位存在的主要问题，并责令该项目参建单位对上述问题立即进行整改。上述事实，有商品房购销合同、发票、通知书、汇报、通报及各方当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《昆山市商品房购销合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行。双方争议的焦点在于涉案房屋是否符合交付条件及迟延交房的责任在哪一方，陆涛、范雪芳认为中基公司即将交付的房屋不符合有关设计规范的强制性要求即存在质量问题且未整改完毕故拒绝收房，迟延交房的责任在中基公司；中基公司认为涉案房屋取得昆山市住建局核发的交付备案证书即已具备交付房屋的条件，陆涛、范雪芳无正当理由据不接收房屋应视为已经交房存在过错。一审法院认为，中基公司在合同约定交付期限前已取得交付备案证书，并且也书面通知陆涛、范雪芳前来收房，根据合同约定应视为中基公司已经完成交房，中基公司的行为并未不当，陆涛、范雪芳向中基公司主张违约金并要求赔偿损失没有依据，综上，一审法院对于陆涛、范雪芳要求中基公司立即交付房屋及要求中基公司支付违约、赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于陆涛、范雪芳提出的房屋存在质量问题、尚未整改完毕故而拒绝收房的主张，由于该商品房主体结构并不存在质量缺陷，而该商品房存在的其他质量缺陷并不影响陆涛、范雪芳的正常居住使用，买受人可在收房后通过要求中基公司承担该商品房的质量保险责任即由中基公司负责修复，如果陆涛、范雪芳产生实际经济损失的，还可向中基公司据实主张赔偿来维护自身的合法权益，一审法院认为本案中中基公司拒绝收房的理由不成立，对于陆涛、范雪芳的上述主张不予支持。综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百四十三条、第一百四十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、驳回陆涛、范雪芳要求江苏中基置业发展有限公司立即向陆涛、范雪芳交付天成佳园14幢1单元901号房屋并支付违约金的诉讼请求。
二、驳回陆涛、范雪芳要求江苏中基置业发展有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费5094元，减半收取2547元，由陆涛、范雪芳负担。二审另查明，双方签订的《昆山市商品房购销合同》第十条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》予以佐证。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定其他的事实予以确认。
本院认为，双方当事人之间签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《昆山市商品房购销合同》第十一条规定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《昆山市商品房购销合同》第八条规定的证明文件为昆山市建设局核发的交付备案证书。根据前述约定，中基公司于2015年4月13日取得涉案房屋交付备案证书，已经符合双方约定的交房条件。上诉人认为房屋质量存在问题，但未能证明质量问题或设计变更影响正常居住，该主张尚不构成拒绝收房的正当理由。另据《昆山市商品房购销合同》第十条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。上诉人如认为被上诉人私自变更施工设计图违反前述约定，自可依约定主张权利，但据此拒收房屋的理由与双方合同约定不符，本院难以支持。综上所述，陆涛、范雪芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5094元，由陆涛、范雪芳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理
审判员 黄源榕
二〇一六年九月十四日
书 记 员 闻 艺 来源：