吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0524民初1133号
原告：马世华，女。
被告：通化市盛极房地产开发有限公司柳河分公司，住所地：柳河县胜利街十区。
主要
负责人：高吉照。
委托诉讼代理人：赵宏，男，系该公司工作人员。
原告马世华诉被告通化市盛极房地产开发有限公司柳河分公司（以下简称盛极公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马世华、被告的委托诉讼代理人赵宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马世华向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即返还原告购买商铺预付款人民币36697元，并承担银行存款利息。事实和理由：2014年3月27日，原告与被告签订《商铺预约协议》，约定原告购买被告开发的新天地购物广场3层B22号商铺。单价为每平方米19404元，总价款137768元。2014年1月2日原告向被告交付69760元，通过返租，余款为36697元。根据该协议第四条之规定，被告应当在2014年12月31日交房，如逾期将返还房款。现被告已经延迟交房一年半，故原告诉至人民法院请求判令被告履约退款。盛极公司辩称，案件事实清楚。买卖关系成立后，开发商又将商铺租回来，租金抵扣了房款。我们争议不差钱，是产权的事。现在我们是在承租期，不用交房（商铺），现在起诉我们没有理由，要是2018年1月1日租期到了再不交房我们才算违约。原告马世华为证明自己主张的事实，围绕其诉讼请求依法提交了商铺预约协议书一份、返租协议书一份、收据两份（以上均为复印件，与原件核对无异），本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对证据本身的真实性及合法性无异议，
本院认为该证据与本案待证事实相关联，予以确认并在卷佐证。被告未提供证据。本院
经审理认定事实如下：被告在柳河县柳河镇开发了新天地购物广场建设项目，并经批准开始对外预售广场内商铺。2014年初经协商，原告购买被告开发的新天地购物广场三层B22号商铺，总房款为137768元，建筑面积暂定为7.1平方米（最终面积以产权处核定面积为准，多退少补）。以银行按揭方式付款，首付款为69768元，余款68000元采用银行按揭。被告承诺原告所购商铺于2014年12月31日前竣工。如延期交付使用，被告承诺原告购铺所付款项予以退还，并承担银行存款利息。同时双方约定，被告将所购商铺以返租的形式交于被告统一经营管理，期限为2014年12月31日起至2017年12月31日止。作为回报，被告将给予原告购买商铺款每年8%的返租租金，即一次性给予原告统一经营3年的返租租金33063元，此款在原告交纳购买商铺首付款时予以抵扣房款。在履行购铺返租合同过程中，原告有权将所购预约商铺转让给第三方，但需通知被告方，以便相关手续的办理。2014年1月2日，原告依约向被告交付了首付款69768元（抵扣33063元租金后，实际交付36705元）。2014年3月27日，双方正式签订了书面合同（商铺预约协议书和返租协议书），进一步明确和补充了双方的权利义务。至2014年12月31日，双方合同约定买卖的商铺没有如期竣工验收并交付使用。针对合同履行问题，双方经多次磋商，未达成补充协议，故原告提出本案诉讼。截至本案法庭辩论终结前，涉案建筑没有通过验收，亦无法正常交付使用。
本院认为，本案原被告名义上签订的为商铺预约协议书，但从协议约定的内容及实际履行情况分析，双方已经形成了商铺买卖合同关系。同时被告又以“购房返租”的营销模式，与原告签订了返租协议，双方同时形成了租赁合同关系。从两个合同约定的双方权利义务等内容可知，买卖合同的履行为租赁合同履行的前提和保障。据本案查明的事实，被告开发建设的商铺未按合同约定的期限竣工验收，至今亦无法投入经营使用。已经无法达到原告签约时的预期目的，被告的行为已经构成违约。双方买卖协议第四条约定：被告承诺原告所购商铺于2014年12月31日前竣工。如延期交付使用，被告承诺原告购铺所付款项予以退还，并承担银行存款利息。可视为双方约定的合同解除条件和违约责任的处理方式。现原告通过诉讼方式，主张不再履行双方的合同，返还实际支付的房款，并要求被告按约定承担违约责任（银行存款利息）应得到支持。因被告的违约行为，导致双方租赁合同的标的物至今无法实际交付履行。现双方的买卖合同已经终止履行，租赁合同已经失去了履行的前提和基础，故此，应一并解除。鉴于双方是以租金顶抵房款的方式履行涉案合同价款的，原告实际交付的购房款为36705元，被告应予返还，并按约定支付银行同期存款利息。现原告主张（36697元）未超出合理范畴，其余应得部分视为其对权利的放弃，应予认定。综上所述，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，
判决如下：被告通化市盛极房地产开发有限公司柳河分公司于本判决生效后立即返还原告马世华购买商铺款本金36697元并支付利息（利息于2014年1月2日起，按人民银行同期存款基准利率计算至实际给付时止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元（减半收取），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 韩春树
二〇一六年九月十四日
书记员 包 晗 搜索“”