北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初37220号
原告：唐佳梦，女，1992年8月20日出生。
委托诉讼代理人：刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
被告：北京市朝阳城市建设综合开发公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛二号迪阳大厦15层1501-1510号。
法定代表人：刘福利，总经理。
委托诉讼代理人：滕维芳，女，该公司经营管理部副经理。
原告唐佳梦（以下简称原告）与被告北京市朝阳城市建设综合开发公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘延俊、被告之委托诉讼代理人滕维芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）项目二期15号楼2单元XXXX号房屋的权属转移登记；2、判决被告支付原告初始登记违约金48045.62元（以343183元为基数，按照日0.01%的标准，自2012年8月30日计算至2016年6月30日止）。事实和理由：原告于2009年11月18日购买了被告开发的位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）项目二期15号楼2单元XXXX号房屋，房屋暂测建建筑面积79.81平方米，单价4300元/平方米，总价款343183元。原告于2009年11月18日一次性交清购房款，并于2011年12月30日入住至今，但原告一直未取得涉诉房屋的所有权证。原、被告签订的销售合同第十条第（一）款约定：出卖人应当在2012年8月30日前取得该经济适用住房（定向安置）所在楼栋的权属证明，逾期应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现被告未按合同约定的日期取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，应当承担违约责任。
被告辩称，2011年11月11日，原、被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用住房（定向安置）二期销售合同之补充协议》，其中第三条约定：产权办理在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕。目前涉案房屋所属项目尚未取得建设工程规划许可证，因此双方约定的办理产权时限并未来临，被告无需支付违约金。本院
经审理认定事实如下：2009年11月18日，原、被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》（以下简称销售合同），约定原告购买被告开发的该项目15号楼2单元XXXX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积80.69平方米，每平方米售价4300元，总价款346967元；被告应在2012年8月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在上述约定期限内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得涉案房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；涉案房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告签订《补充条款》，约定：涉案房屋目前没有政府正式批复，一切数据暂定，以最终政府审批为准，其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准。2011年11月11日，原、被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）二期销售合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：交房时间确定为2012年2月29日，因交房时间延长买受人周转期限，由豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部代为向原告支付周转费用9000元；房屋交付时，取得四方验收即工程经设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，规划以政府审批为准；房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕；本协议与销售合同内容产生冲突的，以本协议效力优先。原告提交入住预结算收据、入住通知单等证据，证明其已向被告给付了全部购房款（结算建筑面积79.81平方米，总价款343183元），亦已于2011年12月30日入住涉案房屋，却至今未取得房屋所有权证，故要求被告履行办理房屋所有权证的义务，并承担相应的违约责任。被告则表示，涉案房屋所属项目尚未取得建设工程规划许可证，不具备办理楼栋权属证明及房屋所有权证的条件，被告并未违反补充协议关于产权办理的约定，不应当承担违约责任。原告提交《国有建设用地划拨决定书》、《北京市规划委员会建设项目选址意见书附件》、《关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目核准的批复》、《关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目延期的批复》、《建设用地规划许可证详细信息》、《信息公开申请答复告知书》、豆各庄地区规划实施方案获市政府审批等文件资料，拟证明涉案房屋所属项目已经具备办理建设工程规划许可证的条件，被告却怠于办理。被告表示，涉案房屋所属项目尚不具备办理建设工程规划许可证的条件，主要原因有二：一是该项目附近有重要的通讯设施，有关方面正在着手办理搬迁事宜，办理建设工程规划许可之前必须落实这方面的情况，并取得通讯设施主管部门和环境保护主管部门的审查意见；二是对于同时开工、同时补办立项和用地等手续的项目，需要办理免于处罚的许可才能办理后期手续，涉案房屋所属项目属于北京市保障房绿色通道审批项目，按规定属于免于处罚的范围，目前涉案房屋所在项目已经取得土地划拨和建设用地规划许可，并已申请免于处罚，但尚未办理完毕。被告指出，在上述原告提交的《北京市规划委员会建设项目选址意见书附件》中明确写明：“该项目附近现状有重要通信设施，该设施对周边建设高度有控制要求，现有关方面已着手进行其搬迁事宜。在本项目下一步申报建设工程规划许可证之前，应妥善落实相关事宜，或取得该通信设施主管部门和环境保护行政主管部门的审查意见”，由此可佐证被告关于涉案房屋所属项目未能办理建设工程规划许可证进而未能进行产权办理的陈述。原告进一步认为，根据相关法律、法规的规定，房地产开发企业预售商品房应当持有建设工程规划许可证和施工许可证，因此补充协议中关于取得建设工程规划许可证两年内办理产权的约定因违反上述法律、法规的规定而无效；且这一约定属于格式条款，违反了公平原则，亦应属无效。被告提交《北京市发展和改革委员会关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目核准的批复》等，拟证明该项目性质为定向安置房，不适用商品房销售管理的法律规定。在上述文件中表述如下：“该项目建成后用于豆各庄拆迁安置，不得对外销售，剩余部分纳入保障性住房体系管理”。原告对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的销售合同、补充条款、补充协议均系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。关于原告认为被告未取得建设工程规划许可证就进行房屋销售的行为系属违法，故补充协议关于房屋产权需在建设工程规划许可证取得后两年内办理完毕的约定应为无效的意见，
本院认为，因涉案房屋所属项目系拆迁安置房项目，拆迁安置房属于保障性住房，在建设、销售等环节均存在不同于一般商品房的特殊性。如果被告在相关手续的办理过程中确存在违规行为，应当由相关政府主管部门进行处理，但原、被告签订的销售合同、补充条款、补充协议等并不因此无效。根据补充协议的约定，涉案房屋产权应在取得建设工程规划许可证之后二年内办理完毕（“产权办理”应同时包括涉案房屋所在楼栋的权属证明的办理和涉案房屋权属转移登记的办理），而涉案房屋所属项目性质的特殊性和该项目周边环境的特殊因素导致被告尚未能取得建设工程规划许可证，原告提交的证据不能证明被告在办理建设工程规划许可证的过程中存在懈怠或为自己的利益不正当地阻止建设工程规划许可证的取得，因此补充协议约定的产权办理条件尚未成就，期限亦未届至，本院对于原告要求被告办理涉案房屋所有权转移登记并承担逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明的违约责任的诉讼请求均无法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院
判决如下：驳回原告唐佳梦的全部诉讼请求。案件受理费3224元，由原告唐佳梦负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理
审判员 赵靓
二〇一六年九月十四日
书 记 员 秦彬 更多数据：搜索“”来源：